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9~10억 집, 서울에 아직 많이 남았다

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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 10월 18일 (월요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 가을 이사철을 앞두고 서울 아파트 전세 매물이 최근 석 달 사이 30%가까이 급증한 것으로 나타났습니다. 그런데 매물이 늘어난 상황에도 전세값은 여전하다고 하는데요, 이유가 무엇인지, 가을 전세시장 상황 살펴보겠습니다. 그럼 함께 얘기 나눌 분 모셔보죠. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 연결돼 있습니다. 안녕하세요?

◆ 김학렬 연구소장(이하 김학렬): 네, 안녕하십니까.

◇ 최형진: 지난해 전세 매물을 확인하려고 아파트 복도에 줄 서서 기다리기도 하고 집 보는 것도 추첨하고, 참 기이한 현상이 있었는데요. 당시에는 전세 매물 부족에 대한 걱정이 컸는데, 올해 가을 이사철을 앞두고는 서울 기준으로 아파트 매물이 늘었다고요?

◆ 김학렬: 네, 지금 다양한 요인 때문에 그런데요. 이건 지역마다 조금 다르고요. 실질적으로 추석 전까지 전세매물이 부족했던 것들에 비해서는 지금 추석 이후에 전세매물이 소폭 증가한 것은 사실입니다.

◇ 최형진: 사실 매물이 늘어나면, 공급이 늘어나면 가격이 좀 떨어져야 하는 거잖아요. 전세 가격에도 영향이 있습니까?

◆ 김학렬: 지금 전세 가격이 하락하기보다 소폭 상승하는 경향이 있고요. 보통 매물들이 쌓여서 가격 낮추기 경쟁을 했을 땐 내려가는데 지금 상황을 보면 가격 낮추기 경쟁이 아니라 지금 어떻게 보면, 이전에 가격이 올라간 것들을 감당 못했던 세입자 분들이 가격이 낮은 지역이나 월세로 전환된 상태고요. 이번에 새로 개혁되는 전세가격이 올라갔기 때문에 상승이 됐기 때문에 가격 부담이 되어서 기존의 매물들을 선택 못했던 것 같습니다. 그래서 몰리는, 매물들이 증가하는 지역을 증가하고 있는데 반대로 조금 저렴한 지역들을 매물이 감소하는 그런 것들이 복합적으로 섞여 있습니다.

◇ 최형진: 매물이 늘었어도 가격이 높은 상황이면 전세 찾는 분들에게 마냥 반가운 소식만은 아닐 것 같은데요. 당분간 전세 시장, 현재의 상황이 계속될까요?

◆ 김학렬: 지금 매물 거래되는 형태들을 봐야 하는데요. 지금 높은 거래가로 나온 매물들의 가격이 낮아질 기미는 안 보이고 있고요. 기간이 매물이 있는 상태로 한 달 이상 지속되면 하락할 수도 있는데, 이게 이번 주만 그런 거거든요. 한 달 동안 추이를 지켜봐야겠지만, 나오고 있는 매물 자체가 가격이 낮아져서 나오는 것이 아니고 올라가서 나오는 것이기 때문에 하락을 기대하기는 조금 어려운 상황으로 보고 있습니다.

◇ 최형진: 겨울방학 기간 되면 어떨까요?

◆ 김학렬: 당연히 이사철이기 때문에 매물은 귀해질 것으로 예상이 되고요. 이게 보통 어른들, 출퇴근 하시는 분들 입장에서 보면 지역이 멀거나 해도 불편해도 참는 경우가 있는데, 학생들의 이사 문제가 걸리면 특히 진학하거나 학원을 보내야 하거나, 그런 문제가 걸리게 되면 다소 비싸다 하더라도 선택하는 경향들이 있거든요. 그래서 겨울이면 학년이 바뀌고 상급학교로 진학하는 경우가 많기 때문에 조금 비싸더라도 거래가 될 가능성이 높다고 볼 수 있죠.

◇ 최형진: 11월부터인가요? 아무래도 신학기 입학을 위해서 전세 구하려는 사람이 늘지 않겠습니까.

