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집값 이제 주춤할까? 내년 전셋값에 물어봐

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[집값 톡톡]서울·수도권 상승폭 축소 내년 임대차법 2년, 첫 만기…전셋값 최대변수 [비즈니스워치] 원정희 기자 jhwon@bizwatch.co.kr

집값을 종잡을 수가 없습니다. 최근 대출 중단 등의 영향으로 서울, 수도권, 지방 모두 집값이 주춤한 분위기인데요.

한국은행이 내달 추가 금리 인상을 시사했고요. 곧 금융당국의 가계대출 관리방안이 나오면 은행에서 대출받기는 더욱 어려워질 것으로 보입니다. 이런 이유로 정부는 말할 것도 없고 시장 일각에서도 추세 전환이나 집값 하락 가능성 등을 조심스럽게 거론하고 있는데요.

하지만 최근 몇주간의 흐름으로 시장 진정 여부를 판단하긴 어렵다는 전망도 여전합니다. 금융권의 대출 옥죄기는 거래를 줄이며 가격 상승 둔화로 이어질 가능성은 있지만 대출보다 더 큰 레버리지 효과를 내는 갭투자(전세보증금 승계)가 여전히 가능하기 때문입니다.

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/사진=이명근 기자 qwe123@

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집값 상승 변수 또한 무시할 수 없어 보입니다. 특히 전셋값이 불안합니다. 내년이면 임대차2법(전월세상한제, 계약갱신청구권)을 시행(2020년 8월)한지 2년이 되면서 전세시장이 또 한번 요동칠 가능성이 제기되고 있습니다.

대선 역시 핵심 변수가 될 텐데요. 여당 대선후보인 이재명 경기도지사의 부동산 공약을 보면요. 보유세 등 규제 강화를 뼈대로 하는데요. 최근 집값은 투기세력보다 실수요자(무주택자의 내집마련)들이 움직이고 있는 점을 고려하면 집값 잡는 수단이 되기는 어려울 것으로 보입니다.

일단 집값 상승세 주춤

한국부동산원에 따르면 10월 둘째주(11일 기준) 전국 주간 아파트값은 0.27% 상승해 전주보다 0.01%포인트 상승폭을 줄였습니다. 수도권은 0.34%에서 0.32%로, 서울은 0.19%에서 0.17%로 각각 0.02%포인트 감소했는데요.

지난주 무서운 상승세를 보였던 지방도 0.22%로 같은 폭을 유지하고 있습니다. 다만 5대 광역시는 0.19%에서 0.2%로 여전히 상승중입니다.

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서울을 비롯해 전반적으로 상승폭을 유지하거나 감소하면서 시장이 주춤한 상황인데요. 서울은 지역별 인기단지 위주로 상승했지만 은행권 대출 한도 축소와 그동안 상승 피로감 등으로 매수세가 감소한 것으로 분석하고 있습니다.

다만 용산구는 리모델링 기대감 있는 이촌동이나 신계동 (준)신축 위주로, 마포구는 아현·대흥·현석동 등 주요단지 신고가 거래 영향으로 각각 0.26% 상승해 가장 높은 상승세를 보였습니다. 노원구도 여전히 0.22%로 높은 상승률이고요.

강남구(0.23%), 송파구(0.22%), 서초구(0.21%), 강서구(0.19%) 등도 매수세가 감소하며 상승폭을 줄였지만 높은 상승률입니다.

집값이 이같은 추세를 유지할지 여부는 아직 단정하긴 어려워보입니다. 그동안 규제 등의 영향으로 주춤했다가 다시 오르기를 반복해 온 만큼 조금 더 추이를 지켜봐야 한다는 시각이 많은 상황입니다.

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집값 가장 큰 변수 '전셋값'

전문가들은 향후 집값 향배를 결정지을 변수로 내년까지 이어질 금리인상과 대선, 전셋값 등을 꼽고 있습니다.

특히 전셋값이 걱정입니다. 전셋값은 지난해 임대차2법 시행이후 올해들어서도 여전히 불안한데요. 최근들어 지방을 제외하곤 전셋값 상승세도 주춤해지는 분위기이긴 합니다.

문제는 내년인데요. 내년 8월이면 임대차2법을 도입한지 2년입니다. 그동안 계약갱신청구권을 사용해 전세계약을 2년 더 연장했다면 내년 이후 순차적으로 첫 만기가 도래한다는 건데요.

그동안 실거래가를 보면서 확인하셨을 텐데요. 가령 A단지에서 전셋값 실거래가 대다수는 4억원(계약갱신청구권 사용)으로 찍혀있는데 가끔 불쑥 튀어나오는 6억원짜리 전세말이죠. 그동안의 전셋값 인상분을 적용한 실거래가들이 내년 이후엔 대거 쏟아지면서 전셋값이 요동칠 가능성이 있다는 건데요.

이 경우 또다시 내집마련 수요로 이어질 수 있다는 점에서 우려를 낳고 있습니다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "내년엔 임대차2법 2년이 도래하면서 탈전세 내집마련 수요가 시장의 핵심 변수"라면서 "전세난이 안정되지 않으면 집값안정도 쉽지 않다"고 내다봤습니다.

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