[단독] 2023년까지 다주택 안팔면 양도세 폭탄 맞는다

◆ 與 양도세 개편안 ◆

해당 사진은 기사 내용과 관련없음. [사진 출처 = 연합뉴스]

2023년부터는 다주택자가 주택을 처분하고 1주택자가 되는 시점부터 보유·거주 기간을 기산해 양도소득세 장기보유특별공제를 적용받게 된다. 기존에는 다주택자라 하더라도 주택 한 채에 대해서는 보유·거주 기간을 감안해 양도세를 감면받았으나, 앞으로는 다주택자로 있었던 기간의 보유·거주 기간은 인정하지 않겠다는 것이다.

1일 매일경제가 입수한 유동수 더불어민주당 의원의 소득세법 개정안에 따르면 2023년부터 다주택자의 최종 1주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 적용 조건을 최종 1주택자가 된 날부터 기산하기로 했다.

지금은 다주택자가 주택 한 채만 남기고 모두 팔아 1주택자가 됐다면 남은 1주택에 대해 최초 취득 시점부터 보유·실거주 기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있었다. 그러나 개정 법안이 국회를 통과할 경우 다주택자가 1주택자가 되더라도 1주택이 된 시점부터 장기보유특별공제를 다시 계산한다.

이마저도 최소 3년 이상 주택을 보유한 이후부터 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문에 1주택이 된 후 3년 이내에 남은 1주택을 매각한다면 장기보유특별공제를 한 푼도 받을 수 없다.

다주택자의 양도세 부담을 강화하는 내용을 담은 이번 유 의원 개정안은 민주당 지도부의 양도소득세 개편안을 최종 법안으로 성안한 것으로 이르면 2일 발의될 예정이며 8월 임시국회에서 추진할 방침이다.

지난 6월 민주당 지도부가 당론으로 채택한 양도세 개편 방안은 양도세 비과세 기준 금액을 현행 시가 9억원에서 12억원으로 상향 조정해 1가구 1주택자의 양도세 부담을 덜어주려는 의도였다. 그러나 개정 법안에서는 다주택자가 1주택이 되는 경우 적용받는 장기보유특별공제 기산일을 변경해 다주택자에 대한 양도세 부담을 강화하는 내용이 추가됐다. 개정안은 또 새로 취득한 주택의 경우 1가구 1주택자라 하더라도 15억원 초과 양도차익이 발생할 경우 장기보유특별공제 비율을 최대 30%포인트까지 축소하기로 했다.

김종필 세무사는 "(이번 개정안은) 다주택자들을 상당히 압박하는 수단이 될 수 있다"며 "2023년까지 법 시행의 여유 기간을 둔 것은 그때까지 다주택을 처분하고 1주택자가 돼 있어야 한다는 시그널을 강하게 주려는 의도로 풀이된다"고 설명했다.

앞서 민주당은 종합부동산세 과세 대상을 현행 공시가격 9억원 초과에서 주택가액 상위 2%로 변경하는 법안을 제출하고 추진했는데 이번 법안은 거래 시 적용되는 양도세 개편을 위한 것이다.

[단독] 다주택 전력 있다면…10년 살았어도 양도세 공제 '0원' 될수도

다주택자 장기보유공제
최종 1주택 된 시점부터

기존 취득시점에서 변경해
양도세 공제 대상 확 줄여

2023년 최종 1주택 은마아파트
양도세 5500만→2억2300만원

전문가 "주택 매각 의사 없애
2023년 이후 매물잠김 우려"

장기보유공제 개정 1년도 안돼
양도세제 더 복잡해져 '누더기'

더불어민주당이 다주택자의 양도세 부담을 강화하는 방안을 검토 중인 가운데 1일 오후 서울 송파구 한 공인중개사 사무실에 양도소득세 세무상담 안내문이 부착돼 있다. [이승환 기자]

2011년 A씨는 기존에 살던 경기 고양시 일산 단독주택을 전세 주고 자녀 교육을 위해 서울 강남구 대치동 은마아파트로 이사했다. A씨는 당시 은마아파트를 8억5000만원에 매입해 2주택자가 됐다. 현재까지 10년 넘게 실거주하는 동안 집값은 24억원으로 크게 올랐다. A씨는 2025년 명예퇴직을 하고 은마아파트와 일산 주택을 처분해 고향 제주로 낙향할 계획이었다. 그런데 A씨의 '세컨드 라이프' 로드맵에 초비상이 걸렸다.

