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매부리TV와 인터뷰중인 이현철 작가 |
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"호가는 올랐는데 거래는 몇개월째 안되고 있어요."(마포 공인중개사 A씨)
"(시세 13억, 서울 서대문)집이 팔려야 갈아탈덴데, 보러 오는 사람이 없어요."(주부 B씨)
지난달 주택 매매 거래량이 1년 전에 비해 35% 이상 줄어들었습니다.
30일 국토교통부에 따르면, 6월 주택 매매 거래량이 총 8만8922건으로 집계됐습니다. 이는 전달 9만7524건 대비 8.8%, 작년 동월 13만8578건 대비 35.8% 감소한 것인데요. 수도권 거래량은 4만2016건으로 전달 대비 11.3% 줄었고 작년 동월에 비해선 44.4% 감소했습니다. 서울 주택 거래량은 전달 대비 10.8%, 1년 전보다 39.8% 각각 줄어든 1만1721건이었습니다. 1~6월 누계 주택 매매 거래량은 55만9323건으로 1년 전 62만878건에 비해 9.9% 줄었습니다.
호가는 뛰는데 거래량은 줄어드는것, 어떻게 해석해야할까요? 매매변동률 수치는 상승을 기록하고 있습니다.
아파트싸이클연구소 이현철 대표는 "사실상 수도권 집값은 정체기 국면에 임박했다"면서 "하락기를 대비해야한다"고 주장합니다. 이 대표는 '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다', '부동산 폭등장이 온다' 저자입니다. 이 대표의 내년 집값 전망은 유튜브 채널 매부리TV에서 확인하실 수 있습니다.
다음은 이 작가와 일문일답.
Q.올해 상반기도 집값 상승세 여전한데요. 상승의 원인을 무엇이라고 생각하세요?
A.다른 전문가들은 이번 부동산 상승의 원인으로 공급부족을 꼽는데 저는 공급부족보다는 수요가 과열됐다고 진단을 하는게 맞는 것 같아요. 사재기와 지금의 과열 현상이 일정 정도 비슷합니다. 코로나 초기에 마스크가 품절이 되잖아요. 원래는 마스크 공급량이 있는데 코로나라는 특수 상황으로 인해 초과 수요가 돼서 마스크 대란이 일어나죠. 지금 부동산 상황도 마찬가지입니다. 지금은 부동산 과열로 이 상품에 관심없던 사람들까지도 달려든 상황이 됐어요.
Q.수요가 과열됐는데 어떻게 집값이 하락할수 있나요?
A.여기서 중요한게 있는데 시장참여자들이 심리가 과열되면 욕심이 많아집니다. 집주인들이 호가를 과하게 올려버립니다. 예를 들어서 실거래가 10억이면, 10억5000, 이런식이 아니라 2억~3억씩 올려버리는거죠. 그러면 매수자들은 사고는 싶은데 높아진 가격때문에 사는 것을 주저하게 돼요. 이게 내가 꼭대기 잡는 것은 아닌가 이런 심리가 강하게 들죠.
또 여기에 문제는 그동안 쏟아져 나온 정책이 매수를 누르는 정책이 주였기 때문에 폭발적인 수요를 정책으로 눌러주는 효과있어요. 정책의 누적효과로 인해서 매수자가 조금씩 줄어들고 있어요. 양도세 중과, 취득세 중과때문에 다주택자들은 지금 수도권 웬만한 곳들을 살수 없어요. 지금 사서 수익을 얻을수 이는 구간이 아니니까요. 그래서 다주택자들은 (공시가 1억 이하) 완전 저가를 사는데 저가는 시장의 주도 물품이 아닙니다. 시장에 큰 영향을 못주죠.
지금같은 경우 실질적인 정체기 현상들이 나타나고 있어요. 이게 인제 그동안 이어져왔던 가격 상승 현상 분위기를 절단시키는 효과가 생겨요. 시세라는 것이 10억, 11억 12억 꾸준하게 가야하는데, 갑자기 10억 거래되고 10억에 딱 멈춰버려요. 물론 그러다가 우연히 15억에 거래될수 있어요. 그런데 그러다가 또 끊기는 거죠. 오랜기간동안. 그다음은 멈추는 상황이 벌어지는거죠.
이제 상승은 올해 반기 정도까지로 봅니다. 내년부터는 실질적인 정체가기에요. 주요상품(서울)이 안오르면 옆으로 옮겨가거든요. 주요상품이 안오르면 그 주변 상품도 사그라들게 됩니다. 전체적인 흐름을 막을수는 없게되는거죠.
Q.정체기여도 실거래가가 신고가가 터지는건 어떻게 해석해야할까요?
A. 실질적인 정체기에 돌입하면 실제로 거래가 안됩니다. 이때는 혼조가 일어나요. 예를 들어 어떤 사람이 '나는 그래도 이 아파트에 들어갈거야'라고 하면 높은 호가에도 사고, 어떤 사람은 '나는 정말 급해. 집을 팔아야해'하면 호가를 낮춰서 팔아요. 정체기때는 혼조상황으로 우연히 폭등으로 보이기도 하고 어떤건 하락으로 보이기도 합니다. 그러므로 상승기냐 정체기냐를 볼때는 분위기가 연결되는 상황이냐 아니냐를 봐야해요. 정체기가 되면 이 분위기가 연결되지 않아요.
Q.집값 하락때는 어떤 일이 벌어지나요? 결국 부동산은 우상향이기 때문에 집값 하락 효과는 적다는 주장도 많은데요.
A.직전 하락기(2007년~2012년)때 평균적으로 20~30% 떨어졌어요. 실제로 대형은 40~50%까지 내려갔고요. 하락기때 집을 꼭 팔아야하는 상황이 오면 어떨까요? 이때는 집을 팔려고 해도 안팔려요.
지금 집사는 사람들은 영끌을 해야합니다. 대출이자도 물어야하고요. 지금은 대출이 아직 저금리잖아요. 금리가 올라갈 가능성이 높죠. 이자 부담이 해가 지나갈수록 높아지게 되요. 집값이 올라가면 참을 수 있어요. 이자 좀 더 내는것보다 집값 올라가는것이 많으니까요. 그러나 집값이 떨어지면 이건 못참아요. 이때부터 분란이 일어나요. 집을 팔려고 내놨는데 집이 안팔려요. 사고자하는 사람이 없어요. 사고자 하는 사람은 집값이 오르는 것을 전제로 사는건데 사고자 한 사람입장에서 시장에 가보면 매물이 많아요. 부동산은 '조금더 기다려도 될 것 같다'고 해요. 싼 매물이 나오고, 급매물도 나오는데 굳이 내가 지금 빨리 살필요가 있을까, 이렇게 돼서 사람들이 매수할 적극성이 결여되는거죠.
그렇다면, 무주택자는 어떻게 해야할까요?
이현철 작가의 인터뷰는 유튜브 매부리TV에서 확인하실 수 있습니다.
[이선희 기자]
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