"공사 어렵나"는 문자 답 안한 임대인…대법 "거절표시 아냐"

오피스텔 계약하며 바닥 난방공사 특약

건축법상 위법…"공사어렵다" 대안 제시

1·2심 "이행 거절의사 표시한것" 원고승

대법 "거절의사 인정 안 된다" 파기환송

[서울=뉴시스] 옥성구 기자 = 오피스텔 계약 내용에 포함된 바닥 난방공사가 어렵다며 임대인이 대안을 제시하고 임차인의 공사 가능 여부를 묻는 문자에 즉시 답하지 않았더라도 이는 이행 거절의사로 볼 수 없다고 대법원이 판단했다.

대법원 3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 계약금 반환 등 소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다고 4일 밝혔다.

A씨는 지난 2016년 3월 B씨로부터 경기 수원의 오피스텔을 2년간 임차하는 내용의 임대차 계약을 체결했다. 이 사건 계약의 특약사항에는 A씨의 요구에 따라 계약 후 바닥 난방공사를 완료해 입주에 지장이 없도록 하는 내용이 포함됐다.

하지만 B씨는 A씨에게 이 사건 오피스텔에서 바닥 난방공사는 관계 법령에 따라 허용되지 않는다며 카펫을 설치하거나 전기판넬 공사로 대체할 것을 요구했다.

이 사건 오피스텔 전용면적은 105.96㎡인데, 건축법에 따르면 오피스텔 전용면적이 85㎡를 초과하는 경우 온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥 난방을 금지한다.

이에 A씨는 B씨에게 "최종적으로 바닥공사는 카펫과 전기판넬 아니면 공사 안 되는거죠?"라고 문자로 확인한 후 어떠한 답변도 없자 이 사건 임대차계약을 해제한다는 내용증명을 보냈다.

그런데도 B씨는 계약에서 정한 바닥 난방공사를 실시 중이고 입주예정일까지 지장 없이 공사를 완료할 수 있으니 그대로 입주하라는 내용증명을 A씨에게 송달했다.

이후 A씨는 "특약사항에 관한 이행불능 사유가 발생했을 뿐 아니라, B씨가 바닥 난방공사를 이행하지 않겠다는 이행 거절 의사를 분명히 했다"며 계약금 2000만원과 이에 상당하는 손해배상금을 지급해야 한다고 총 4000만원의 소송을 냈다.

반면 B씨는 "바닥 난방공사 이외 방법을 제안했을 뿐"이라며 "A씨가 원할 경우 바닥 난방공사를 해주려고 했으며 실제로 특약사항에서 정한 바닥 난방공사를 이행했다"고 계약해제 이유가 없다고 주장했다.

쟁점은 민법에 따라 계약해제 요건으로서 B씨의 이행 거절의사가 있었는지 여부다.

1심은 ▲이 사건 오피스텔 바닥 난방공사가 위법한 점 ▲B씨가 바닥 난방공사가 불가능하다며 계속 설득했던 점 ▲A씨가 문자로 확인했음에도 어떠한 답변도 하지 않았던 점을 종합해 B씨가 공사를 않겠다는 의사를 표시한 것이라고 봤다.

또 "이 사건 임대차계약은 B씨의 이행거절을 원인으로 한 A씨의 내용증명 우편에 따라 적법하게 해제됐다"며 B씨가 총 4000만원을 A씨에게 지급해야 한다고 원고 승소 판결했다.

2심도 "바닥 난방공사는 이 사건 오피스텔 사용·수익에 있어 임차인이 중요하게 고려하는 사항으로서 임대차계약의 중요한 내용"이라며 "B씨의 이행거절로 인한 채무불이행을 원인으로 한 A씨의 해제 의사표시로 적법하게 해제됐다"고 봤다.

하지만 대법원은 "B씨가 A씨에게 바닥 난방공사에 관해 이행 거절 의사를 표시한 것이라고 단정할 수 없다"고 판단을 달리했다.

대법원은 "B씨가 바닥 난방공사 위법성과 공사의 어려움 등을 강조하며 다른 대안을 제시하기는 하지만, A씨가 최종적으로 다른 대안을 채택하지 않은 경우에도 바닥 난방공사를 거부하겠다는 직접 의사 표현 부분은 찾기 어렵다"고 설명했다.

이어 "A씨가 확인 문자를 보내고 해제를 통보하기 전까지 짧은 시간 동안, B씨가 확인 문자에 즉시 답변을 하지 못할 불가피한 사정이 있을 수도 있고 B씨에게 즉시 답변할 의무가 있는 것도 아니다"라고 언급했다.

그러면서 "오히려 B씨는 확인 문자를 받고 이틀 후 인테리어 업체에 바닥 난방공사를 의뢰해 마쳤으며 그 사실을 A씨에게 알렸다"며 "B씨에게 바닥 난방공사 이행에 관한 거절 의사가 분명하게 인정된다고 할 수 없다"고 했다.

아울러 "원심 판결에는 이행 거절에 관한 법리 등을 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반해 자유심증주의의 한계를 벗어나 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 사건을 파기환송했다.

☞공감언론 뉴시스 castlenine@newsis.com

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