서울 집값 '숨 고르기' 들어가나…내년 전세시장·대선 '분수령'

서울 1주전과 같은 변동률…안정세 vs 일시현상

매수심리 위축에 하락 거래 늘어나…거래 규제 완화 필요

서울 도심 아파트단지. © News1 안은나 기자

(서울=뉴스1) 전형민 기자 = 천정부지로 치솟던 서울 집값이 한풀 꺾이는 모습이다. 금융당국이 대출 규제에 나서면서 매수 심리가 위축됐다. 전문가들 사이에서는 갑론을박이 한창이다. 한쪽에선 변곡점이 시작됐다는 목소리를 내는 반면 일시적인 현상일뿐 상승세가 지속할 것이라는 분석도 내놓고 있다.

다만 내년 임대차법 2년차에 따른 전세시장 변화와 대선 이슈 등이 집값 향방의 분수령이 될 것이라는데는 한 목소리를 내고 있다.

◇4.9만→3.1만→2.4만…여전히 부족한 입주 물량

22일 한국부동산원의 전국 주간 아파트 가격동향에 따르면 18일 기준 서울은 0.17%의 상승률로 1주전과 같은 변동률이다. 8월23일 연중 최고치인 0.22%를 기록한 이후 상승 둔화세다.

서울 집값 상승세가 주춤하면서 '변곡점' 얘기도 나온다. 호가는 그대로인데, 대출 규제로 매수 여력은 감소해 매수 심리가 꺾이기 시작했다는 분석에 힘이 실린다.

변수는 입주물량이다. 부동산114 조사에서 서울 아파트 입주 물량은 지난해 4만9415가구에서 올해 3만1211가구, 내년 2만463가구로 줄어든다. 정부가 3기 신도시 등 대규모 공급책을 내놨지만 토지 수용과 택지 조성, 건설 기간 등 실제로 시장에 공급이 이뤄지기까지는 적어도 3~4년이 걸린다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "집값 둔화는 그동안 집값 상승에 대한 피로감 때문으로 볼 수 있고, 대출 규제로 유동성을 저하한다고 해도 큰 영향이 없을 것"이라고 말했다.

이어 "무엇보다 주택 공급을 늘려야 집값 안정 효과가 있다"며 "세 부담을 줄여 다주택자가 매물을 내놓을 수 있도록 하는 등 공급 방안이 필요하다"고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "대출을 옥죈다고 해도 집값이 하락할 가능성은 없다"며 "매수자가 대출을 받지 못해 주택을 못사는 등 거래절벽이 나타나 집값이 하락할 수는 있지만 현재 고가의 주택이 팔리는 등 주택을 살 여력이 있는 수요자는 매수를 이어가고 있다"고 분석했다.

서울 송파구 잠실 롯데월드타워 '서울스카이' 전망대에서 바라본 아파트와 빌라 모습. © News1 송원영 기자

◇물량 쌓인다는데 전셋값은 그대로…내년 임대차법 변수

지난해 임대차보호법 시행 이후 전세매물 부족 현상이 장기화 하면서 서울 외곽으로까지 전세난이 번지는 모습이다. 그러나 최근 일부 단지를 중심을 매물이 늘면서 전셋값이 조정 국면으로 전환되는것 아니냐는 관측도 있다.

아파트 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 전세 매물은 총 2만7320건으로 지난해 8월19일 2만7501건 이후 가장 많은 수준이다.

심리지수 변화도 있다. 국토연구원의 9월 부동산 시장 소비자 심리조사에 따르면 서울이 121.4를 기록해 전월 122.9 대비 하락했다. 지난 4월 106.7을 기록한 이후 꾸준히 상승하다가 5개월 만에 첫 하락 신호다.

전세 매물은 늘었지만 전셋값은 요지부동이다. 서울 전셋값 상승률은 0.13%로 상승폭이 전주와 같았다. 가을철 막바지 이사 수요와 학군 양호 지역을 중심으로 상승세가 계속되고 있는 것이다. 여기에 3기 신도시 사전청약 대기 수요까지 고려해야 한다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "내년 8월에 임대차법 도입 2년이 되면서 인상분을 적용한 단지가 나올 수 있다"며 "전세난이 안정되지 않으면 집값안정도 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

◇"상승·하락 섣불리 판단 어려워…공급·규제 완화 필요"

업계에서는 정부의 고강도 대출 규제와 금리 인상 등이 매수세 위축의 이유라고 분석한다. 인위적인 거래 절벽이 생겼기 때문이다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "지표상으로 조정 또는 하락장을 기대할만한 내용이 조금씩 보이는 것은 사실"이라면서도 "대출 자체가 어려워져서 실수요층의 매수세가 줄었다는 게 정확한 표현"이라고 말했다.

금리 인상 효과도 대출 규제와 맞물리면서 일시적인 효과에 그칠 것이라고 봤다. 이미 대출 규제로 15억원 이상 주택은 대출이 안 되고, 9억원 이상은 주택담보대출(LTV)가 20%에 불과하기 때문이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "금리가 완만하게 오르는 것은 경기 회복의 신호이기 때문에 집값에 악재로 보기 힘들다"고 했다.

집값 안정화를 위해서는 공급확대와 거래 자체를 막는 규제 완화가 필요할 것으로 보인다. 여기에 내년 대선도 변수다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "장기간 상승에 따른 부담과 대출 규제, 금리까지 오르면서 매수세가 둔화한다고 봐야 한다"면서도 "다만 결정적인 트리거는 보이지 않는다. 상승이나 하락이냐를 섣불리 판단하기엔 이르다"고 전했다.

송승현 도시와경제 대표는 "내년 상반기 대선 이후 정책적인 변화가 있는 지를 지켜봐야 한다"며 "신축 아파트나 재건축 기대감이 깔린 매물 위주로 가격이 오르는 현상이 내년 초까진 지속될 것"이라고 말했다.

이어 "취득 후 보유세, 매도시 양도세 등 거래 자체를 막아 버렸는데 한시적 조정 등의 규제를 완화할 필요가 있다"고 덧붙였다.
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