"규제풀면 뭐하나" 강남 아파트보다 비싼 도생주택...청년·2~3인가구 '그림의 떡'

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 도시형생활주택이 청년과 서민들의 주거문제 해결이라는 상품 도입 취지와 달리 고분양가 논란에 휩싸이고 있다.

분양가상한제가 적용되지 않고 아파트 공급 부족에 따른 대체 수요 유입으로 청약 경쟁이 치열해지면서 분양가상한제가 적용되는 아파트보다 높은 분양가 사례가 잇달아 나오고 있다.

분양가 규제가 필요하다는 의견도 있지만 또 다른 부작용이 우려되는만큼 청년과 2~3인가구가 부담가능한 가격에 공급을 유도하는 인센티브 확대나 공급 증대 방안이 필요하다는 의견이 나온다.

◆ 분양가상한제 예외...고분양가 단지 1~8위가 도시형생활주택

23일 부동산업계에 따르면 최근 5년간 전국에서 분양가가 가장 높았던 10개 사업장 중 8곳이 도시형생활주택인 것으로 나타났다.

소병훈 더불어민주당 의원실이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에서 2016년 이후 분양보증서를 발급받은 1809개 사업장 중 평당 분양가 상위 10개 사업장 중 1위부터 8위가 모두 도시형생활주택이었다.

가장 높은 분양가를 기록한 단지는 서울 서초구 반포동에 위치한 '더샵 반포 리버파크'로 평당 7990만원의 분양가를 기록했다. 이어 ▲강남구 논현동 '루시아 도산 208' (7900만원) ▲강남구 도곡동 '오데뜨오드 도곡' (7299만원)이 뒤를 이었다.

도시형생활주택이 아닌 아파트 중에서는 고분양가 논란을 빚었던 '래미안 원베일리'가 5273만원으로 전체에서 9번째로 높았다.

도시형생활주택에서 분양가가 높게 책정된 것은 분양가상한제 적용을 받는 탓이다. 도시형생활주택은 지난 2009년 정부가 청년과 1~2인 가구의 주거 문제를 해결하기 위해 도입했다. 도시 지역에서만 건립이 가능해 입지여건이 좋지만 그만큼 분양가가 높게 책정될 수 밖에 없다.

도시형생활주택에 분양가상한제가 적용되지 않으면서 본래 취지와 달리 건설사들이 높은 분양가를 받을 수 있는 수단이 됐다. 같은 입지와 면적임에도 아파트와 도시형생활주택의 분양가가 큰 차이를 보이기도 한다.

지난 5월에 공급된 서울시 종로구 세운푸르지오 헤리시티는 같은 입지임에도 도시형생활주택과 아파트의 분양가가 1.5배 차이가 났다. 전용면적 24㎡ 아파트는 최저 분양가가 2억7560만원이었으나 도시형생활주택은 4억1770만원을 기록했다.

소병훈 더불어민주당 의원은 "최근 건설사들이 아파트를 공급할 수 있는 부지에서도 분양가 규제를 피하고자 도시형생활주택을 공급해 분양가를 높게 책정하고 있다"며 "저렴한 소형주택 공급을 위해 도입한 도시형생활주택이 건설사들의 고분양가를 받는 수단으로 전락했다"고 말했다.

◆ 청약 경쟁 과열...공급 확대 등 보완책 필요

분양가가 높음에도 시장에서는 아파트 공급이 부족하다보니 대체상품으로 도시형생활주택으로 수요가 몰려들고 있다. 도시형생활주택 청약은 높은 경쟁률을 나타내고 있으며 건설사 입장에서는 분양가를 높게 잡지 않을 이유가 없는 상황이다.

지난 16일 청약을 진행한 '판교 SK뷰 테라스'에는 292가구 모집에 9만2491명이 접수해 316.75대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 판교라는 입지여건이 좋고 수요자들이 선호하는 전용면적 75~84㎡ 중소형 평형이라는 점을 감안해도 높은 경쟁률을 보였다. 하지만 분양가는 11억~13억원대로 아파트 동일 면적의 분양가 보다 훨씬 높게 책정돼 서민층의 주거 상품으로 보긴 어렵다.

이런 상황에서 정부는 청년과 2~3인가구를 위한 공급 확대를 위해 규제 완화방안을 내놓았지만 고분양가와 청약 경쟁 과열인 상황에서 정책 목표가 이뤄지기 어렵다는 지적이 나온다.

정부는 지난 15일 원룸형 도시형생활주택에 한해 허용면적을 기존 전용면적 50㎡이하에서 60㎡ 이하로 확대하고 공간 구성 제한을 2개에서 4개로 완화했다.

최근 도시형생활주택은 면적 제한 등으로 선호도가 낮아져 인허가 가구수가 줄어들면서 청년들의 수요에 대응하지 못한다는 지적이 있었다. 도시형생활주택의 인허가 가구수는 2016년 7만7968가구였으나 감소세를 보이며 지난해에는 3만5437가구로 절반 이상 줄어들었다.

하지만 분양가가 높게 책정되면서 공급이 늘더라도 상대적으로 자금 여력이 부족한 청년이나 1~2인가구가 구매하기에는 한계가 있다. 이로 인해 규제완화가 다주택자와 투기수요 유입만 촉진하는 결과만 낳을 것이란 우려도 나온다.

도시형생활주택 본래 취지에 맞게 분양가상한제 등으로 분양가를 규제해야 한다는 목소리도 나오지만 오히려 공급이 줄어드는 부작용을 낳을 수 있다. 분양가 규제보다는 시장 전체적으로 청년들이 부담 가능한 가격에 주택이 공급될 수 있도록 하는 방안이 필요하다는게 전문가들의 의견이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "분양가 규제를 하게 되면 공급이 줄어들게 돼 수요자들에게 피해가 간다"며 "인위적인 가격통제 보다 시장 전체적으로 공급을 늘릴 수 있는 방안이 마련돼야 한다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "정부의 규제완화책은 정부와 건설사에게는 이득이 되지만 수요자에게 혜택이 돌아가긴 어렵다"면서 "건설사들이 평균 시세보다 저렴하게 공급할 경우 세제 및 금융지원등의 인센티브를 도입하는 방안도 검토될 수 있다"고 말했다.

krawjp@newspim.com

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