다주택자 옥죄기·임대보증보험 의무화… "대책 내지 말라" 혹평

민주 양도세 공제요건 강화 법안 발의

다주택 기간 장기보유 공제서 배제

2023년부터 1주택 시점부터 적용

단기차익 투기적 수요 억제한다지만

野 “유주택자들에 징벌적 과세 성격”

전문가 “세금폭탄 정책은 이미 실패

매물 부족에 가격 인상만 부추길 것”

18일부터… 불이행 땐 형사처벌

대출금·보증금 등 집값 초과 땐

보험 가입 불가능… 현실과 괴리

서울 아파트 단지의 모습. 뉴스1

집권여당인 더불어민주당이 양도소득세 장기보유 특별공제 요건을 강화하는 방안을 추진한다. 현재는 2주택 이상이더라도 주택 한 채에 대해서는 공제 혜택이 적용됐지만, 2023년부터는 다주택으로 있었던 기간은 혜택을 주지 않겠다는 것이다. 개정안이 시행되기 전에 다주택자들이 매물을 시장에 내놓도록 유도한다는 취지지만, 부동산 업계는 “별 의미 없다”며 시큰둥한 반응이다.

민주당 유동수 정책위 수석부의장은 1가구 1주택자가 되는 시점부터 보유기간을 따져 양도소득세 장기보유 특별공제를 적용하는 내용의 소득세법 개정안을 2일 발의했다. 지난 5월 당 부동산특위의 제안에 따라 의원총회에서 당론으로 확정된 내용이다. 개정안이 국회를 통과하면 2023년 1월부턴 1주택이 된 시점부터 보유·실거주 기간을 따지게 된다.

현행 제도는 1가구 1주택자는 보유기간과 거주기간별로 각각 40%씩 최대 80%까지 양도세 공제를 받을 수 있다. 개정안은 거주기간별 공제율은 40%를 유지하되, 보유기간 공제율은 양도차익에 따라 차등 적용한다. 개정안에는 양도세 비과세 기준이 되는 ‘고가주택’을 현행 9억원에서 12억원 이상으로 상향 조정하는 내용도 포함됐다.

유 의원은 “실거주 목적이 아닌 단기 차익을 노린 다주택자의 투기적 수요를 억제하고 장기보유 실수요를 유도한다는 제도의 취지에 맞게 바로잡겠다는 것”이라고 밝혔다.

야당은 개정안이 통과되면 주택 장기보유자도 ‘세금 폭탄’을 맞을 수 있다고 반발했다. 국민의힘 송석준 정책위 부의장은 이날 통화에서 “(민주당이) 다주택자에게 처분을 요구해 공급을 유도하겠다는 의지인지, 말 그대로 세금을 때리기 위한 의도인지 의심이 된다”며 “부동산 시장의 진정한 안정화가 목표가 아니라, 이런저런 명분을 내세워 유주택자들에 대해 징벌적 과세를 한다는 생각이 든다”고 지적했다.

부동산 시장에서도 회의적인 반응이 대부분이다. 부동산 관련 온라인 커뮤니티에서는 “다주택자가 집을 내놓지 않을 명문만 준다”거나 “부동산 세금을 올릴 때마다 집값이 오르니 차라리 대책을 내지 말라” 등의 혹평이 쏟아져 나왔다. 이미 여러 차례 학습효과를 경험한 다주택자들이 세제 개편 조치로 매물을 내놓을 가능성이 없다는 것이다.

지난 1일 경기도 광주시 남한산성에서 바라본 송파구 일대 아파트 모습. 연합뉴스

앞서 정부·여당의 보유세 강화 기조에 따라 지난 6월부터 다주택자에 대한 종합부동산세 중과와 양도소득세 인상이 적용됐다. 당초 당정은 다주택자가 무거운 세 부담을 피해 6월 이전에 매물을 쏟아낼 것으로 기대했지만, 현실은 달랐다. 매매 시장에서는 거래절벽이 이어졌고, 되레 다주택자가 전세보증금이나 월세를 올려 세입자에게 세 부담을 전가하거나 매매 대신 증여를 택하는 등의 부작용도 발생했다.

권대중 명지대 교수(부동산학)는 “이미 양도소득세 최고세율이 75%까지 올라갔기 때문에 다주택자 입장에선 장기보유 기간을 더 늘려서 세금을 안 내는 방법을 찾게 될 것”이라며 “정부·여당이 이런 식으로 다주택자를 세금으로 옭아매는 것은 별로 효과가 없다는 게 증명됐다”고 꼬집었다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)도 “결국 다주택자들이 계속 버티거나 증여를 앞당겨서 하는 방식을 택할 것 같다”면서 “장기적으로 매물 부족에 따른 가격 인상만 부추기게 되는 꼴”이라고 비판했다.

사진=연합뉴스

◆집주인 임대보증보험 의무화… 현장선 혼란 우려

이달 18일부터 모든 주택 임대사업자가 임대차계약을 맺을 때 임대보증금 보증에 가입해야 한다. 보증 가입을 하지 않으면, 형사처벌을 받게 되는데, 현장에선 이를 두고 한동안 혼선이 이어질 것이란 우려가 나온다.

2일 국토교통부에 따르면, 임대사업자가 임대보증금 보증에 가입하지 않으면 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처하는 내용을 골자로 한 민간임대주택특별법이 오는 18일부터 시행된다. 세입자가 계약 만료 후 보증금을 되돌려 받지 못하는 사고를 예방하기 위해 지난해 7·10 대책 때 발표된 내용이지만, 기존 주택에 대한 보증 가입은 유예기간을 뒀다.