◆ 김학렬: 그렇습니다. 11월부터 12월까지 가장 많이 전세를 알아보는 시즌으로 보시면 되고요. 실질적으로 12~1월 달에 거래들이 더 많이 됩니다.

◇ 최형진: 그래도 지금처럼 전세 매물이 계속 나온다면 가격 하락도 기대해 볼 수 있지 않을까 싶은데요? 전세 물량은 어떨까요?

◆ 김학렬: 일단 시기적으로 신규입주 물량이 많아야 전세 선택의 대안이 많은데, 작년 대비해서 신규입주 물량이 좀 줄었습니다. 그렇기 때문에 신규 입주에 대해서 기대하기는 좀 어려울 것 같고요. 지금 정부에서는 단기간 공급을 위해서 오피스텔이라든지 생활형 숙박시설을 주거로 간주하는 형태들이 나오고 있습니다. 그래서 아마 일반적인 아파트에서는 기대하기 어려울 것 같고요. 아파트 이외의 상품들에서 아파트를 대체할만한 전세물량이 나온다고 하면 일부는 수요를 해소할 수 있을 것으로 예상이 됩니다.

◇ 최형진: 이렇게 높은 전세가가 계속되면서 경기도나 인천 등으로 눈을 돌리는 분들도 많은데요. 경기, 인천 등 상황은 어떤가요?

◆ 김학렬: 서울은 오히려 전세가격이 안정이라고 할 건 없는데, 크게 오르진 않고 있는데 경기도하고 인천 같은 경우는 최근에 굉장히 많이 올랐어요. 이것들은 분명히 서울에서 밀려온 층들이 수요가 급증하다보니까 공급이라는 건 늘 정해져 있거든요. 한꺼번에 증가한 경우가 없어서 고정된 상태에서 수요가 급증하게 되면 보통 가격이 올라가는 것들인데, 최근에 경기도하고 인천의 인기 있는 지역들은 전세가격이 크게 올랐습니다. 서울하고 비교할 수 없이 많이 올랐기 때문에 아마 이 추세는 내년까지 지속될 것으로 예상됩니다.

◇ 최형진: 수도권에서는 이제 안 오르는 지역을 찾을 수 없을 것 같긴 한데, 대체 어디로 가야합니까?

◆ 김학렬: 그래서 지금 여유가 되시는 분들이나 단기적으로 가시는 분들은 차라리 가격에 맞춰서 전세를 경기나 인천으로 가시는 것보다는 반전세나 월세를 가시라고 저는 말씀을 드려요. 어차피 2년 정도만 버티시면 되는 거기 때문에 그러면서 내 집 마련이든 다른 기회, 혹시 정책이 바뀌거나 부동산 문제에 영향이 바뀌어서 조정이 될 것을 기대하면서 2년 정도는 어차피 확보하는 경향이 되는 거기 때문에 반전세나 월세를 원하는 지역에서 찾아보시는 것도 제안을 드리고 있습니다.

◇ 최형진: 여담입니다만, 집값이 워낙 다 올랐잖아요. 요즘 똘똘한 한 채에 더 집중되는 현상인데, 조금 비쌉니다만, 강남과 마용성을 다시 한 번 들어다 볼 필요가 있을까요?

◆ 김학렬: 이것도 좀 말씀드리기가 민감한 문제긴 한데, 강남 3구 비롯한 메인 지역들은 지난 1년 동안 많이 안 올랐어요. 신고가는 갱신되긴 했지만. 오히려 경기도라든지 서울의 낮은 지역들이 오르다보니까 오히려 낮은 지역들이 오름세가 주춤해지고요. 지난 주 KB 상승세를 보게 되면 강남 3구가 서울에서는 많이 올랐습니다. 결국 강남구도 한동안 오르지 않았다가 다시 한 번 상승시기가 된 것으로 예상이 되고요. 물론 거래량이 많지는 않습니다. 그래서 오히려 지난 1년 동안 오르지 않았던 마용성과 강남3구를 선택할 수 있는 경제적 능력이 있는 분들이라고 하면, 오히려 비싼 쪽을 선택하는 것이... 이런 얘기하면 또 나쁜 생각을 가질 건 아는데, 경제전문가 입장에서 보면 그게 더 경제적이고 합리적이지 않을까 생각합니다.

