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화천대유 상상초월 ‘배당금’…‘대장동 개발사업’ 뭐길래

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2004년부터 개발추진하다 중단 표류

이재명 시장 때 ‘결합개발'로 본궤도

‘화천대유' 지분1%로 1천억 수익 논란


한겨레

이재명 경기지사가 성남시장 시절이던 2012년 6월 시장 취임 2년 기자회견에서 대장동과 신흥동 제1공단 결합개발 계획을 발표하고 있다. 성남시 제공

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더불어민주당 유력 대선 후보인 이재명 경기도지사가 성남시장 재직 시절 추진한 ‘분당 대장지구 개발사업’을 놓고 난타전이 이어지고 있다. 국민의힘과 보수 언론은 특정 업체에 막대한 개발이익을 챙겨준 ‘특혜 개발’이라며 연일 맹공을 퍼붓고 있다. 그러나 이 지사는 민간 특혜를 막고 5천억원이 넘는 돈을 시민 이익으로 환수한 ‘모범적 공익사업’이라며 수사를 자청하는 등 격한 반박에 나섰다. 대장지구는 어떤 곳이고, 누구에 의해 어떻게 개발됐기에 이런 논란이 이는 걸까.

대장지구 개발사업 누가 언제부터 추진?


‘문제의 땅’은 판교 새도시 남쪽 끝에 붙어 있다. 성남시 분당과 판교가 개발되면서 마지막 ‘노른자위 땅’으로 불렸다. 한국토지주택공사(LH·엘에이치)는 이대엽 성남시장(당시 한나라당) 시절이던 2004년 12월께 이 지역 128만㎡를 미니 새도시로 개발하는 계획을 세웠다. 이에 성남시도 ‘2020년 성남 도시기본계획’에 반영했지만, 개발계획이 유출돼 땅 투기를 한 공무원 등 22명이 입건되면서 잠정 중단됐다.

이후 주민 주도 민간개발이 추진됐지만, 엘에이치가 2008년 7월 개발 면적을 91만㎡로 줄여 성남시에 제안하면서 다시 공영개발로 돌아섰다. 자치단체장이 지구지정을 할 수 있는 100만㎡ 이하로 줄여 국토교통부의 승인을 피하려는 ‘꼼수’라는 지적이 나왔다. 하지만 엘에이치는 주민공람 절차까지 마치고도 2010년 9월 재정난을 이유로 돌연 사업을 다시 포기했다.

그러자 이번에는 민간사업자들이 뛰어들었다. 이 과정에서 한 사업자가 민영개발로 돌리기 위해 뇌물을 뿌렸던 이른바 ‘대장동 비리 사건’이 터졌다. 2010년 당시 한나라당 소속 신영수 의원의 친동생, 전직 엘에이치 본부장 등이 수억원을 챙긴 사건이다. 대장동 비리 사건은 2014년 5월 <한겨레> 취재 이후 경찰과 검찰의 수사로 전모가 밝혀졌고, 관련자 9명이 재판에 넘겨져 형사처벌을 받기도 했다.

전국 최초 ‘결합개발’ 어떻게 이뤄졌나


사업이 표류하자 땅값은 들썩였고 개발 압력도 거세졌다. 이에 당시 이재명 성남시장은 이른바 결합개발이라는 ‘묘수’를 내놓는다. 개발에 따른 민간의 이익을 최대한 줄이고, 상당수 사업 이익을 환수해 신흥동 제1공단 공원화 사업에 투입하는 방식이다. 시는 2015년 6월 이런 내용을 뼈대로 한 ‘대장동·제1공단 결합 도시개발구역 개발계획’을 고시했다.

당시 이 시장은 “결합 도시개발사업은 거리가 떨어진 두 지역을 묶어 개발하는 전국 최초의 사업이다. 대장지구는 91만3천㎡ 터에 수용 인구 1만6천명 규모의 아파트와 단독주택을 짓고, 직선거리로 10㎞ 떨어진 수정구 신흥동 1공단 부지는 결합개발을 통해 근린공원 등으로 조성된다”고 설명했다. 성남제1공단은 전체 면적 8만4천㎡ 가운데 도로(3천㎡)를 제외한 4만8천㎡가 공원, 나머지 3만3천㎡에는 법조단지(공공청사)가 들어설 예정이다.

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16일 국민의힘 ‘이재명 경기도지사 대장동 게이트 진상조사 대응팀(TF)’ 의원들이 대장동 현장을 찾아 현장을 둘러보고 있다. 국회사진기자단

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지분 7%로 4천억원대 배당 ‘묘한 계약’


이런 결합개발을 위해 성남시는 산하 성남도시개발공사를 통해 2015년 7월 ‘성남의뜰’이란 특수목적법인(SPC)을 설립했고 사업은 본궤도에 오른다.

