꼬마사옥 몰리는 서교동·성수동, 코로나 19에도 건물값 올랐다

코로나 바이러스 감염증(코로나19) 유행이 길어지면서 문을 닫는 가게들이 속출하고 있지만, 꼬마빌딩(근린생활시설)의 투자 열기는 오히려 달아오르고 있다. 특히 서울에서는 성동구 성수동과 마포구 서교동의 근린생활시설 가격이 훌쩍 뛴 것으로 집계됐다. 상인들의 매출 감소와 줄폐업에도 상가건물 값이 올랐다는 점은 자산 불균형 심화 현상이 벌어졌다는 뜻으로 풀이할 수 있다.

경기 불황이 깊어지면서 빈 상가가 속출하는 가운데, 서울 주요 상권이라 할수 있는 강남구 청담동(왼쪽부터), 마포구 이대앞, 종로구 삼청동의 상가 건물들이 통째로 비어있다.

◇ “성수동·서교동 건물 인기…2년만에 18억 매매차익 본 건물주도 등장”

2일 토지건물 빅데이터 플랫폼 뱁류맵이 올해 상반기 전국 250개 시·군·구 업무상업시설을 분석한 결과, 서울 성동구 성수동의 업무상업시설 가격과 거래량은 역대 최고치를 기록한 것으로 나타났다.

올해 상반기에 성수동1가와 2가 일반업무상업시설은 총 55건이 거래됐다. 2년 전인 2019년 상반기 거래건 수(15건) 보다 3.6배 이상 늘어난 것이다. 성수동의 업무상업시설의 3.3㎡당 평균 거래금액은 2019년 상반기 5556만원 대비 50%포인트(P) 가까이 증가한 8240만원을 기록했다.

3.3㎡당 1억원이 넘는 거래도 잇따랐다. 성수동1가 지하철 뚝섬역 인근의 면적 48.59㎡짜리 1층 건물(제2종근린생활시설)은 오랜 연식(1965년 준공)에도 불구하고 올해 1월 22억4000만원에 거래됐다. 3.3㎡당 1억5238만원 꼴이다. 지난 2016년 10월에 8억4000만원(3.3㎡당 5714만여원)에 손바뀜이 있었던 것을 감안하면 가격이 약 4년 만에 167% 오른 것이다.

성수동2가의 연면적 49.21㎡짜리 1층 상업업무시설(제1종근린생활시설)은 지난 3월 20억5000만원에 거래됐다. 1986년에 지어진 건물로 3.3㎡당 거래단가가 1억3771만원에 달했다. 성수동1가의 면적 301.83㎡, 지상 2층, 지하 1층 규모의 제2종근린생활시설은 지난해 4월 177억8500만원에 거래됐다. 3.3㎡당 단가는 1억9489만원 수준이다. 이 건물이 2014년 25억5000만원에 한차례 매매 거래된 것을 감안하면, 가격이 598% 올랐다.

마포구 서교동의 상가건물 가격도 올랐다. 2019년 상반기 3.3㎡당 5942만원이었던 평균 평당가는 올해 상반기에 7806만원까지 올랐다. 최근 거래 사례를 살펴보면, 지난 3월에는 1977년에 지은 연면적 108.3㎡, 지상 2층, 지하 1층 규모의 제2종 근린생활시설이 30억1100만원에 매매됐다. 3.3㎡당 9190만원에 거래됐다. 이 건물은 요리주점 포차가 임대 중이다.

4월에 거래된 서교동 소재 지상 2층짜리 한 상가(1종 근린생활시설)는 125억원에 거래됐다. 3.3㎡당 1억6825만원에 거래된 셈이다. 이 건물은 1974년에 준공한 것으로 임차인은 호프집과 식당이었다. 이 건물은 2011년 8월 32억원에 거래된 데 이어 2019년 2월에 107억원에 한 차례 손바뀜됐다. 이번 매매로 건물주는 약 2년 만에 18억원의 시세차익을 봤다.

◇ “지가상승 노린 투자자 밀려오고 스타트업 꼬마사옥 들어오니…”

코로나19 여파로 상권이 무너진다는 목소리가 나오는 데도 성수동과 서교동 상가 건물이 투자자들에게 관심을 받는 것은 최근 기업과 스타트업들의 유입이 잇따르고 있기 때문이다. 또 화폐 가치가 하락한 상황에서 지가 상승에 따른 시세 차익에 관심을 가진 투자자들이 늘었다는 분석도 나왔다.

최근 성수동, 서교동으로 주요 기업과 스타트업들의 유입이 잇따르고 있다. 온라인 콘텐츠 기업 무신사와 연예 기획사 SM엔터테인먼트는 각각 서울 강남구에 있었던 본사를 성수동으로 이전했다.

SM C&C는 지난 5월 24일 아크로 서울 포레스트 D TOWER에 신사옥을 열었다. 무신사는 성수동 카페거리 부근 CJ대한통운이 자리잡고 있던 곳의 부지를 매입해 설계작업을 진행하고 있다. 근거리 물류 스타트업 바로고는 지난해 마포구 서교동에 자체 공유주방 ‘도시주방’을 열었다. 웹툰 플랫폼 레진엔터테인먼트를 인수한 키다리스튜디오는 올해 웹툰 제작 스튜디오를 서교동으로 확장 이전했다.

임대수익보다 지가 상승에 따른 시세차익을 노리는 투자자가 늘어난 것도 이유다. 밸류맵에 따르면 올해 2분기 기준 서울 강남 상가 임대료는 2018년 2분기 대비 7.5% 올랐는데, 건물 가격은 같은 기간 65% 올랐다. 이창동 밸류맵 팀장은 “과거에 비해 상가 임대수익률은 하락하고 있기 때문에 토지 가치 상승에 따른 시세 차익이 중요해진 것이 요즘 흐름”이라고 했다.

서울 성수동 전경/성동구 제공

다만 앞으로 금리가 인상되면 상가 거래시장에 주요 변수로 작용할 것이라는 전망도 나왔다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “주택에 대한 대출은 정부가 일찌감치 개입해서 조정했지만 건물에 대한 대출은 상대적으로 뒤늦게 줄였다”면서 “주택을 매도한 금액으로 무리하게 대출을 받아 건물을 산 경우, 공실 문제나 임대료 상향조정에서 문제가 생길 수 있다고 본다”고 했다.

허지윤 기자(jjyy@chosunbiz.com)

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