세금 3억 아낀 '노영민표 절세' 막힌다..2023년 1주택 장특공제 개편

[머니투데이 유엄식 기자]

서울 양천구 목동 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴스1

노영민 전 대통령 비서실장은 지난해 다주택자 논란이 일자 보유 중이던 서울과 청주의 아파트를 모두 처분했다. 무주택자가 됐지만 그가 2채를 매도한 방식이 또 논란이 됐다. 노 전 실장은 상대적으로 가격이 낮은 청주 아파트를 우선 처분한 뒤 14년간 보유한 반포 아파트를 팔았다. 만약 서울을 먼저 팔고 청주를 나중에 팔았다면 그가 내야 할 양도세는 3억원이 더 많았을 것으로 추정됐다. 3억원의 세금을 줄일 수 있었던 이유는 청주 아파트를 매각하면서 노 전실장이 1주택자가 됐기 때문이다. 그는 반포 아파트를 팔면서 1주택자 장기보유특별공제(장특공제)를 받아 양도세를 줄였다.

하지만 2023년부터는 이런 절세가 불가능해질 전망이다. 더불어민주당이 2023년부터 다주택자가 주택을 처분하고 '1주택자가 되는 시점'부터 보유·거주 기간을 계산해 양도소득세 장특공제를 적용받게 하는 소득세법 개정안을 추진하고 있기 때문이다.

다주택자 입장에선 내년 말까지 팔아야 1주택자 혜택을 누릴 수 있지만 전문가들은 이번 정책으로 매물이 늘어날 가능성은 낮다고 평가한다.

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장특공제 적용 배제시 세부담 급증…가격 상승 흐름 이어지면 예상 세액 더 늘어날 가능성
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유동수 민주당 의원은 2일 △고가주택 기준금액 9억원에서 12억원으로 상향 △양도차익 규모별로 보유기간 장특공제율 차등 △장특공제기산점 1주택자가 되는 시점부터 적용토록 하는 내용의 '소득세법' 개정안을 대표발의했다. 개정안의 핵심은 2023년 1월1일부터 다주택자의 최종(파는 시점) 1주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 적용 조건을 1주택자가 된 날부터 기산하도록 하는 내용이다.

머니투데이가 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장에 양도세 장특공제 제도 개편에 따른 세부담 추정 결과를 문의한 결과 장특공제 적용이 배제된 1주택자는 2023년 이후 매도시 양도세 부담이 대폭 증가했다.

10년 전 구매한 목동 신시가지9단지 아파트(전용 106㎡)와 비슷한 시기에 추가 구입한 지방 소형 아파트 2채를 보유한 A씨 사례를 가정했다. 만약 그가 2023년 1월 1일 이전에 지방 아파트를 팔고 목동 아파트에 대한 1주택자 장특공제를 받으면 10년 전 취득가 8억9000만원과 최근 시세를 반영한 양도가 21억원을 고려할 때 3549만원의 예상 양도세액이 산출된다.

현행 비과세 기준을 적용한 예상 양도차익이 6억8628만원이지만 10년 보유, 10년 거주로 장특공제 80%가 적용돼 실제 양도세가 부과되는 과표가 1억3475만원으로 줄어들기 때문이다.

하지만 2022년 말까지 주택을 처분하지 못해 장특공제를 적용받지 못할 경우, 추후 목동 아파트 처분시 양도세 부담 추정액이 대폭 늘어난다. 미래 시세를 예측할 수 없으므로 10년 전 취득가와 현재 시세를 기준으로 2023년에 이 가격으로 판다고 가정하면 양도세 예상 세액은 1억9770만원에 달한다.

1주택 양도세 비과세 기준을 현행 9억에서 12억원으로 상향 조정한다는 계획을 반영해도 장특공제를 전혀 받지 못해 과표가 5억1221만원으로 확대된 까닭이다. 우 팀장은 "이번 개정안이 예정대로 시행되면 과거 노 전 실장이 선택한 방식으로는 양도세를 줄이기 어렵게 된다"고 말했다.

(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 김진표 더불어민주당 부동산특위 위원장(왼쪽 세번째)이 10일 오전 서울 여의도 국회 소통관에서 주택시장 안정을 위한 추가 공급대책을 발표하고 있다. 부동산특위는 분양가의 6~16%만 내면 입주할 수 있는 '누구나집' 주택 1만785가구의 시범사업지로 인천 등 6개 지역을 선정했다고 밝혔다. 2021.6.10/뉴스1

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전문가들 "거래 더 줄고, 다주택자들 증여로 주택 수 줄이기" 예상
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다주택자들 입장에선 1주택자 혜택을 받기 위해 내년까지 주택을 처분해야 하지만 전문가들은 이번 조치로 강남권 등 고가주택은 매물이 더 줄어들 가능성이 높다고 예측한다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "다주택자가 주택 수를 줄이는 선택을 하더라도 규제지역에 있는 주택은 양도세 중과세율이 최고 82.5%여서 현실적으로 처분이 쉽지 않다"며 "차라리 증여세를 부담하고 자녀에게 물려주는 방식을 선택할 가능성이 크다"고 말했다.

그는 이어 "단기간 시세가 급등해 양도차익이 더 커진 강남권 등의 초고가주택은 거래 회전율이 더 떨어질 것"이라며 "당분간 매매 거래는 9억 이하 중저가 아파트 위주로 이뤄지고, 9억~12억원대 매물은 양도세 완화 개편안이 나온 이후에야 조금씩 출현할 것으로 보인다"고 말했다.

고종완 한국자산관리원장은 "2023년 이전까지 시장에 매물을 끌어내려는 고육지책으로 보이나 전세값과 매매값이 동반 상승하고 가격상승 기대감도 높은 상황이어서 긍정적 효과를 기대하기 쉽지 않다"며 "장특공제가 그동안 1주택자 장기 보유에 긍정적으로 기여한 측면도 있기 때문에 정책 설계를 좀 더 세밀하게 해야 한다"고 말했다.

일각에선 양도차익에 따라 공제율을 조정하는 방안은 중저가 주택 수요를 자극할 것이란 관측도 나온다. 민주당이 당론으로 추진하는 세법 개정안에 따르면 양도차익이 5억원 이하의 경우 보유기간 공제율을 40%, 5억~10억원인 경우 30%, 10억~15억원인경우 20%, 15억원 초과인 경우 10%를 각각 적용토록 했다.

유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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