서울시 '2종 7층' 규제 푼다… 창신·장위·금호동 최대 수혜

재건축 25층까지 올라가 상업지역 주거 비율 높이고 의무공공기여 조건도 폐지
재개발 막는 마지막 대못 뽑으며 오세훈 '6대 규제' 해제 마무리

서울시 재개발·재건축의 큰 걸림돌 중 하나인 '2종 일반주거지역 7층 규제'가 폐지되면서 창신동, 금호21구역, 장위 8·9구역 등 서울 전역의 저층 노후주거지역들이 개발 수혜를 입을 전망이다.

이번 조치는 서울시가 지난 5월 발표한 '6대 재개발 규제완화 방안'의 마지막 퍼즐을 완성한 것으로 오세훈표 정비사업 활성화에도 상당한 영향을 줄 것으로 예상된다. 또 상업·준주거지역에도 주택공급을 확대할 수 있도록 상가 등 비주거시설 비율도 기존 10% 이상에서 5%로 대폭 낮췄다.

■창신동, 장위8·9 등 25층까지 허용

서울시는 도시계획 규제 완화를 위해 개정한 '서울특별시 지구단위계획 수립기준'을 시행한다고 21일 밝혔다. 이번 조치는 재개발·재건축 등 정비사업이나 공동주택 건립을 계획·추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.

2종 7층 규제는 5층 이하의 건축물이 밀집한 지역으로, 스카이라인의 급격한 변화로 도시경관의 훼손을 방지하기 위해 시도시계획위원회 심의를 거쳐 시장이 지정·고시한 구역 안에서의 건축물 층수를 7층 이하로 관리하는 것이다.

이번 규제 개선으로 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받는 지역은 재개발·재건축 사업을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 아파트를 지을 경우, 2종 일반주거지역과 동일하게 최고 25층까지(공동주택 기준) 건축이 가능해진다. 용적률도 190%에서 200%(허용용적률)로 상향된다,

또 2종 7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 조건으로 제시됐던 의무공공기여(10% 이상)도 없앴다. 서울시는 규제 완화에 따라 정비사업 해제지역 388곳 중 160곳(약 41%)이 개정된 기준이 적용될 수 있다고 설명했다.

현재 진행 중인 신속통합기획 민간재개발 공모를 접수한 서울 종로구 창신동도 7층 층고제한이 걸린 2종 주거지역으로, 후보지로 선정되면 공공재개발 용적률 상한과 같은 혜택을 보게 된다.

정비업계에서는 금호21구역과 공공재개발을 추진하는 장위 8·9구역 등을 최대 수혜지로 꼽았다. 한 관계자는 "장위 8·9구역은 공공재개발을 통해 용도지역을 상향하며 기부채납이 불가피했는데, 이번 규제완화로 기부채납비율이 크게 줄어들어 조합원들의 부담이 줄어들 전망"이라고 말했다.

■신속통합기획·공공개발 우선 적용

서울시는 이번에 상업·준주거지역에서 재개발·재건축을 할 때 반드시 채워야 하는 비주거비율도 3년 간 한시적으로 완화한다. 서울시 관계자는 "주택공급난은 심해지는 반면, 코로나19와 온라인 소비 증가 등으로 상업공간 수요가 줄고 있는 사회변화를 반영한 것"이라며 "비주거 비율을 줄이면 주택공급을 늘릴 수 있고, 상가 미분양 등 위험부담도 낮출 것"이라고 기대했다. 시는 비주거비율 완화를 신속통합기획을 통한 정비사업과 공공이 시행하는 정비사업(공공재개발·재건축)에 우선 적용하고, 이후 확대를 검토한다는 계획이다. 류훈 서울시 행정2부시장은 "이번 지구단위계획 수립기준 개정은 주택공급과 관련해 그동안 일률적으로 적용됐던 규제를 유연하게 완화하는 것"이라며 "앞으로도 주택의 적시 공급을 위해 지속적으로 시장의 자발적 참여를 유도하겠다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재건축보다는 재개발 지역의 노후·낙후도가 심하고, 주택공급 확대 측면에서도 재개발이 더 효율적이기 때문에 2종 7층 규제완화는 긍정적인 부분이 더 크다"면서도 "다만 난개발 방지를 위한 층고 규제가 일정 수준 필요할 수 있어 추후에도 논의와 의견수렴이 필요하다"고 전했다.