[부동산] 경매서 빌라 낙찰받아 기뻐했는데…위반 건축물이었다면 원상복구해야

# 서울 중랑구 상봉동에 소재한 다세대주택이 경매로 나왔다. 총 8층 중 2층이며, 현재 임차인이 거주하는 것으로 조사됐다. 특이한 부분은 건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있고, 위반 내용은 무단 용도변경이다.

# 서울 강서구 화곡동에 소재한 5층 다세대주택이 경매로 나왔다. 3회 유찰돼 감정가(2억2028만원) 51%인 1억1278만3000원에 4회차 매각기일이 진행 중이다. 건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있고, 위반 사항은 베란다와 옥상 부분의 무단 증축이다.

최근 아파트 전세가와 매매가가 급등하면서 '내 집 마련' 수요자들이 상대적으로 진입장벽이 낮은 빌라에 눈을 돌리고 있다. 경매 시장에서도 빌라 응찰자 수가 연일 증가하고 있어 그 열기를 확인할 수 있다.

빌라는 다세대와 연립주택을 통칭해서 쓰고 있지만, 건축법에서는 주택으로 쓰이는 면적에 따라 각각 구분해서 취급한다. 다세대주택은 1동 건물에서 주택으로 쓰이는 면적이 660㎡ 이하, 주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하인 건축물을 뜻하고, 연립주택은 주택으로 쓰이는 면적이 660㎡를 초과하고, 주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하인 건축물을 뜻한다. 이 중 공통점이면서 가장 중요한 사항은 다세대와 연립주택 모두 4개층을 초과해 주택으로 사용할 수 없다는 점을 알아두자.

간혹 경매로 나온 빌라의 용도가 비(非)주택인 경우가 있고, 혹은 불법 증축된 경우가 있어 입찰자의 주의가 필요하다. 그래서 오늘은 빌라 입찰 시 꼭 알아둬야 할 세 가지 주의사항을 살펴보겠다.

첫 번째, 불법 용도변경이다. 입찰하고자 하는 빌라 건물이 총 5층 이상으로 지어져 있다면, 해당 호수가 불법으로 용도변경된 것은 아닌지 꼼꼼하게 체크해야 한다. 건축 당시 4개층은 공동주택으로 허가를 받고, 1개층은 근린시설(사무소 등)로 허가받을 경우에는 5층 이상 건축이 가능하다. 여기서 문제는 근린시설 부분을 주택으로 무단 변경해 사용하는 곳이 경매로 나오기 때문이다. 이런 부동산을 낙찰받을 경우 낙찰자는 주택이 아닌 상가 등의 취득세율이 적용될 뿐만 아니라 추후 원래 용도로 원상복구해야 할 의무가 있다. 따라서 경매로 나온 해당 호수의 건축물대장을 열람하고, 용도가 주택인지 비주택인지 확인해야 한다. 통상적으로 빌라 건물이 필로티 구조(1층을 주차장 등으로 사용하는 구조)의 6층 건물이라면 2층 또는 6층의 용도가 근린시설일 확률이 높으므로 참고하길 바란다.

두 번째, 불법 증축이다. 주거지역(전용·일반)에 소재한 건물은 일조권 사선제한(북쪽 건물의 일조권을 확보하기 위해 남쪽 건물은 경계선으로부터 일정 거리를 두면서 층수를 올려야 한다) 때문에 상층부 면적이 줄어들면서 계단식 형태의 건축물이 만들어진다. 이렇게 생기는 빈 공간을 '베란다'라고 하는데, 이곳에 새시를 설치하거나 조립식 패널을 이용해 창고 또는 보일러실로 활용하는 곳을 많이 볼 수 있다. 이는 엄연한 불법 확장이고 관할 관청에 적발될 경우 위반건축물로 등재될 뿐만 아니라 이행강제금 납부와 원상복구 의무가 있으므로 입찰 시 주의해야 한다. 위 사례들처럼 현재 서울에서 진행 중인 빌라 경매 물건 중 위반건축물로 등재된 건은 약 16%로 작지 않은 비중을 차지한다.

아직 위반 사항이 적발되지 않은 경매 물건까지 감안한다면, 그 수치는 더 증가할 것으로 예상된다. 따라서 필히 건축물대장 등 공적장부를 확인해보거나 현장을 방문해 직접 확인해봐야 한다.

[이주현 지지옥션 선임연구원]

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