◇ 최형진: 최근 신규택지 2차 사전청약 공고가 있었습니다. 연말까지 2만 8천 가구가 공고될 예정인데 이 정도 물량과 가격대면 매매시장에 영향이 있을까요?

◆ 김학렬: 그렇죠. 아무래도 매매를 선택했던 분들 중에서 이번에 사전청약에 당첨되신 분들 같은 경우는 본 청약이 될 때까지 기다릴 거잖아요. 그렇기 때문에 매매시장에는 아무래도 수요가 감소하는 영향을 주기 때문에 인기가 있었던 지역에 수요가 몰리는 현상들은 막을 수 있을 것으로 예상이 됩니다. 다만, 이것은 사전청약이고 본 청약까지 최소한 3년 내지 5년 정도가 필요하기 때문에 그 사이에 사는 전세라든지 월세, 임차 수요는 계속 있을 것으로 보이거든요. 그래서 매매 시장은 어느 정도 영향을 주는데, 전세나 월세 등 임차 시장에는 영향을 크게 주지는 않을 것 같습니다.

◇ 최형진: 2차 사전청약, 1차 때만큼 흥행에 성공할까요?

◆ 김학렬: 1차보다 2차가 입지가 더 좋습니다. 인기가 있는 입지가 많고요. 그리고 2차보다 3,4차가 더 인기가 있는 지역이 많기 때문에 아마 1차보다는 조금 더 관심들이 많지 않을까 예상하고 있습니다.

◇ 최형진: 애청자 상담입니다. '전세대출 실수요자 대상으로 가능해진다는데, 오른 만큼만 대출된다는 건 이미 기존에 살고 있는 집에만 해당되는 건가요?'

◆ 김학렬: 올해까지 전세를 계약하시는 분들 같은 경우는 전세 대출이 조금 나올 것으로 예상이 되고요. 그렇기 때문에 이것도 저희 실무 시장에서는 팁인데, 올해 되도록 많은 대출을 받으시란 말씀과 계약을 당겨서 하라는 말씀을 드립니다. 왜냐하면 내년부터 시장이 어떻게 바뀔지도 모르고 전세대출과 무관하게 DSR 쪽이 대출 강화가 되고 있기 때문에 전세에 늘리는 만큼 매매를 축소시키는 거거든요. 그래서 매매든 전세든 가릴 것 없이 올 하반기까지는 실제 거주하는 분들... 실질적으로 신규 입주하는 분들도 대출을 막으려고 했었는데 풀어줬거든요. 올해는 전세든 입주든 대출이 상대적으로 규제를 덜 받을 것처럼 보여서요. 대출 받으실 분들은 서둘러서 받는 게 맞을 것 같습니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. 과천·안양·판교 전망 어떤지 알려달라고 하시네요.

◆ 김학렬: 과천은 지난 2년 동안 조정이 됐고요. 입주 물량이 많았기 때문에 입주 물량이 올 12월 달로 끝납니다. 그래서 그동안 조정됐던 것들을 회복할 수 있기 때문에 가격이 다른 지역보다 조금 더 올라갈 여지도 보이고요. 판교 같은 경우는 신규 아파트 입주 물량은 없고, 요즘 문제가 되고 있는 대장동 쪽에 입주물량이 많습니다. 그래서 그것들 때문에 분당 전체가 전세 시장은 많이 어려운데, 매매 시장은 봉합 정도로 보시면 될 것 같고, 전세 시장은 아마 다른 지역보다 입주물량이 많기 때문에 안정되어 있다고 보시면 될 것 같고요. 안양 같은 경우도 올해 입주 물량이 많았습니다. 매매가는 생각보다 많이 안 올랐는데 전세가들은 조금 안정됐었거든요. 그래서 아마 전세시장이 안정된 다음부터는 매매가도 올라갈 가능성이 높다고 봅니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. '소장님, 서울에서 9~10억 정도 되는 아파트 매물 가능한 지역이 남아있을까요?'

