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서울시, ‘2종7층 규제’ 대폭 완화…재개발 수익성↑

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서울시 전체 면적 14% 가량 수혜, 용적률 상향따른 공공기여 10% 규제도 면제

상업·준주거지역 상가 등 비주거비율도 3년간 5%로 완화

[헤럴드경제=최정호 기자]서울시 전체 면적에 약 14%에 달하는 ‘2종 7층’ 규제가 대폭 완화된다. 또 상업 및 준주거 지역에서 의무적으로 만들어야했던 상가 등 비주거시설 비율도 5%로 낮춘다.

지난 10여년 간 계속된 서울시의 만성적인 주택공급 부족을 해소하기 위한 ‘오세훈 표 재개발 정책’이 법적, 제도적 정비를 마치고 본격적인 시행에 나선 것이다.

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오세훈 서울시장이 서울 관악구 신림1구역 '신속통합기획' 현장을 점검하고 있다. [연합]

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서울시는 21일 주택공급 확대와 주택시장 안정을 위해 재개발·재건축 추진시 사업성 저해 요인 중 하나로 꼽혔던 ‘2종7층’ 규제를 손질했다고 밝혔다. 또 상업 및 준주거지역에서도 주택공급을 확대할 수 있도록 상가 등 비주거시설 비율도 기존 10% 이상에서 5%로 낮췄다. 이 같은 내용을 담은 새 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’이 이날부터 시행에 들어가는 것이다.

새 기준은 재개발‧재건축 등 정비사업이나 공동주택 건립을 계획‧추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.

2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받는 지역에서 재개발‧재건축 사업을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 아파트를 건립하는 경우 2종 일반주거지역과 동일하게 최고 25층까지(공동주택 기준) 건축이 가능해진다. 용적률도 기존 190%에서 200%까지 상향된다.

‘2종 7층 일반주거지역’은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 7층 이하로 층수를 관리하는 제도다. 서울시 전체 면적의 약 14%인 85㎢, 주거지역 전체 면적의 26%가 7층 높이 제한을 받아왔다.

‘2종7층 일반주거지역’에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 조건으로 제시됐던 의무공공기여 10% 이상 규제도 없앴다. 재건축 또는 재개발의 사업성을 높혀 보다 많은 공급이 가능토록 한 것이다. 서울시에 따르면 정비사업 해제지역 388개소 중 41%인 160여개소가 제2종(7층)지역이거나 제2종(7층)지역을 일부 포함하고 있다.

다만 높이나 경관 관리가 필요한 일부 지역은 예외로 한다. 구릉지, 중점경관관리구역, 고도지구 및 자연경관지구에 해당하거나, 저층‧저밀로 관리되는 용도지역‧지구(녹지지역 등)에 인접한 경우다.

상업‧준주거지역에서 재개발‧재건축을 할 때 지상층 기준 용적률 10% 이상 반드시 채워야 하는 비주거비율도 3년 간 한시적으로 5%로 완화한다. 주택 공급난은 심해지는 반면, 코로나19와 온라인 소비 증가 등으로 상업공간 수요는 줄고 있는 사회변화를 반영한 것이다.

서울연구원의 최근 연구결과에 따르면 서울시내 상업공간 수요는 줄고 있으며, 온라인 소비 증가와 인구구조 변화추세를 고려하면 2045년에는 소매점의 상업공간 수요가 2020년 대비 절반 이하가 될 것으로 전망했다.

서울시는 비주거비율 완화를 신속통합기획을 통한 정비사업과 공공이 시행하는 공공재개발 및 공공재건축에 우선 적용하고, 다른 민간 개발까지 확대를 검토할 계획이다.

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앞서 오세훈 시장은 주택공급 활성화를 위해 지난 5월 ‘6대 재개발 규제완화 방안’을 발표한 바 있다. 지난 9월 주거정비지수제 폐지, 신속통합기획 전면도입 등을 위해 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’을 변경한 데 이어, 이번에 ‘2종 7층 일반주거지역’ 규제를 완화함으로써 6대 방안을 위한 제도개선을 모두 마무리했다.

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류훈 서울시 행정2부시장은 “이번 지구단위계획 수립기준 개정은 주택공급과 관련해 그동안 일률적으로 적용됐던 규제를 유연하게 완화하는 것”이라며 “앞으로도 주택의 적시 공급을 위해 지속적으로 시장의 자발적 참여를 유도하겠다”고 말했다.

choijh@heraldcorp.com

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