"임대차 불안이 집값 끌어올리겠지만…선뜻 매수할 시기는 지났다"

[추석 후 부동산]③고종완 한국자산관리연구원장 "상승 요인 많다"

"리스크 감수 산다면 지역·상품 따져야…정부, 규제 풀어 공급 필요"

[편집자주]수도권 아파트값이 역대급 상승세를 이어가고 있다. 금리 인상과 본격화한 공급 대책 등 주택시장 변곡점이 다가왔다는 전망이 고개를 들고 있다. 반대로 공급 대책 현실화 시차와 재건축 규제 완화 기대감 등으로 집값 상승은 이어질 것이라는 시각도 여전하다. 뉴스1은 추석 이후 부동산 시장에 대한 전문가 인터뷰를 5회에 걸쳐 싣는다.

고종완 한국자산관리연구원장. © 뉴스1

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = "공급 부족에 추석 이후에도 집값은 오른다. 그렇다고 지금 집을 사겠다고 하면 '상투 투자가 될 수 있다'고 말하고 싶다. 지금이 역대급 최고가에 고점 국면인 점은 사실이기 때문이다. 무주택자로서는 집을 살까 말까 선뜻 선택하기 어려운 시장이다"

고종완 한국자산관리연구원장은 21일 "지금 흐름이 계속된다면 내년 봄까지는 상승세가 유지될 것으로 보인다"면서도 "시장의 흐름을 따져보면 경기변동상 고점에 와 있다는 점을 명심해야 한다"고 말했다.

◇"추석 이후에도 상승장 이어질 것…'공급부족' 전월세난이 집값 끌어올려"

고 원장은 추석 이후에도 여전히 상승장이 이어질 것으로 예상했다. 수급, 정책, 금리, 유동성, 해외 동향, 주담대 잔고 추이 등이 변수인데 하락 요인보다 상승 요인이 많단 것이다. 그는 "정부가 돈줄 죄기란 극약 처방에 나섰지만 거품 빼기에 불과하다"며 "근본적인 해법이 아니라 집값 잡기엔 부족하다"고 했다.

현재 수급 문제가 주요한 가운데 전세가격과 매매가격이 동반 상승할 것이라고 관측했다. 고 원장은 는 "부동산 가격의 1차 가격인 전월세 가격이 현재 큰 문제"라며 "공급부족이 해결되지 않는 한 전월세 가격이 내리기 어렵고, 전월세 가격은 2차 가격인 매매가를 밀어올리기 때문에 동반해서 상승하게 될 것"이라고 예측했다.

고 원장은 공급 부족으로 가격 상승 가능성이 더욱 커졌다고 했다. 그는 "내년에는 서울 신규 입주물량이 2만 가구 정도로 줄어든다"며 "내년 물량이 줄어들면 전세난이 더욱 심화할 가능성이 크고, 그렇다는 것은 매매가격도 이와 연동돼 올해보다 더 오를 개연성이 크다는 것"이라고 설명했다.

현재 수도권(서울·경기·인천) 전세가격 상승률은 4주 연속 0.25%를 유지 중이다. 전세수급지수도 2년 가까이 기준선을 웃돌며 전세를 찾는 사람에 비해 매물이 부족한 현상이 장기간 이어져 왔다. 추석 이후 본격적인 이사철이 시작되며 시장 불안 심화가 우려되는 상황이다.

◇"최선의 매수 시기는 놓쳐…그래도 사려면 '성장지역' '상품' 잘 따져야"

그렇지만 고 원장은 지금이 고점 수준인 것은 사실이라고 했다. 아직 최고점이라고 확신할 순 없지만, 분명 어깨 이상은 된다는 것이다. 잘못하면 '상투' 리스크를 짊어지고 집을 사게 될 수 있어 무주택자들이 섣불리 내 집 마련을 하긴 어려운 시장이란 설명도 덧붙였다.