◆ 김학렬: 오늘 아침에 뉴스에도 나왔던 사항인데요. 9억 원 이상은 56%고, 나머지는 그 이하입니다. 그렇기 때문에 아직까지 물량이 충분히 있다고 말씀드리고요. 보통 헤드라인만 보고 포기하시는 분들이 많으세요. 그런데 생각보다 찾아보면 저렴한 주택들이 서울에 많이 남아있습니다. 특히 6억 원 이하 주택들도 20% 미만 정도 남아있거든요. 그래서 실질적으로 내 거주 요건과 맞는 조건인지, 그리고 미래에도 가격이 올라갈 여건인지만 판단해보시고요. 6억이든 9억이든 찾아보시면, 물론 강남구는 안 되겠지만 강남구를 포기하면 생각보다 꽤 많은 지역에 그 아파트들이 있거든요. 한 번 찾아보시길 추천 드립니다. 아까 말씀드린 강남3구하고 마용성 빼면 생각보다 꽤 있습니다. 아주 많지 않지만 30~40%는 어디든지 있다고 보셔도 될 것 같아요.

◇ 최형진: 오늘 방송을 떠나서 저도 최근에 이사하려고 집 참 많이 알아봤는데, 많이 비싸더라고요.

◆ 김학렬: 일단 4년 전 시세를 기억하셨던 분들에게는 굉장히 비싼 가격일 거고요. 그래서 최근에 이사를 안 하고 있었던 분들, 자가에서 자가로 가시는 분들은 10년 만에 집을 처음 알아보시는 분들이거든요. 그분들한테는 지금 시장이 아마 정상적인 시장으로 안 보이실 것 같아요.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. '인천 지역이 오름세라던데요. 검단 신도시 가봤는데 아파트 말고 주변이 너무 휑합니다. 부동산 전문가의 전망을 듣고 싶어요.'

◆ 김학렬: 중요한 말씀해주셨는데요. 인천이 올해 2021년도에 가장 많이 오른 지역입니다. 17개 광역시·도 중에서. 작년 세종시가 많이 올랐고 올해는 아마 인천이 1등을 할 것 같은데, 그만큼 인천이 많이 오른 이유 중 하나는 기본적으로 서울에 있는 수요들이 많이 이주를 해왔어요. 경기도에 있는 고가 지역들에서 많이 이주를 해왔거든요. 왜냐하면 수도권에서 상대적으로 가격이 저렴했기 때문에 그렇고요. 아울러 최근에 새 아파트들이 많이 입주를 하기 시작했습니다. 그래서 서울과 경기에서 물량이 없거나 가격이 부담됐던 수요층들이 많이 인천으로 넘어간 상태고요. 말씀하신 검단 신도시가 올해랑 내년에 입주 물량이 많은데 신도시 초기에는 항상 그렇습니다. 허허벌판이 많고 학교도 부족하고 상업시설도 부족하기 때문에 사람들이 관심을 갖지 않아요. 오히려 그것들이 저렴한 거거든요. 검단 신도시는 천만 원 초반 대에 분양이 간신히 끝났고 이제 입주를 하는데 최근에 2천만 원까지 올랐거든요. 그러면 두 배 정도 오른 가격이라 너무 많이 올랐다고 하시는 분들도 있는데 서울이나 경기도에 비해서는 아직까지 저렴한 상태입니다. 오히려 기반이 부족할 때 이사를 해보시는 것도 추천을 드리는 하나의 팁입니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. '2차 사전청약 어느 지역 가장 관심이 높은지와 사전청약 팁 좀 주세요.'

◆ 김학렬: 사전청약 팁은 가격이 결정되어 있기 때문에 갑자기 애를 만들 수 있는 것도 아니고 갑자기 분양가격을 내릴 수 없는 것이라서 그건 장기간 필요한 거고요. 아무래도 인기가 있는 지역들이 경쟁률이 많고 인기가 많은 평형대가 있습니다. 지금 30평대가 제일 인기가 많은데, 30평대가 가장 경쟁률이 높을 것 같아요. 물량도 적고. 그래서 다른 사람들이 선택하지 않는 적은 평형대가 있거든요. 일단 당첨이 되는 것이 목적이고 부양가족수가 많지 않다고 하면 가장 작은 평형대를 공략해보시는 것도 방법이 될 것 같아요. 지난번에도 경쟁률이 낮았거든요. 그래서 인기가 살짝 없는 지역의 가장 작은 평형대를 선택하면 당첨확률이 높지 않을까 생각합니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. '인천 이야기 하셔서 급하게 문자 보냅니다. 곧 결혼을 앞둔 예비신부인데요. 주변에서 송도 알아보라고 해서요. 서울 아니어도 괜찮을까요?'

