집값, 정말 지금이 고점일까?…전문가들 "하반기에도 오른다"

[집값 고점]②정부는 주택가격지표·공급량·금리 인상 들며 '상투론'

고점 경고에도 상승세는 계속…"선호 매물 부족에 금리 영향 적을 듯"

[편집자주]정부가 기준금리 인상기조와 유동성 과잉을 근거로 집값 고점을 여러 차례 경고했다. 각종 지표가 합리적인 집값의 범위를 넘어섰다는 판단이다. 그러나 세종시 세종자이더시티엔 22만명 이상의 청약수요가 몰렸고, 중저가 아파트가 밀집한 서울 노도강(노원·도봉·강북구)과 금관구(금천·관악·구로구) 위주로 내 집 마련 수요가 몰리면서 집값 상승세가 확대했다. 집값 고점 경고에 대한 전문가 진단과 정부의 대안 마련 및 향후 주택시장 뱡향에 대해 살펴본다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지. 2021.7.23/뉴스1 © News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 정부가 2개월 사이 5번 '부동산 고점' 경고를 내놨다. 집값 하락 우려가 있으니 추격 매수를 하지 말라는 호소도 이어졌다. 하지만 전문가들은 단기간 내 집값 조정은 어렵다고 보고 있다. 적어도 하반기까진 집값 상승세가 이어질 것이라는 전망이다.

1일 기획재정부 등에 따르면 정부가 주택 가격이 고점에 이르렀다고 보는 이유는 주택가격의 수준과 적정성을 측정하는 지표들이 모두 최고 수준을 가리키고 있어서다. 충분한 공급량에 금리 인상 등 유동성 축소 요인도 이어지며 집값이 큰 폭으로 조정될 수 있단 가능성도 제시했다.

전문가들은 당장 수요 초과 상황을 해소할 수 있는 요인이 없어 단기간 내로 집값이 하락할 가능성은 작다고 본다. 정부는 물량이 충분하다는 입장이지만, 사실상 수요자가 바라는 형태의 공급은 부족하다는 점도 덧붙였다. 금리 인상이 미칠 영향도 적다는 판단이다.

◇정부가 '집값 상투론' 펴는 근거는?…주택가격 지표·충분한 공급·금리 인상

정부는 서울을 중심으로 주택 가격 지표가 집값 고점을 가리키고 있다고 분석한다. 서울 아파트 실질 가격은 올해 5월 기준으로 99.5까지 올랐다. 금융위기 직전인 2008년 5월 수준(100)에 가까울 정도로 치고 올라왔다는 의미다. 주택구입부담지수도 166.2로 역대 최고치를 기록했다.

서울에서 중간 가격의 집을 사려면 2008년 12월에는 중산층(소득 3분위)이 월급을 몽땅 모아 11.9년이 걸렸지만, 올해 3월 기준으로 17.8배로 뛰었다. KDI가 부동산 전문가 패널을 대상으로 실시한 설문조사 결과, 응답자 94.6%가 현 주택가격이 고평가됐다고 답했다.

정부는 이를 근거로 집값 상투론을 내세운다. 공급량도 충분해 집값이 조정을 받을 가능성에도 무게를 싣고 있다. 정부는 올해 입주 물량은 전국 46만 가구·서울 8만3000 가구로 평년 수준을 유지하고 있고, 2023년 이후에는 매년 50만 가구 이상씩 공급된다고 설명했다.

한국은행이 연내 금리 인상 가능성을 시사하고 있고, 금융 당국이 하반기 가계부채 관리 강화를 시행하면서 부동산 거래량이 줄고, 가격 상승이 제한될 수 있다는 가능성도 제기했다. 그러면서 과도한 기대심리로 인한 패닉바잉을 멈춰달라고 당부했다.

◇고점 경고에도 집값 상승세는 계속…"적어도 하반기엔 집값 오를 것"

그러나 전문가들은 단기간 내 집값 조정은 어렵다고 전망한다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "소득 등을 고려하면 상당 부분 고평가된 부분은 있지만, 지금이 '가장 더운 날'(최고점)인지 아닌지는 알 수 없다"며 "일단 상승률이 둔화되더라도 가격은 상승할 것으로 보이고, (조정 여부는) 내년은 돼야 윤곽이 잡힐 것"이라고 말했다.

당장 집값 상승세가 계속되고 있고, 수요 초과 국면이 누그러지기까지는 상당한 시일이 필요할 것이라는 전망이다.

지난주 한국부동산원이 발표한 주간아파트값동향 자료를 보면 매매가격 상승률은 전주와 동일한 0.27%로 나타났다. 수도권은 서울 0.19%→0.18%, 인천 0.46%→0.39%로 상승 폭이 줄었지만, 경기 0.44%→0.45%로 상승 폭이 늘면서 상승 추세를 이어갔다.

한국부동산원은 서울에서의 상승 요인 중 하나로 '중저가 단지 갭메우기 수요'를 들었다. 정부가 집값 고점을 지속해서 경고하고 있지만, 시장에서는 아직 상승 여력이 남아 고점에 다다르지 않은 중저가 위주로 가격 상승이 이어지고 있는 셈이다.

함영진 직방 데이터랩장은 "연내 하락 조정까지는 쉽지 않을 것으로 보고, 일단 하반기는 상승 전망"이라고 예상했다. 그는 "거래량은 다소 감소할 것으로 예상되나 '똘똘한 한 채' 수요와 중저가 지역의 실수요자 유입 위주 등 시장 트렌드가 이어지면서 상승세가 유지될 것"이라고 설명했다.

◇전문가들 "수요자 선호 반영한 물량은 적어…금리인상 영향도 제한적"

정부는 공급이 충분하다고 공언했지만, 시장 전문가들은 공급의 핵심인 '수요자의 선호도'를 반영한 물량은 여전히 부족하다고 본다. 정부가 발표한 입주 물량에는 공공분양·사전청약과 오피스텔·도시형생활주택 등 비(非)아파트가 포함된다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "문제는 절대적 수치가 아니라 수요자가 선호하는 부분의 물량이 많냐는 것"이라며 "서울 수도권이나 특정 선호 지역의 아파트, 신축 중심으로 시장이 돌아가는데 이런 부분을 만족시킬 수 있느냐가 문제"라고 지적했다.

부동산114에 따르면 지난해 서울 아파트 입주 물량은 4만9415가구로 전년과 비슷한 수준이었지만, 올해에는 3만736가구로 대폭 줄고 내년에도 2만423가구로 감소한다. 정부의 양도세 중과 규제와 임대차 3법 도입으로 기존 재고 주택 매물이 부족한 점도 문제다.

금리를 올려 집값을 잡으려면 단기간 내 금리 인상 폭이 커야 하는데, 현실적으로 대폭 인상은 어렵다 보니 시장에 미칠 영향은 크지 않단 지적도 나온다. 박 수석위원은 "금리 인상이 시장에 영향을 끼치긴 하겠지만, 아파트 담보대출이 4~5%까지 오르는 시절은 오지 않을 것"이라고 말했다.

내년 대선·지방선거 전까진 정부 역시 운신의 폭이 좁아 그 이후에야 해소 여부가 결정될 것이란 전망이다. 윤 수석연구원은 "정부가 규제를 강화하기도, 완화하기도 어려운 상황이라 내년 선거 이후에야 움직임이 있을 것"이라고 관측했다.
seunghee@news1.kr

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