여당인 더불어민주당이 2023년부터 다주택자가 '1주택'이 되는 경우 1가구 1주택 장기보유특별공제(장특공제) 적용 기산일을 현행 '해당 주택 취득 시점'에서 '최종 1주택이 된 시점'으로 변경하는 소득세법 개정안을 추진하기 때문이다. A씨 계획대로 은퇴 시점인 2025년에 다주택을 처분할 경우 최종 1주택인 은마아파트에 대해 1가구 1주택 장특공제를 사실상 적용받지 못하고 15억원 초과 양도차익에 대해 수억 원의 양도세를 지불하게 된다.

1일 매일경제가 김종필 세무사에게 의뢰해 A씨 세금 부담액을 민주당의 양도소득세제 개편 전후로 나눠 시뮬레이션한 결과 A씨의 최종 1주택인 은마아파트 매각에 따른 양도세액이 세법 시행 전후로 수억 원 차이 나는 것으로 나타났다.

만약 A씨가 일산 자택을 2023년 매각하고 최종 1주택이 된 은마아파트를 2025년 약 24억원(2021년 8월 시세 기준 유지 가정)에 처분할 경우 현행대로라면 양도세를 5599만원만 지불하면 됐지만, 여당이 추진하는 양도세 개편안에 따르면 2억2325만원을 납부하게 된다.

해당 세액은 여당이 이번 소득세법 개편을 통해 장특공제 적용 기한의 기산일 변경과 함께 추진하는 비과세 기준 상향(현행 시가 9억원→개정 12억원)도 함께 적용해 계산한 값이다. 개정안에 따르면 A씨는 2023년 이후 다주택을 처분하고 '최종 1주택자'가 된 시점에서 3년 안에 이사할 경우에 해당하므로 1가구 1주택자 장특공제를 누리지 못하게 된다. 현행 방식대로라면 A씨는 은마아파트 보유·거주 기한이 10년 이상이므로 장특공제를 80%까지 받는다. 민주당의 장특공제 계산 방식 변경은 올해부터 실시된 양도세 비과세 기산 시점 변경 맥락과 효과가 동일하다. 정부는 현행 1가구 1주택 양도세 비과세(2년 이상 보유·2년 이상 거주 시)를 위한 '최종 1주택 규정'을 올해부터 취득 시점에서 최종 1주택이 된 시점으로 변경한 바 있다.

유동수 의원

이 같은 민주당의 개편안은 A씨처럼 처분 계획을 갖고 있던 기존 다주택자에게 2023년까지 다주택을 처분하라는 시그널이 될 수 있다. 그러나 뒤집어서 당장 처분 계획이 없던 다주택자들에겐 오히려 2023년 이후에는 극심한 '매물 잠김' 효과를 불러일으킬 수 있다는 우려가 나온다.

특히 지난 6월부터 시행된 다주택자 양도세 중과 조치까지 감안하면 부동산 시장에 주택 매물이 나올 여지는 더 줄어드는 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "집값을 안정시키려면 다주택자들이 집을 내놓을 수 있게 양도세 중과세율 자체를 낮춰야 한다"며 "다주택자에 대한 양도세 규제를 새로이 더하는 것은 주택 처분 의향을 아예 없애버려 2023년 이후 매물 잠김 현상이 더 심화될 수 있다"고 짚었다. 여당의 이번 소득세법 개편으로 가뜩이나 복잡한 양도소득세제가 더 까다로워진다는 우려도 나왔다. 앞서 장특공제를 개정한 지 1년도 되지 않았다. 당정은 10년 이상 보유하면 80%의 세금 감면을 해주는 조치도 올해부터는 거주 요건을 부과해 거주 기간(최대 40%)과 보유 기간(최대 40%)으로 분할하며 복잡하게 만든 바 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "수없이 양도세를 개편하면서 안 그래도 복잡한 양도세가 더 누더기가 되는 격"이라면서 "표심과 지지층 눈치를 보며 이리저리 왔다 갔다 하는 통에 시장에 주는 메시지도 확실하지 않다는 게 큰 문제"라고 말했다.

[윤지원 기자]

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