◆ 김학렬: 송도는 서울의 웬만한 지역보다 비싸고 좋은 입지고요.

◇ 최형진: 차로 왔다갔다하기에 그렇게 생각보다 멀지 않더라고요.

◆ 김학렬: 그렇죠. 고속도로가 잘 되어 있기 때문에 한 시간이 걸리진 않습니다. 그렇기 때문에 괜찮은 입지고요. 무엇보다 송도 같은 경우는 일자리가 굉장히 많고 좋은 시설들이 많이 들어와 있고. GTX-D가 확정되어 있기 때문에 미래가치가 충분히 보장되어 있다고 보시면 될 것 같고. 인천 시민이 300만인데, 인천시민들 '향후에 어디 살고 싶냐'고 설문조사 하면 다 송도 살고 싶다고 하거든요. 300만의 수요지를 갖고 있는 지역이기 때문에 이렇게 선호도가 높은 지역은 향후에도 시세가 올라갈 가능성이 높습니다. 송도는 지금 들어가셔도 굉장히 좋은 입지라고 말씀 드릴 수 있습니다.

◇ 최형진: 저는 차량으로 이동을 많이 했습니다만, 본인차가 없어도 추천하실 수 있겠습니까?

◆ 김학렬: 지금은 지하철이라든지 버스를 타게 되면 불편하긴 합니다. 하지만 광역버스를 타면 송도에서 강남까지는 한 시간 미만에 오거든요. 강북 쪽은 어렵지만, 그렇기 때문에 그 정도 시간을 감수할 수 있다면 충분히 살 만하다고 생각하고요. 무엇보다 이사를 가게 되면 출퇴근 하시는 분들은 불편하신데요. 전업주부들, 그 안에서만 사시는 분들 같은 경우는 송도 밖으로 나가고 싶어 하지 않으세요. 굉장히 만족도가 높습니다. 그러면 학생들이나 교육환경도 좋아서 주부님들은 굉장히 행복해할 도시라고 말씀을 드릴 수 있죠.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. '중랑구 망우·신내동 지역 전망도 좀 알려주세요.'

◆ 김학렬: 서울에서 가장 저렴한 지역이 도봉구, 금천구, 중랑구입니다. 중랑구 같은 경우도 시세가 많이 저렴한 지역 중 하나였는데, 그 이유는 아파트가 많지 않고 새 아파트를 분양한 사례가 많지 않았습니다. 그래서 소외가 됐었는데 최근에 신내동 주변에 여러 공공택지 개발계획이 잡혀 있고요. 그리고 철도망이라든지 도로망이 점점 갖춰지고 있습니다. 그래서 과거보다 다른 지역에서 중랑구 신내동 쪽으로도 접근성이 좋아지고 있어서 충분히 수요는 증가할 것으로 예상이 됩니다. 다만, 다른 지역처럼 아파트에 대한 선택의 대안이 많지 않아요. 그런 것들만 감안하고 들어가시면 중랑구 신내동은 저렴하면서 조용하게 살 수 있고, 환경도 깨끗하거든요. 그런 지역으로 보시면 됩니다.

◇ 최형진: 마지막 상담입니다. '올해 집 사지 말고 기다려라 곧 집값 떨어진다는 기사 봤는데 믿고 기다립니까?'

◆ 김학렬: 내 집 마련, 그러니까 투자하시는 분들은 그런 걸 봐야 하는데 내 집 마련하실 분들은 그냥 사시는 게 맞아요.

◇ 최형진: 네, 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 김학렬: 고맙습니다.

YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)

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