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삼성·현대도 '발길'…20개 건설사 '도심복합사업'에 '촉각' 세운 까닭은

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[도심주거 '새길' 연다]①공공성+도심공급+주민실익 확보 '3박자' 사업

공공이 책임시행, 민간업체도 실익…"증산4 등 4곳 연내 지구지정"

뉴스1

노형욱 국토교통부 장관이 지난 6월 30일 서울 은평구 증산4구역을 방문해 도심 공공주택복합사업 후보지를 둘러보고 있다. 2021.6.30/뉴스1 © News1 김명섭 기자

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(세종=뉴스1) 김희준 기자 = "삼성물산, 현대건설, DL건설 등 20곳의 건설사 실무자가 참여해서 깜짝 놀랐다."

전인재 국토교통부 도심주택공급총괄과장은 지난달 30일 열린 '도심 공공주택 복합사업(도심복합사업) 시공사 선정 의견수렴 간담회' 현장을 이렇게 설명했다.

그는 "중견건설사는 물론이고 대형건설사도 다수 참여해 시공사 선정방식 외에도, 세부적인 질문이 이어졌다"며 "개괄적 논의를 예상했다가 세밀한 질문에 당황했을 정도"라고 전했다.

◇수익보장·신속진행 도심복합사업 시공사 논의에 20개 건설사 '운집'

국토부가 시공사 선정단계를 검토 중인 도심복합사업은 지난 2월 대도시권의 주택공급 확대를 위해 발표한 3080+ 주택공급 대책(2·4 공급대책) 중 하나다.

2025년까지 서울 32만 가구를 비롯해 전국 83만 가구 공급을 목표로 한 2·4 대책 중 도심복합사업은 약 7만6000가구의 선도사업 후보지를 확보하며 차질없이 진행 중이다.

7개월 만에 무려 56개의 후보지를 확보한 도심복합사업의 저력은 민간사업으론 개발이 어려운 지역을 공략한다는 점에 있다. 역세권과 준공업지역, 저층주거지가 대표적이다.

서울과 같은 도심에 양질의 주택을 공급하고 도시기능 재구조화란 공공성을 살리면서 용도지역 상향, 용적률 완화, 특별건축구역지정 등의 인센티브로 주민들의 추가수익률을 최대 30%까지 보장하는 것이 핵심이다.

한국토지주택공사(LH) 관계자는 "현재 56곳 후보지 중에 약 발표물량의 73%를 차지하는 5만5000가구 39곳에 주민동의를 확보했고, 그중 17곳은 지구지정요건인 주민동의 3분의 2를 확보한 상태"라며 "정비예정지구 고시부터 주민동의 조합설립까지 평균 5.4년이 걸리는 재개발사업에 비해 비교할 수 없을 만큼 빠른 진행"이라고 말했다.

그만큼 민간개발에서 소외됐던 지역민의 도심복합사업 추진 의지가 크다는 얘기다.

또 다른 관계자는 "약간의 편차가 있지만, 도심복합사업은 공공이 시행해 노후건물 3분의 2 요건이 필요한 재개발과 달리 50% 이상이면 가능하고 기부채납 완화는 물론 취득세 완화나 양도세 이연 등의 세제혜택이 있다는 점도 선호도를 높이는 장점으로 꼽힌다"고 했다.

부담능력이 부족한 토지주에 대해선 공공자가주택을 공급하고, 특히 주민 스스로 시공사 브랜드를 선정할 수 있게 한 점도 차별성을 가진다. 민간개발과 달리 인허가 통합심의를 통해 사업기간도 5년 내로 대폭 단축할 수 있다.

특히 부지확보와 주민동의, 인허가 절차가 신속하게 진행되는 개발사업은 시공 건설사에도 매력이다. 공기지연 등의 사업 리스크가 크게 줄어드는 데다 상대적으로 확정적인 수익이 보장되기 때문이다. 앞서 시공사 선정 간담회의 흥행도 이점이 크게 작용했다는 평가다.

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김수상 국토교통부 주택토지실장이 정부세종청사에서 '위클리 주택공급' 브리핑을 하고 있다. (국토교통부 )/뉴스1

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◇증산4지구 등 연내 지구지정…"추정 분양가 3.3㎡당 최저 1900만원대"

국토부는 1차 사전검토위원회 및 2차 주민설명회를 마친 Δ증산4 Δ방학역 Δ쌍문역 동측 Δ연신내역 지구를 이달 예정지구로 지정하고 연내 지구지정로 고시할 예정이다. 해당지역은 2022년 사전청약을 실시해 2023년 착공, 2026년 입주를 목표로 한다.

LH 사업설명회 자료에 따르면 지구주민 추정분양가격은 전용면적 59㎡형의 경우 4억6900만원에서 4억9400만원, 84㎡형의 경우 6억500만원에서 6억3700만원선이다.

일반공급 분양가격은 전용59㎡형은 4억9800만원에서 5억8300만원, 84㎡형은 6억4200만원에서 7억4900만원선으로 추정된다.

LH 관계자는 "최근 서울의 민간분양가가 3.3㎡당 4000만원을 웃돈다는 점을 고려하면 도심복합사업으로 공급하는 아파트는 3.3㎡당 1900만~2300만원 수준의 절반 정도에 해당된다"며 "민간 자력개발대비 가구당 분담금도 1억2000만~1억9000만원 수준이라 평균 50~70% 줄어드는 셈"이라고 설명했다.

이어 "사업을 진행하며 현장에서 듣는 가장 큰 오해는 사업부지 등이 공시가 수준으로 강제수용된다는 것"이라며 "실제로는 사업시행자와 토지 등 부동산소유자, 지자체장이 추천하는 감정평가법인 3인의 평가금액 평균값으로 산정한다"고 했다.

또 "용적률을 완화해 세대수가 증가해도 층고 제한 완화로 동간거리를 확보할 수 있고, 특별건축구역으로 지정해 되레 창의적인 디자인 특화단지 건축도 가능해 쾌적한 주거환경이 가능하다"고 덧붙였다.

남영우 국토부 공공주택추진단장은 "도심복합사업을 비롯한 2·4 대책 속 사업은 모두 지자체와의 충분한 사전논의를 원칙으로 한다"며 "앞으로도 주민설명회 등 적극적인 주민의견을 사업에 적극적으로 반영하도록 최선을 다하겠다"고 강조했다.
h9913@news1.kr

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