새 DSR 규제, 신규 대출에만 적용·기존 대출 한도는 ‘불변’

‘가계부채 관리방안’ 주요 내용

‘대출 2억 초과 땐 DSR 40%’ 내년 1월부터 조기 적용

서울시내 한 은행의 대출창구. 연합뉴스

26일 금융위원회가 발표한 ‘가계부채 관리방안’에 따라 애초 내년 7월부터 순차적으로 적용될 예정이었던 차주(돈을 빌린 사람) 단위(이하 개인별) 총부채원리금상환비율(DSR) 2·3단계 규제가 내년 1월부터 조기 시행된다. 당장 내년 1월부터는 총 대출액이 2억원을 넘으면 디에스아르 규제(2단계)를 받게 되고, 내년 7월부터는 총 대출액이 1억원을 넘길 경우에도 규제 대상에 포함(3단계)돼 대출 한도가 줄어들게 된다.

디에스아르 2단계 조기 적용되지만 소급 적용 아냐…신규 대출부터 적용

연소득이 6000만원이고 기존에 5000만원 한도 마이너스통장(금리 연 4.5%)을 가지고 있는 사람이 올해 10월 조정대상지역의 6억원짜리 주택 매매 계약을 하고 잔금 지급일을 내년 2월로 정해뒀다고 가정해보자. 2단계 규제가 적용되기 전인 올해 12월까지는 개인별 디에스아르 40% 규제를 받지 않아, 은행에서 담보인정비율(LTV) 50%로 주택담보대출 3억원(30년 만기·원리금균등상환)을 받을 수 있다. 하지만 내년 1월부터는 규제가 적용돼, 내년 2월 잔금일 시점에는 ‘총 대출액 2억원 초과’에 걸려 디에스아르 40% 규제를 받게 되고 대출 가능 금액은 2억1000만원 정도로 줄어든다. 새 규제 적용을 피하려면 잔금 일자를 연말까지로 앞당기거나 추가 대출 방법을 고민해야 한다.

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물론 새 규제는 내년 1월 이후 접수된 ‘신규 대출’ 건부터 적용된다. 새 규제가 도입되더라도 기존 대출에 소급해 적용되지는 않는다는 것이다. 개인별 디에스아르의 대상이 당장 내년 1월부터 ‘총 대출액이 2억원을 초과하는 경우’로 확대 적용되더라도 해당 대출액이 이미 받아둔 대출이라면 규제 대상에서 제외된다.

‘신규 대출’에는 △기존 대출 액수를 늘리는 ‘증액’ △재약정 △대환 △채무 인수 등이 포함된다. 기존 대출의 액수가 아닌 ‘기한’을 연장하거나 금리, 만기 조건 등만 변경하는 경우는 신규 대출로 치지 않는다. 예를 들어 이미 2억원이 넘는 대출을 받은 사람이더라도 내년 1월 이후 기존 대출의 만기 날짜를 연장하는 경우라면 개인별 디에스아르 규제의 적용을 받지 않는다. 디에스아르 규제 3단계 적용 대상인 ‘총 대출액 1억원 초과’의 경우에도 해당 규제의 적용 시점인 내년 7월 이전에 이뤄진 대출이라면 규제 대상에 포함되지 않는다.

내년 1월부터 총 대출액이 2억원을 넘는 사람은 원칙적으로 개인별 디에스아르 적용 대상이지만 전세자금대출, 분양 받은 집에 대한 중도금 대출 등의 경우는 예외다. 그 밖에도 소득 외 별도 재원으로 상환이 인정되는 대출이나 정책적 필요성에 따라 취급한 대출, 300만원 이하 소액 신용대출 등도 규제 적용 대상이 아니다. 분양 주택의 입주자 모집 공고일이 내년 1월 2단계 규제 시행 이전인 경우 잔금대출 액수가 2억원을 넘어도 규제 적용을 받지 않는다.

카드론 등 제2금융권 DSR 기준 강화 현행 60%→50%

내년 1월부터 제2금융권의 디에스아르 기준도 강화된다. 개인별 디에스아르는 제2금융권의 경우 현행 60%이지만 내년 1월부터 50%로 하향 조정된다.

정부는 그동안 저소득·저신용자의 신용 위축 가능성을 고려해 개인별 디에스아르에서 장기카드대출(카드론)을 제외했지만 카드론 증가율이 지난해 하반기부터 전기 대비 평균 6%대로 빠르게 늘어나고 있는 상황을 고려해 내년 1월부터는 개인별 디에스아르에 카드론도 포함하기로 했다. 예컨대, 연소득 4000만원이고, 주택담보대출 1억8000만원(금리 연 2.5%, 30년 만기, 원금균등상환, 비규제지역), 신용대출 2500만원(금리 연 3%, 만기일시상환)을 가진 사람이 카드론 800만원(금리 연 13%, 2년 만기, 원금균등상환)을 신청하는 경우 현재는 800만원까지 대출을 받을 수 있지만, 내년 1월부터는 디에스아르 50%가 적용돼 대출 가능액이 636만원으로 줄어든다.

그밖에 농협·신협·수협 등 상호금융권에서 비조합원에 대한 가계대출이 늘고 상호금융 정체성이 약화하는 점을 고려해 예대율 산정 때 조합원과 비조합원의 대출 가중치를 다르게 하기로 했다.

신용대출 분할상환에 인센티브…DSR 산정 만기 늘어나는 효과

정부는 내년 1월부터 각종 대출의 ‘분할상환’ 확대를 위한 인센티브도 강화할 방침이다. 원금 갚기를 미루는 거치식, 일시상환식 대출이 가계부채 급증의 주요 원인이라고 보고 처음부터 원금을 미리 나눠 갚을 수 있도록 유도하겠다는 것이다. 예컨대 정부는 지난 7월부터 별도 거치기간이 없고, 분기 또는 월별 균등분할상환 대출이며, 분할상환금액이 대출액의 40% 이상인 경우 디에스아르 산정 때 최장 10년의 만기를 적용하고 있다. 이 경우 일시상환 신용대출(산정 만기 5년)에 비해 대출 가능 규모가 커진다.

예를 들어 연소득 8000만원이고 주택담보대출 1억5000만원을 보유한 사람이 신용대출 6000만원을 새로 신청할 때 일시상환을 선택하면 5년 만기가 적용돼 디에스아르(41.3%)가 40%를 넘어 대출을 못 받지만, 분할상환으로 하면 만기가 8년으로 늘어나고 디에스아르도 36.3%로 규제 상한선을 넘지 않아 대출을 받을 수 있다.

전세대출, 잔금대출 등 실수요자 보호 방안은 계속

정부는 이번 대출 규제 강화로 서민 실수요자가 피해 보는 상황을 막기 위해 결혼, 장례, 수술 등 실수요가 인정될 때 일정 기간 동안 신용대출 한도를 초과해 대출하는 것을 허용하기로 했다.

앞서 정부는 비슷한 취지에서 4분기 전세대출을 대출 총량 관리에서 제외하기로 한 바 있다. 입주를 앞둔 이들이 잔금대출을 받을 때 문제가 없도록 은행, 제2금융권 등과 함께 입주사업장 점검 태스크포스를 구성해 대출 동향을 파악하고 상대적으로 여유가 있는 은행 쪽으로 수요를 분산시킬 계획이다.

그 밖에도 정부는 중·저신용자 대상 중금리 대출을 확대하고 취약계층을 대상으로 한 서민금융상품 공급을 지속해서 확대하는 등의 방식으로 실수요자 생계 자금 마련에 문제가 없도록 추가 보완 조치를 할 방침이다.

노지원 기자 zone@hani.co.kr

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