은마 전셋값, 30평 8억인데 34평이 5억…"임대차법이 상식깼다"

[머니투데이 권화순 기자] [편집자주] 살던 집에서 2년 더 살면서 보증금은 5% 이내로 인상하는 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 1년이 됐다. 갱신권이 있지만 권리를 쓴 세입자는 절반이 채 안된다. 권리를 쓸 수 없는 '구멍' 때문이다. 의도만큼 결과가 안나오니 전셋값 불안이란 부작용만 부각된다. 임대차법, 무엇이 문제고 어떻게 개선해야 할까.

[MT리포트]세입자도 집주인도 불만, 임대차법 1년②

#2018년 9월 강남구 대치동 은마아파트 76.76㎡를 4억원대에 전세계약한 세입자는 2020년 7월말 개정된 임대차법에 따라 그해 9월 임대료를 5% 이내로 올렸지만 그대로 4억원대에 살고 있다. 이 세입자가 내년 그대로 그 집에 살겠다면 얼마를 줘야할까. 현재 시세대로라면 8억~9억원을 줘야 한다. 인상률이 100%다.

총 4424가구의 은마아파트는 집주인 실거주 비율이 31.5% 밖에 안돼 임대차2법 도입에 가장 민감하게 반응한 아파트로 꼽힌다. 임대차2법 도입 1년후 이 아파트엔 전셋값 '지각변동'이 일어났다. 똑같은 면적이라도 신규계약이냐 갱신계약이냐에 따라 전셋값이 2배 가까이 벌어진 이중가격이 대표적이다. 30평(전용 76.76㎡) 신규계약이 34평(84.43㎡) 갱신계약보다 3억원 더 비싼 역전 현상도 나타났다. 임대차2법 도입전부터 예견된 현상이지만 전문가들은 "예상보다 심했다"고 평가한다.

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"면적 넓으면 전셋값 더 비싸다" 상식 깬 은마 전셋값… 30평 동일 면적도 갱신은 4.7억, 신규는 8.6억
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25일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 6월 기준 은마 아파트 임대차계약은 총 27건이었다. 2년전 총 56건의 절반 수준이다. 지난달 첫 도입된 임대차 신고제가 계약후 1개월 이내 신고의무인 만큼 6월 신고건수는 더 늘 수 있다. 총 27건 중 월세를 내야 하는 보증부 계약을 제외한 순수 전세는 20건으로 84.43㎡ 7건, 76.76㎡ 13건이었다.

76.76㎡ 기준으로 신규계약은 5건 갱신계약은 8건이다. 전셋값은 신규는 평균 8억6000만원, 갱신은 4억7712만원으로 2배 가까이 벌어졌다. 84.43㎡의 경우 신규 3건 전셋값은 평균 9억6666만원, 갱신 4건은 5억3875만원이었다. 역시 신규와 갱신 계약이 4억원 넘게 차이가 났다.

"평수가 넓으면 전셋값이 더 비싸다"는 상식은 깨졌다. 76.76㎡의 신규계약이 8억6000만원으로 이보다 면적이 더 넓은 84.43㎡의 갱신 전셋값 5억3875만원보다 3억원 넘게 비쌌다.

신규냐, 갱신이냐에 따라 전셋값이 들쭉날쭉한 이유는 1년전 도입된 전월세 상한제 영향 때문이다. "세입자가 갱신권을 행사하면 직전 임대료 대비 5% 이상 증액을 할 수 없다"는 계약갱신권제도가 도입됐다. 2019년 6월 은마 임대차계약 중 76.76㎡의 순수 전세계약(19건)의 평균 전셋값은 4억4184만원이었다. 2년이 지나 갱신권을 행사한 세입자는 5억원 이내로 재계약이 가능했지만 5% 증액 의무 적용 대상이 아닌 신규계약은 4억원 넘게 뛰었다.

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"전세값 이중가격, 예상했지만 생각보다 심했다"…2년간 전세대출 금리 1%포인트 하락에 매매가격 급등요인
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전세 이중가격은 한번 계약하면 4년간 증액 제한을 받기 때문에 집주인이 4년치를 한꺼번에 올린 영향이 크다. 물론 임대차2법 도입 당시 예상됐던 현상이다. 하지만 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "임대차2법 도입 후 예상 밖의 시장의 변화를 꼽으라면 '이중가격 문제'"라며 "이중가격 문제가 발생할 것이란 예측은 누구나 했지만 이 정도로 심하게 벌어질 것이라고 본 사람은 별로 없었을 것"이라고 진단했다.

예상 밖으로 더 격차가 벌어진 것은 임대차2법 외에 외부 요인도 크게 작용했단 분석이다. 지난 1년간 매매가격이 급등하면서 전세가격이 덩달아 뛰었고 강남권을 중심으로 전세매물이 귀해진 영향이 작용했다. 저금리 기조로 전세대출 금리도 크게 떨어졌다. 전세대출 평균 금리는 지난 2019년 1월 대비 최근 2년간 1.02%포인트 떨어져 연 2.13%가 됐다. 같은 기간 주택담보대출 금리가 연 2.91%에서 연 2.57%로 0.34%포인트 떨어진 것보다 낙폭이 크다. 쉬운 전세대출과 대출금리 하락은 세입자들이 집주인 달라는 대로 웬만하면 전세금을 올려줄 수 있는 환경을 조성했다는 평가다.

'이중가격' 문제는 신규 세입자 입장에선 '폭탄'이지만, 갱신권을 쓴 기존 세입자 입장에선 급등한 전셋값을 다 내지 않고 부담을 덜었다고 볼 수도 있다. 문제는 2022년 8월부터다. 이 때까지 신규와 갱신 계약간 이중가격 격차가 유지된다면 임대차법 도입 취지가 무색해질 수 있다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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