최근 임대보증금 보증 가입 의무 대상이 모든 등록 임대주택으로 확대됐다는 소식에 불만을 토로하는 임대사업자들이 늘고 있다.

과거에는 세입자가 필요에 의해 보증에 가입하면서 보증료도 전액 납부했지만, 의무 가입제로 바뀌면서 임대사업자와 세입자가 3대 1로 나눠 낸다.

지난 1일 서울의 한 부동산중개업소에 월세 매물정보가 붙어 있다. 연합뉴스

더 큰 문제는 임대사업자가 보증에 가입하려 해도 일정 요건을 충족하지 못하면 가입 자체가 불가능하다는 점이다. 통상 주택이 담보로 잡힌 대출금과 임대보증금을 합친 금액이 집값보다 비싼 경우에는 보증 가입이 되지 않는다. 임대사업자 입장에선 기존 대출을 갚거나 보증금을 낮추는 방법 밖에 없다. 영세 사업자의 경우 갑자기 대출금을 갚는 게 현실적으로 불가능한 경우가 많고, 그렇다고 보증금을 줄이면 월세 비중이 늘어나면서 세입자 부담이 커질 수밖에 없는 구조다. 보증금과 월세 비중을 바꾸는 임대조건 계약 변경은 세입자의 동의를 얻어야 하지만, 현장에서는 을의 입장인 세입자가 집주인의 요구를 쉽게 거절하기 어려울 것이란 지적이 나온다. 일부 임대사업자들은 이달 18일 이전에 서둘러 갱신 계약을 맺자고 요구하는 것으로 알려졌다.

정부·여당도 현행 민간임대특별법의 문제점을 인지하고 개정안을 마련했다. 더불어민주당 조응천 의원이 대표발의한 이 법안은 임대보증금 보증 가입을 하지 않았을 때 형사처벌이 아닌 과태료 처분하도록 했다. 또 보증금이 너무 소액이거나, 임차인이 보증회사 등이 운용하는 전세금 반환 보증에 가입했고 임대사업자가 보증 수수료 전액을 지급한 경우 등에는 보증 가입 의무를 면제하는 내용도 포함됐다. 그러나 최근 해당 법안이 국회 법제사법위원회에서 제동이 걸렸다. 다수의 임대사업자들이 법사위원들에게 보증 의무화 자체에 반대하는 내용의 문자 폭탄을 보내면서 반발했기 때문이다. 이 때문에 이달 18일에 맞춰서 개정안이 시행되기는 어려운 상황이 됐다.

국토부는 특별법 시행에 맞춰 바로 단속에 들어가는 대신 일단 보증 가입을 준비할 수 있도록 임대사업자들에게 계도 기간을 주는 방안을 검토하고 있는 것으로 전해졌다.

2일 서울 강남 일대 아파트 모습. 이날 서울의 아파트 매물 급감으로 거래량이 줄고 있지만 20∼30대의 매수세는 지속되고 있는 것으로 나타났다. 이재문 기자

◆정부 ‘으름장’에도… 젊은층 아파트 매수 지속

최근 서울의 아파트 매물이 급감하면서 거래가 뜸해졌지만 30대 연령층의 매수 행렬은 여전한 것으로 나타났다. 정부에서 집값 하락을 경고하며 특히 젊은 층의 매수 자제를 호소하지만 특별공급이나 가점을 통한 분양 혜택에서 소외됐고, 그렇다고 계속 오르는 아파트값을 넋 놓고 바라만 보다가는 평생 집 한 채 가질 수 없을 것 같은 30대의 공황·추격매수 심리가 사그라지지 않기 때문이다.

2일 한국부동산원의 월별 아파트 거래 현황에 따르면 지난달 서울의 아파트 매매 건수(신고일 기준)는 4240건으로, 전달(5090건)보다 16.7% 감소했다.

서울 아파트 거래를 연령대별로 보면 30대가 1491건으로 가장 많고 이어 40대(1092건), 50대(598건), 60대(359건), 70대 이상(261건), 20대 이하(233건) 등의 순이었다. 30대 거래는 전체의 35.2%를 차지했다. 여기에 20대 이하 거래(5.5%)까지 합하면 30대 이하 비중은 40.7%로 올라간다.

30대 거래 비중은 올해 1월 39.6%로 부동산원이 연령별 통계를 발표한 2019년 이후 최고치를 기록했고, 이후에도 2월 35.9%, 3월 36.1%, 4월 34.1%, 5월 36.7%, 6월 35.2% 등 34∼37% 사이에서 유지되고 있다. 30대 이하로 범위를 넓히면 이들의 거래 비중은 지난해 8월 40.4%로 처음 40%대에 오른 뒤 올해 1월 44.7%로 최고점을 찍었다. 2∼3월 40.1%, 40.6%로 40% 선을 유지했던 것에서 4월 39.3%로 살짝 내렸으나 5월 다시 42.1%로 상승하며 40%대로 복귀한 데 이어 지난달 40.7%로 40% 선을 유지했다.

30대의 주택 거래는 25개 자치구 중 상대적으로 아파트값이 저평가된 지역에 밀집됐다. 서대문구(52.2%)와 성북구(51.0%), 강서구(50.6%) 등 3개 자치구에서 30대 이하의 거래 비중이 절반을 넘겼다. 노원구(49.1%)와 중랑구(48.4%), 영등포구(48.3%), 성동구(47.2%), 중구(46.9%), 마포구(44.9%), 강북구(42.6%), 관악구(42.1%), 동대문구(41.8%), 금천구(40.0%) 등이 뒤를 이었다.

박세준, 이동수, 곽은산, 나기천 기자 3jun@segye.com

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