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생활형 숙박시설 '묻지마 투자' 주의보…거주 불법화·낮은 임대수익률 '위험'

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[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 최근 생활형 숙박시설이 주택시장 규제의 틈새상품으로 각광받는 것에 대해 주의가 요구된다. 정부가 향후 생활형 숙박시설을 주거시설로 사용하지 못하게 규제할 가능성이 있어서다.

특히 생활형 숙박시설은 원칙적으로 '수익형 부동산'인 만큼 무분별한 단타투자 보다는 임대수익률을 보고 들어가는 것이 합리적이라는 조언이다. 다만 현재는 코로나19라는 특수사태를 맞고 있어 생활형 숙박시설에 대해 강력한 규제가 도입될지 불확실하다는 의견도 있다.

◆ 국토부 "생활형 숙박시설, 주거시설로 사용금지" 입법예고

19일 국토교통부에 따르면 지난 1월 15일 생활형 숙박시설을 주거시설로 사용할 수 없도록 하는 취지의 건축법 시행령 일부개정안에 대한 입법예고가 있었다.

해당 입법예고를 보면 생활형 숙박시설은 '숙박업 신고'가 필요한 시설이라고 명시했다. 이 내용대로 시행령이 개정되면 청약자들이 생활형 숙박시설을 분양받아서 일반 아파트처럼 거주하는 것은 불법이 된다.

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[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.15 sungsoo@newspim.com

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앞서 김현미 전 국토부 장관도 생활형 숙박시설이 각종 규제로부터 자유로워 투기 수단이 되고 있다는 조응천 더불어민주당 의원의 지적에 "주거용으로 사용되지 않도록 감독하겠다"고 밝혔다.

그는 "(생활형 숙박시설) 건축물을 분양할 때 주거용으로 사용할 수 없고 숙박시설로 신고해야 한다고 명시하도록 하고 불법 용도변경에 대해 관리 감독을 강화하겠다"며 "건축법, 건축물분양법을 개정해 주거용으로 사용하지 못하도록 분명히 하겠다"고 강조했다.

최근 아파트 등 주택에 대한 대출·세금 규제 때문에 규제가 상대적으로 적은 생활형 숙박시설에 투자수요가 몰리고 있다. 이 중에는 웃돈(프리미엄)을 받고 팔고 나오기 위한 '단타 투자자'들도 많다.

하지만 만약 '숙박업 신고' 규제가 현실화되면 투자 분위기가 급속도로 냉각될 위험이 있다. 생활형 숙박시설 투자자들이 실거주도, 자금회수도 할 수 없게 될 가능성이 있는 것이다.

◆ 마곡롯데캐슬르웨스트, 매도문의 더 많아…"임대수익 중요"

최근 생활형 숙박시설의 청약 경쟁률이 높게 나왔지만 실제 시장 분위기는 다를 수도 있다. 실제로 마곡 롯데캐슬 르웨스트는 평균 청약 경쟁률이 657대 1을 기록했으나 최근에는 오히려 매도 문의가 더 많다는 게 현지 공인중개사들 얘기다.

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[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.15 sungsoo@newspim.com

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마곡 A공인중개사무소 관계자는 "마곡 롯데캐슬 르웨스트는 당첨자가 처음 발표된 후 웃돈이 5000만원까지 올랐다"면서도 "하지만 지금은 매도자들 문의가 너무 많은데 매수자가 없어서 찾아야 하는 상황"이라고 말했다.

이어 "분양권은 보통 당첨자 발표 때 관심이 높아졌다가 계약이 진행되면서 점차 관심이 줄어든다"며 "마곡 롯데캐슬 르웨스트도 청약은 잘 됐지만, 당첨자가 계약을 했다가 팔려고 내놓은 경우도 있고 웃돈이 너무 비싸서 수요자가 매수를 포기한 경우도 있다"고 덧붙였다.

특히 생활형 숙박시설은 원칙적으로 '수익형 부동산'인 만큼 무분별한 단타투자 보다는 임대수익률을 보고 들어가는 것이 합리적이라는 지적이다. 청약자가 대출을 받아서 생활형 숙박시설을 분양받은 후 정부 규제로 주거용으로 사용할 수 없게 되면 임대를 줄 수밖에 없다.

그런데 임차인이 잘 안 구해지거나 임대 수익률이 낮게 나오면 수분양자는 대출이자 등 손실을 고스란히 감당해야 한다. 투자자들은 이를 유념해야 한다는 조언이다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "수익형 부동산의 핵심은 수익, 즉 월 임대료가 얼마나 나오느냐인데 이를 고려하지 않고 웃돈(피)만 벌려고 투자하는 것은 위험하다"며 "웃돈이 안 붙을 경우 어떻게 할지도 생각해야 한다"고 말했다.

이어 "대부분 투자자들이 생활형 숙박시설을 대출 받아서 분양받는데, 준공 후 임대수익이 안 들어오면 이자부담까지 감수해야 한다"며 "과거 명동에 분양형 호텔도 이와 비슷한 문제가 있었다"고 덧붙였다.

물론 생활형 숙박시설의 주거시설 사용을 금지하는 입법이 현실화될 것으로 단언하기는 어렵다. 특히 코로나19라는 특수상황이 있어서 국토부도 섣불리 규제를 가하기는 어려울 것으로 예상된다. 하지만 국토부가 어떤 노선을 취할지 알 수 없는 만큼 무분별한 투자는 자제할 필요가 있다는 의견이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "코로나19가 계속되는 동안에는 외국인 관광객이 못 들어오니까 생활형 숙박시설의 수요가 충분하기 어렵다"며 "국토부는 지금을 특수상황으로 볼 것인지, 아니면 생활형 숙박시설이 본래 용도에 맞지 않게 이용되는 것에 대해 원칙대로 강하게 규제할 것인지 선택해야 한다"고 말했다.

다만 "국토부가 둘 중 어느 쪽을 선택할지 명확하지 않기 때문에 규제 가능성을 아예 배제하기 어렵다"며 "생활형 숙박시설을 주거시설로 활용하는 편법적인 수요가 지나치게 많다면 규제가 이뤄질 수도 있다"고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com

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