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"신규계약도 전월세상한제 적용?"...최악의 전세난·위법 논란 '불보듯'

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[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부가 연말까지 전세시장 안정과 이중가격 해소 방안을 내놓기로 하면서 전월세상한제 확대 적용 가능성이 제기되고 있다.

신규 임대차법 도입에 따른 부작용인 이중가격 문제의 해결방안이 될 수 있다는 평가가 나오지만 전세 매물 부족을 심화시키는데다 재산권과 평등권 침해 등 위법 논란을 빚을 수 있다는 의견도 나오고 있다.

시장에서는 기존 공급 대책을 원활히 추진하면서 시장에 매물을 증가시킬 수 있는 다주택자 규제 완화 등이 필요하다는 목소리가 나온다.

◆ 신규 임대차법이 낳은 이중가격...전월세상한제 확대가 대안?

23일 정부와 부동산업계에 따르면 정부는 연말까지 내놓기로 예고하면서 전월세상한제 확대 적용을 포함해 여러 방안을 고심하고 있는 것으로 나타났다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 15일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "시장전문가와 연구기관 등의 의견수렴을 거쳐 전·월세 가격안정과 시장 어려움을 완화할 방안을 연말까지 강구하겠다"고 밝혔다.

특히 전세시장의 이중가격 구조 해소에 집중할 것으로 보인다. 앞서 홍 부총리는 이중가격 구조 문제에 대해 연말까지 대책 마련 필요성을 강조한 바 있다.

전세시장 이중가격은 전월세상한제가 도입되면서 발생했는데 갱신계약은 전월세상한제를 적용받아 5%로 상승률이 제한받는데 신규 계약은 이를 적용받지 않는다. 임차인은 최대한 갱신 계약을 맺으려하면서 전세 매물이 줄어들었고 임대인은 최대 4년간 임대료를 시세에 맞게 올릴 수 없다보니 신규계약 때 최대한 높은 가격에 계약을 맺으려하면서 이중가격이 생겨나게 됐다.

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서울 아파트에서 이중가격 현상은 최근까지도 지속적으로 나타나고 있다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76.79㎡는 지난 15일 4억7000만원에 전세 갱신계약이 맺어졌지만 반면 지난 1일 같은 면적에서 7억8000만원의 신규 전세계약이 체결됐다.

이중가격은 매물에 대한 전세 수요자들의 가격 판단을 어렵게해 시장의 혼란을 야기한다는 지적이 있어 개선 필요성이 제기돼 왔다. 전문가들은 정부가 해결방안으로 신규계약에도 전월세상한제를 확대 적용하는 방안이나 표준임대료 제도를 내놓을 수 있다고 본다.

신규계약에도 전월세상한제를 적용할 경우 기존 계약을 근거로 하거나 표준임대료 제도를 도입해 일정한 가격대에서 전세계약을 맺도록 해 시장 가격을 안정시키는 효과가 있을 것으로 예상된다는 것이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "이미 정부가 전세 관련 대책을 내놓은 상황이어서 추가로 제시할 방안이 많지 않다"며 "신규 전월세 계약에도 5% 상한을 적용하거나 표준임대료를 도입하는 방안등이 나올 수 있다"고 말했다.

◆ "매물 감소에 법적인 논란까지" 전월세상한제 확대 부작용...공급대책과 규제 완화로 해결해야

시장에서는 전월세상한제가 확대 시행되면 전세 매물이 더욱 줄어드는 부작용이 나타날 것으로 보면서 전세 시장 안정을 위해서는 전세 공급 확대가 필요하다는 의견이다.

전월세상한제가 확대될 경우 신규 임대차법 도입때처럼 임대인들이 전세를 반전세나 월세로 전환하는 움직임이 가속화될 것으로 보인다. 전세 매물은 더욱 부족해지고 그만큼 전셋값이 상승해 임차인들은 전세 구하기가 더 어려워지게 된다.

계약자유의 원칙 위배와 재산권·평등권 침해 등 위법 논란도 예상된다. 신규 계약까지 임대료 상승이 제한되면 개인간의 자유로운 계약체결이 불가능하게 되는 셈이어서 계약자유의 원칙 위반 소지가 있다.

임대인들은 임대료 상승과 계약기간 제한으로 재산권 행사가 어려워진다. 다른 재산과 달리 부동산에만 임대료 5% 상한이 적용돼 재산권 행사가 제약되는 것이어서 평등권에 위배된다는 의견도 나올 수 있다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "전월세상한제 확대 적용이 이중가격 문제 자체는 해소할 수 있지만 전세 매물을 더 줄어들게 해 전세난이 확대될 수 있다"면서 "임대인들의 사유재산권 행사도 막고 다른 재산과 달리 부동산에만 가격 상승을 제한해 평등권에 어긋날 수도 있다"고 말했다.

규제 강화보다 공급 확대가 필요하다는 의견이 많다. 이에 맞춰 정부도 2022년까지 전국에 11만4000가구의 전세 주택을 공급하는 대책을 지난해 11월 발표했다. 하지만 올해 상반기 기준으로 목표량을 달성하지 못한 것으로 나타났다.

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송언석 국민의힘 의원이 국토부로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 상반기 전세형 '공공임대 공실 활용'으로 1만7967가구를 공급해 목표치(3만9000가구)의 46% 수준에 그쳤다. 수도권 물량도 8754가구로 목표치(1만5700가구)의 절반 수준에 머물렀다.

이에 대해 국토부는 연말에 내놓을 전세대책에서 추가 공급보다는 기존 대책에 원활한 추진과 업계의 요구사항을 점검해 이를 개선하는 방향으로 논의되고 있다는 입장이다. 일부 제도 개선등을 통해 심사 절차를 개선하고 충분한 물량을 확보한만큼 점차적으로 공급대책의 효과가 나타날 것이라고 봤다. 여기에 최근 도시형생활주택과 주거형 오피스텔 규제 완화와 금리 인상 등의 변수가 있어 전세 시장 안정 효과도 나타날 것으로 예상했다.

국토부 관계자는 "정책 추진 초기단계다보니 입지 확보나 심사 절차등에서 속도가 나지 않았다"면서 "3만5000가구 규모로 신청이 들어와 심사중이며 건설자금 지원 확대와 심사 주기를 월 2회로 확대하는 등 제도 개선이 이뤄져 올해 예정된 목표량은 달성할 수 있을 것"이라고 말했다.

정부 대책만으로는 전월세 공급이 충분히 이뤄지는데는 한계가 있는만큼 기존 주택들이 전월세 매물로 나오도록 규제를 완화하는 방안이 나와야 한다는 지적도 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "전세 공급대책 외에도 기존 주택이 시장에 나오도록 다주택자 규제를 완화해야 한다"며 "실거주 요건 등을 완화해 실거주자 중심으로 된 시장 상황을 개선해 전월세 물량이 시장에 나오도록 유도해야 한다"고 말했다.

krawjp@newspim.com

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