"저렴한 전세 어디 없나요?" 무주택자들의 설움…'반전세 월세' 더 늘듯

송파구 주거 밀집지를 바라다 보는 한 시민 모습 [매경DB]

거래 절벽에도 아파트값 오름세가 이어지면서 무주택 세입자들의 시름이 더욱 깊어지고 있다. 내 집 마련은커녕 매물 태부족에 가격도 치솟아 전세살이도 쉽지 않은 상황 때문이다.

부동산 전문가들 대다수는 추석 이후 연말까지 서울의 전세시장 모습이 지금과 크게 다르지 않고 '전세의 월세화'도 빠르게 진행될 것으로 전망한다.

21일 서울부동산정보광장 자료에 따르면 지난달 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약(계약일 기준)은 총 1만2567건으로, 이 중 월세를 낀 계약은 39.4%(4954건)에 달했다. 이는 전달(35.5%, 7월)보다 3.9%포인트 오른 수치로 올해 들어 가장 높다.

작년 7월 말 계약갱신청구권과 전월세상한제를 담은 임대차 2법이 시행되면서 일반적으로 반전세라고 불리는 월세·준월세·준전세의 비율이 많이 증가하는 등 월세 전환을 가속하고 있다.

법 시행 전 1년 동안은 반전세 거래의 비율이 30%를 넘긴 적이 딱 한 달(작년 4월 32.7%)밖에 없었지만, 시행 이후인 지난해 8월부터 1년 동안 반전세 거래 비율은 35.1%(6만5088건)로 치솟았다. 전년동기 대비 28.1%(5만5215건)에 비해 7.0% 포이트 높다. 올해 들어 이 비율은 4월 39.2%, 6월 38.4%, 8월 39.4%로 오름세가 지속되고 있다.

전문가들은 올 하반기 서울 전셋값이 상승이 지속될 것으로 보고 있다. 가장 큰 요인은 물량 부족이다. 매물이 부족한 시기에 수요는 넘쳐나고 있어 매도자 우위시장이 형성된 만큼 가격도 상승할 가능성이 크다는 것이다.

지난달 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약(계약일 기준)은 총 1만2568건으로 이 중 월세를 낀 계약은 총 4955건(39.4%)을 차지했다. 이는 7월(35.5%)보다 3.9%포인트 높아진 것으로 올 들어 가장 높은 수치다.

서울시는 임대차 계약을 전세, 월세, 준월세, 준전세 4가지로 분류한다. 월세는 보증금이 월세의 12개월치 이하인 임대차 거래, 준월세는 보증금이 월세의 12∼240개월 치인 거래, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 거래로 나눈다.

반전세 증가와 함께 고가 월세도 증가하고 있다. 부동산업계에 따르면 최근 한강변 고급아파트단지인 서초구 반포동 아크로리버파크에서 월세 1000만원을 호가하는 매물이 다수 등장했다. 부동산 매물관련 포털에 따르면 보증금 5억원에 월세 1000만원, 보증금 1000만원에 월세 1200만원(전용 130㎡)등의 매물이 올라왔다.

송파구 가락동 헬리오시티의 경우 지난달 계약 신고가 이뤄진 임대차 거래 45건 중 월세를 낀 거래가 21건(46.7%)으로 확인됐다. 전용 84㎡는 지난해 상반기 보증금 1억원에 월세 250만원 안팎에 다수 거래가 이뤄졌는데, 지난달 보증금 1억원 월세 350만원(15층·27층)에 거래가 이뤄져 1년 사이 월세가 100만원 가량 올랐다.

은평구 불광동 북한산래미안1단지 전용 59.9㎡도 지난달 보증금 1억원·월세 150만원(12층)에 임대차 계약서를 썼다. 지난해 6월 보증금 1억4000만원·월세 70만원(3층)에 전월세 계약을 맺은 것과 비교하면 불과 1년 사이 2배 수준으로 뛰었다.

이 같은 현상을 전세 품귀 현상과 임대인의 세부담 전가까지 겹쳤기 때문으로 풀이된다. 임차인들은 울며 겨자먹기 식으로 반전세에 들어가는 경우가 늘고 있다고 현지 중개업소 관계자들은 귀띔했다.

KB국민은행의 주간KB주택시장동향 자료를 보면 이달 6일 기준 전국 매수우위지수는 109.2로 조사됐다. 전주(8월 30일, 109.7)보다 0.5포인트 하락한 것으로 지난 8월 16일(114.6) 이후 4주 연속 하락세다. 아파트를 사려는 심리가 갈수록 두드러지고 있는 것으로 해석할 수 있다.

박원갑 KB국민은행 수석위원장은 "매수자 입장에서는 가격이 내려가길 기다렸는데 생각보다 가격은 안 빠지고, 매물도 갈수록 줄어드는 분위기여서 불안할 수밖에 없을 것"이라며 "인기 있는 입지는 물량이 줄어드니깐 가격이 올라가고, 매매가격이 오르다 보니깐 (전세를 택하려는) 전세 수요가 늘어 덩달아 전셋값도 오르고 있다"고 진단했다.

문제는 올 하반기에도 전세난은 지속될 것으로 전망된다는 점이다. 국내 경기 상황이 나아지지 않고 있고 미국 금리 인상 역시 미적대는 분위기여서 저금리 기조가 하반기에도 이어질 가능성이 크다.

전세의 기준은 예금이자와 연동되는 경우가 많다. 집주인이 전세 보증금으로 받은 목돈을 금융권에 예치했을 때 받는 월 이자가 월세와 유사한 수준에 형성됐던 것도 이 때문이다. 현재 글로벌 금융위기 이후 저금리 기조가 지속되면서 전세 보증금을 통한 이익이 월세의 기대이익에 미치지 못하고 있다. 다만 지난 8월 기준금리가 0.75%까지 오르면서 예금금리도 시중은행은 연 2.18%, 저축은행은 연 2.6%까지 뛰었다.

연내 10월과 11월에 있을 한국은행 금융통화위원회에서 기준금리 추가인상을 단행한다면 최대 연 4%대 예금금리가 나올 가능성도 있다.

그러나 기준금리 인상이 전세의 월세전환이란 추세적 흐름을 막을 수는 없다는 게 통설이다. 서울에서는 재건축·재개발사업에 따른 이주 수요가 전세난을 가중시킬 것으로 우려된다. 올해 하반기부터 내년까지 강남 4구의 이주 수요는 2만가구에 이르고 서울 전체를 보면 6만 가구에 달한다. 이주 수요자들이 서울 전역과 서울 근교의 수도권 지역의 전세 시장까지 영향을 미치고 있다.

심교언 건국대 교수는 "올해와 내년 모두 입주 물량 감소 등 공급 위축에 따른 전세난 심화가 우려된다"며 "내년 7월 임대차법 시행 2년을 기점으로 계약갱신 만료 물량이 시장에 쏟아지면서 전 월셋값 추가 상승 가능성이 높은 만큼, 당국이 서민 주거 안정 측면에서 대비할 필요가 있다"고 조언했다.

다만 전월세 전환의 속도는 조금 늦춰질 수 있을 것이란 전망도 나온다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "추세적 전환은 아니라도 갭투자 등 목돈이 필요한 수요층도 여전히 남아있고, 월세 전환 대신 전세 보증금 인상을 통해 이익실현을 하는 부분도 있어 금리 인상 기조가 이어진다면 전환속도는 어느 정도 더뎌질 수 있다"고 내다봤다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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