고 원장은 "우리나라 부동산 경기 변동을 보면 5~7년 오르고 4~6년 하락하는 사이클이 반복됐고, 1986년부터 3번의 큰 상승이 있었다"며 "지금은 7년째 오르고 있고, 강남이나 세종처럼 3배 이상 오른 곳은 거품 징후까지 보이고 있어서 매수에는 신중해야 한다"고 조언했다.

그는 아파트 매수에는 삼박자가 맞아야 한다고 강조했다. 시기와 지역, 상품을 잘 살펴야 최고의 선택을 할 수 있다는 것이다. 현재 '시기'는 놓쳤으니 산다면 신규 분양이 최선이라고 봤다. 신규 분양이 아니라면, 나머지 2박자인 '지역'과 '상품'을 잘 분석해야 한다고 말했다.

고 원장은 "지금 상황에서 산다면 집값이 내리더라도 덜 내리고 다음 사이클에 상승 여력이 있는 '성장지역'에서 집을 사야 한다"며 "인구와 소득, 교통 등 인프라가 늘어나고 행정계획이 잘 받쳐주는 곳이라면 지금 사도 좋다"고 했다. 예시로는 도심과 3기 신도시, 재정비 사업이 들어간 지역을 꼽았다.

그러면서 "상품을 고른다면 대지지분이 넓고 땅값이 오를 물건, 임대료가 꾸준히 오르는 아파트에 올라타야 한다"며 "시기 자체는 타이밍이 늦었으니 다음 사이클을 대비해야 한다. 현 상황에서는 어떤 곳이 성장할지, 어떤 상품이 살기도 사기도 좋은지 따져봐야 안전하다"고 덧붙였다.

서울 송파구 롯데월드 서울스카이 전망대를 찾은 관람객이 아파트단지가 밀집한 서울시내를 바라보고 있다. 2021.9.16/뉴스1 © News1 박세연 기자

◇정부, 도심 자투리땅에 신속 공급하고 규제 풀어 재고물량 늘려야"

시장 불안을 잠재우려면 수급 불안부터 잡아야 한다는 것이 고 원장 진단이다. 이미 정부는 3기 신도시와 공공재개발·공공재건축 등 사업 추진으로 공급 확대에 나선 바 있다. 최근엔 오피스텔과 도시형생활주택 규제도 풀었다. 하지만 고 원장은 "대책의 구체성과 실행력이 떨어진다"고 평가했다.

고 원장은 "3기 신도시는 입지나 물량에 장점이 있어 부동산 시장에 영향을 주긴 하겠지만 적어도 4~5년이 걸려 장기간 공백이 불가피하다"며 "수요자는 아파트를 원하는데 오피스텔 규제를 푼다는 것은 곁가지에 불과하다. 근본적인 해결책이 아닌, 차선책에 고육지책"이라고 꼬집었다.

그는 수요자들이 원하는 곳에 신속하게 공급을 늘려야 한다고 조언했다. 도심 자투리땅을 중심으로 신속하게 신규 주택을 공급하고, 다주택자에 대한 규제 완화로 이들이 꽉 쥐고 있는 228만 가구 중 일부를 시장에 풀리도록 해야 공급 갈증이 해소될 것이란 전망도 내놨다.

고 원장은 "대치동 세택(SETEC) 부지나 목동 서부터미널 같은 부지는 인프라도 잘 돼 있어 1년 반이면 주택 공급이 가능하다. 비닐하우스 가득한 서울 그린벨트도 풀 필요가 있다"며 "세금 부담을 한시적으로라도 푼다면 다주택자들이 가진 228만 가구 중 50만 가구는 유통 물량으로 나올 것"이라고 말했다.

그러면서 "미국과 영국, 독일 같은 선진국은 이미 우리나라와 같은 경험을 했다"며 "공급부족과 정책 실패에 대한 문제 인식과 반성, 이를 수정하려는 노력을 통해야만 집값을 잡을 수 있다"고 강조했다.
seunghee@news1.kr

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