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화천대유 '판교 SK뷰 테라스' 완판시 1400억 '순익'…기존 분양순익+배당 '4302억' 대박

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[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 화천대유자산관리(이하 화천대유)가 판교 대장지구에서 벌어들일 돈은 총 얼마일까.

성남의뜰로부터 받은 3년치 배당수익 550억원에 작년 말까지 대장동에서 거둔 누적 분양수익 2352억원, 최근 분양한 '판교 SK뷰 테라스' 분양이익까지 합치면 총 4302억원을 거둘 것으로 분석된다. 이는 판교 SK뷰 테라스 이익률이 40%라고 가정했을 경우다.

시행업계에서 공동주택 이익률은 통상 매출액 대비 10~15% 수준이다. 다만 화천대유가 대장지구 내 필지를 수의계약으로 싸게 매입했다는 점 등을 고려하면 실제 이익률은 업계 평균보다 훨씬 높을 가능성이 있다.

◆ '판교SK뷰테라스' 완판, 매출 총 3500억…이익률 40%시 수익 3752억

28일 부동산업계에 따르면 성남 판교 대장지구에서 분양하는 마지막 중소형 민간분양 단지는 도시형 생활주택 '판교 SK뷰 테라스'다. SK에코플랜트가 시공을 맡았으며 3.3㎡당 평균 3440만원에 분양했다. 시행위탁자는 화천대유, 시행수탁자는 하나자산신탁이다.

뉴스핌

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.28 sungsoo@newspim.com


단지는 지하 1층~지상 4층, 전용면적 75~84㎡, 16개동, 총 292가구 규모다. 지난 24일 당첨자 발표에 이어 29일부터 다음달 1일까지 정당계약을 진행한다. 단지가 완판될 경우 총 분양매출은 3500억2360만원에 이른다. 각 평형별 공급물량과 분양가를 곱해서 합친 수치다.

이는 단지 내 상가나 근린생활시설 등에서 발생하는 매출을 제외하고 순수하게 주거시설 기준으로만 계산한 결과다. 상가나 근린생활시설 매출까지 합치면 실제 총 분양매출은 이보다 높을 것으로 예상된다.

시행업계에 따르면 공동주택 이익률은 통상 매출액 대비 10~15%고, 상가는 20% 정도로 더 높으며 오피스텔 등 수익형부동산은 15% 정도다. 판교 SK뷰 테라스 이익률이 10~15%라고 보수적으로 가정하면 총 3500억원 매출로 약 350억~525억원의 분양수익이 발생할 것으로 추정된다.

또한 화천대유 감사보고서를 보면 회사가 작년 말까지 대장동에서 거둔 누적 분양수익은 2352억783만원이다. 연도별 누적 분양수익은 ▲2019년 821억7994만원 ▲2020년 2352억783만원이다. 대장지구 첫 분양을 2018년 12월에 실시한 만큼 그 이전 기간에 대한 분양수익 기록은 없었다.

화천대유의 작년 말 기준 누적 분양수익 2352억원과 판교 SK뷰 테라스의 예상 분양수익(350억~525억원)을 합치면 총 분양수익은 2702억~2877억원에 이를 것으로 추산된다. 화천대유가 지난 2019년 이후 3년간 성남의뜰에서 받은 배당금(577억원)의 4~5배 규모를 분양으로 벌어들이는 셈이다.

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[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.17 sungsoo@newspim.com

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◆ 작년 말 누적 2352억 더하면 총 분양수익 3752억…배당 포함 '4302억'

게다가 화천대유의 경우 일반적인 시행업계보다 이익률이 높을 가능성이 있다. 화천대유가 대장지구 내 필지 5개를 수의계약으로 싸게 매입한데다 성남의뜰이 사업시행자인 민간택지지구 사업으로 진행돼서 분양가상한제도 피했기 때문이다.

앞서 화천대유는 대장지구 내 필지 5개를 '수의계약'으로 확보한 것으로 전해졌다. 화천대유는 우선 공급받은 5개 택지 중 4곳에 아파트 4개 단지를 분양했고, 나머지 1개 택지에는 최근 판교 SK뷰 테라스를 분양했다.

이전에 판교 대장지구에 공급된 아파트들 분양가는 3.3㎡당 평균 기준 ▲'판교 퍼스트힐 푸르지오' 2030만원 ▲'판교 더샵 포레스트' 2080만원 ▲'힐스테이트 판교 엘포레' 2433만원 ▲'판교 대장지구 제일풍경채' 2299만원이다.

이번에 분양한 판교 SK뷰 테라스는 3.3㎡당 평균 분양가가 3440만원으로 대장동에서 들어선 단지 중 가장 비싸다. 만약 판교 SK뷰 테라스의 실제 이익률이 40%라면 분양수익은 1400억원으로 커진다.

이 금액에 작년 말 기준 누적 분양수익(2352억원)을 합치면 총 분양이익은 3752억원으로 늘어난다. 여기다 배당이익(550억원)까지 더하면 총 이익은 4302억원 규모다.

판교 SK뷰 테라스의 정확한 이익률을 파악하고자 화천대유 측에 토지 매입비를 수차례 문의했지만 담당자가 부재중이라서 답변을 받지 못했다.

sungsoo@newspim.com

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