성남의뜰의 납입자본금은 50억원(우선주 46억5천만5천원, 보통주 3억4999만5천원)으로 돼 있다. 우선주의 경우 성남시 산하 성남도시개발공사가 53.76%를 보유하고 있고 하나은행 15.06%, 국민은행 8.60%, 기업은행 8.60% 등의 지분율이다. 보통주 약 7%는 에스케이(SK)증권(6%)과 논란의 ‘화천대유 자산관리’(1%)가 나눠 가졌다. 에스케이증권 신탁은 화천대유의 지분 100%를 보유한 언론인 출신 김아무개씨와 그가 모집한 개인투자자 6명으로 구성된 특정금전신탁(고객이 직접 자산운용 방법을 지정하는 신탁상품)으로 알려졌다.

보수언론 등은 당시 민간사업자 모집공고 마감 다음날 우선협상대상자가 선정·발표됐다며 ‘내정 의혹’을 제기한다. 하지만 성남도시개발공사 쪽은 “당시 민간사업자는 3개 컨소시엄이 경쟁했는데 공정성 시비를 우려해 대표자 3명을 불러 심사위원 5명을 추첨했고, 이들이 평가서를 작성해 사업자를 선정했다. 극도의 보안이 요구되는 사업은 하루 만에 이뤄지는 게 당연하다”고 반박했다.

현재 가장 큰 논란은 불과 7% 지분을 가진 화천대유와 에스케이증권 신탁자가 어떻게 4천억원 넘는 돈을 배당받을 수 있느냐다. 계약 당시 일종 우선주주였던 성남도시개발공사는 배당금 1822억원을 포함해 개발이익 5503억원을 보장받기로 했다. 배당금은 1순위로 1822억원을 채우기로 했는데, 2018년에 1822억원을 모두 받아 갔다. 이종 우선주주였던 하나은행 등은 사업연도별로 액면금액의 연 25%를 배당받고, 보통주를 보유한 화천대유와 에스케이증권은 일종과 이종 우선주주 배당 뒤 남는 금액 전액을 배당받는 구조였다. 계약을 체결한 2015년에는 부동산 시장이 장기간 침체한 상황이어서 개발이익 환수 보장에 중점을 뒀다고 성남도시개발공사는 설명했다.

화천대유로서는 ‘모 아니면 도’라며 크게 베팅을 했는데, 부동산 시장이 크게 뛰면서 엄청난 수익을 거두게 된다. 지분 7%를 가진 화천대유와 에스케이증권 신탁자는 성남의뜰로부터 3년 동안 4040억원(577억원, 3463억원)의 배당을 받은 것으로 나타났다.

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대장동 개발사업서 화천대유 역할은?


상식을 뛰어넘는 거액을 챙긴 것을 두고 보수언론 등은 이 지사와 연관성 의혹 등을 제기하지만 화천대유 쪽은 “계약 당시엔 부동산 시장이 상당히 침체한 상황이었고, 최근 분양시장이 활기를 띠면서 수익이 커진 영향일 뿐”이라고 해명하고 있다.

화천대유의 지분은 1%에 불과하지만, 성남의뜰의 시행사 업무를 사실상 도맡은 것으로 전해졌다. 은행권 등의 컨소시엄에 참여할 투자자를 끌어모으는 등 역할을 했다는 것이다. 화천대유는 성남의뜰과 같은 사무실을 사용하고 있는 것으로 알려졌다. 실제 성남의뜰 대표번호로 전화하면, 화천대유로 연결된다.

이와 별개로 화천대유는 대장지구 15개 블록(공동주택 12개, 연립주택 3개) 가운데 5개 블록(공동주택 4개, 연립주택 1개)을 직접 시행해 1000억원대의 분양 수익을 올린 것으로 알려졌다. 성남도시개발공사 쪽은 “도시개발법에 따라 출자자가 일부 부지에 대해 직접 아파트 사업을 시행할 수 있다”며 “화천대유도 5개 블록을 출자자 직접 사용분으로 공급했고, 이는 사업 협약에 따른 것”이라고 밝혔다.

이재명 “샅샅이 수사해달라”


국민의힘은 ‘이재명 경기도지사 대장동 게이트 진상조사 대응팀(TF)’을 꾸리고 대장동 현장을 방문하는 등 연일 공세를 펴고 있다. “화천대유는 누구의 것이냐”며 이 지사를 겨냥했다. 반면, 이 지사 쪽은 “국민의힘 곽상도 의원의 아들이 2015년부터 7년간 오히려 화천대유에서 근무했는데, 무슨 관계인지 밝히라”며 역공을 폈다. 화천대유의 지분 100%를 가진 김씨는 법조 출입 기자 시절부터 곽 의원과 친분이 있는 것으로 알려졌다. 또 당시 인맥을 바탕으로 법원과 검찰 고위직 출신 여럿을 화천대유 고문 등으로 영입했다.

이 지사는 16일 자신의 페이스북에서 “(대장동 개발과 관련해) 제기되고 있는 모든 왜곡과 조작을 하나부터 열까지 샅샅이 수사해달라. 모든 수사에 적극적으로 협조할 것을 약속드린다. 수사 결과에 따라 책임질 일이 있다면 책임지겠다”고 밝혔다.

김기성 이정하 기자 player009@hani.co.kr

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