사전청약 신혼 특공, 3년내 자녀 3명 낳아야 '프리패스' [뉴스원샷]

[부동산 위키]

사전청약 궁금증 일문일답

경기도 성남시 성남복정1지구 공공주택지구 조성공사 구역 인근에 사전청약 안내문이 게시돼 있다. 뉴시스

결혼 3년 차에 36세인 세 아이 아빠. 중형 자동차인 쏘나타를 타고 맞벌이 부부 월 소득이 1000만원이다.

28일부터 청약 접수하는 수도권 3기 신도시 등 사전청약에서 어느 주택이든 분양받을 수 있는 상한 조건이다. 사전청약 자격과 지난해 이후 분양한 인기 단지의 당첨 커트라인 등으로 예상한 모델이다.

사전청약을 둘러싼 궁금증이 많다. 기존 청약방식과 다른 데다 분양하는 지구에 따라 규제가 다르다. 사전청약 당첨이 본청약 때 확정되는데 적용 기준이 시점별로 차이 나기도 한다. 사전청약을 총괄하는 양희관 국토부 공공택지기획과장과 분양 대행사인 미드미네트웍스 김보현 상무의 도움을 받아 일문일답으로 정리했다.

━

청계·복정은 서울서 청약 못 해

Q : 서울이 사전청약 지역에 포함되지 않았는데 서울 거주자는 청약할 수 없나.

“인천계양·위례(성남시)·남양주진접2에 가능하다. 분양제도의 해당 지역 우선공급 원칙에 따라 66만㎡ 이상인 공공택지(대규모 택지지구)만 해당 지역 이외 수도권 거주자가 청약할 수 있다. 성남복정1·의왕청계2는 모두 66만㎡ 미만이어서 100% 해당 지역 몫이다.

서울·인천 내 대규모 택지지구에선 해당 지역 50%, 나머지 수도권 50%다. 경기도에선 해당 지역 30%, 기타 경기도 20%, 서울·인천 50%다. 서울 거주자는 계양·위례에서 50%를 두고 해당 지역·경기도 탈락자와 경쟁해야 한다. 지난해 하남 위례신도시 공공분양에서 서울 당첨자가 3분의 1 정도였다.”

Q : 우선공급 거주기간 요건이 지역마다 다르다.

“모집공고일 기준으로 투기과열지구에서 2년이다. 위례·복정1·청계2가 투기과열지구다. 다른 지역은 자치단체에서 임의로 정할 수 있다. 진접2가 1년이고 계양은 별도의 거주기간 제한이 없다.

그런데 거주기간 요건은 사전청약이 아닌 본청약 모집공고일 기준이다. 사전청약 때는 해당 지역에 거주하기만 하면 되고 본청약 모집공고일까지 거주기간을 채우면 된다.

진접2·청계2 본청약 예정 시기가 2년 뒤인 2023년 10~12월이다. 사전청약 공고일 전날까지만 해당 지역으로 거주지를 옮겨도 거주기간 2년을 채울 수 있다.“

자료: 한국토지주택공사

Q : 앞으로 사전청약할 3기 신도시 가운데 지금이라도 주소를 옮기면 거주요건을 채울 수 있는 곳이 있나.

“계양 외 부천대장·고양창릉·남양주왕숙·하남교산 등 나머지 3기 신도시가 사전청약을 준비하고 있다. 사업 진행 속도가 더뎌 본청약 시기가 2023년 2분기 이후로 예상된다. 현재 예정 시기가 2023년 교산 2분기, 창릉 4분기, 2024년 대장 3분기, 왕숙 4분기다.

거주기간 제한이 투기과열지구인 하남만 2년이고 나머지는 1년이다. 교산을 제외하고는 지금 이사해도 해당 지역 우선공급 자격이 나온다. 사전청약 시기가 올해 왕숙 10월, 교산 11월, 대장·창릉 12월이다.”

Q : 무주택자이면 세대주 여부에 상관없이 신청할 수 있나.

"사전청약 4곳이 투기과열지구나 조정대상지역이다. 투기과열지구·조정대상지역에선 세대주 외 세대원은 청약할 수 없다. 세대주 기준 시점은 사전청약 모집공고일이다.”

━

소형·저가주택도 주택 간주

Q : 배우자가 결혼 전에 집을 소유한 적이 있는데.

“주택 소유 여부는 모집공고일 기준으로 세대원 전원을 대상으로 따진다. 배우자와 다른 세대원도 집을 가지고 있으면 안 된다. 다만 같이 사는 60세 이상 부모가 가진 집은 무주택으로 본다. 노부모부양 특별공급에선 부모도 집이 있으면 안 된다.

신혼부부 특별공급은 혼인 이후 계속 무주택이어야 해 결혼 전에 집을 가진 적이 있어도 된다. 하지만 생애최초 특별공급은 말 그대로 태어나서 처음으로 집을 마련하는 것이어서 본인은 물론 배우자도 결혼 전에 집을 가진 적이 없어야 한다.”

1차 사전청약에 포함된 인천계양지구. 뉴스1

Q : 주택은 가격이나 규모에 예외가 없나.

“20㎡ 이하 주택이나 분양권은 주택 소유로 보지 않는다. 1주택이나 분양권 하나만 무주택으로 보고 둘 이상이면 주택으로 간주한다. 민영주택 청약가점제에서 소형·저가 주택으로 부르는 주택을 무주택으로 본다. 전용 60㎡ 이하이면서 8000만원(수도권 1억3000만원) 이하인 주택이나 분양권을 말한다. 공공분양에선 소형·저가 주택도 주택이다.”

Q : 부모에게 상속이나 증여받은 집은.

“상속·증여받은 집도 집이어서 유주택이다. 상속이나 증여를 공동으로 받더라도 유주택자다. 다만 공동으로 상속받은 집은 3개월 이내에 처분하면 무주택으로 본다. “

Q : 공급유형에 따라 청약통장 가입기간이 차이 나는데 통장 종류는 상관없나.

“청약통장 가입기간이 모집공고일 기준 6개월 이상(다자녀가구·신혼부부 특별공급, 신혼희망타운)이거나 2년 이상(노부모부양 특별공급, 일반공급)이다.

사전청약 물량이 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 전용 85㎡ 이하 공공분양이다. 공공분양은 청약저축과 청약종합저축 통장 가입자만 대상이다. 청약부금·예금은 민영주택만 청약할 수 있다.”

Q : 청약부금·예금이 신청할 수 있는 민영주택은 나오지 않나.

“사전청약한 단지의 본청약 시점 이후 민영주택 분양을 시작할 계획이다. 앞으로 LH가 민간에 공급하는 택지에서 나오는데 시기는 정해지지 않았다.

현재까지의 개발계획에 따르면 민영주택이 복정1 3개 단지 1475가구, 청계2 2개 단지 530가구, 진접2 8개 단지 2556가구, 계양 13개 단지 7618가구 등이다. 위례에선 민간분양이 끝났다. 민영주택은 공공분양보다 좀 더 비쌀 전망이다.”

신혼희망타운 사전청약하는 위례신도시 내 아파트단지. 뉴스1

━

본청약 때 전매제한 기간 확정

Q : 전매제한 기간이 얼마인가.

“전매제한 기간은 주변 시세 대비 분양가 수준으로 결정되는데 투기과열지구 여부에 따라 다르다. 투기과열지구에서 80% 미만 10년, 80~100% 8년, 100% 이상 5년이다. 투기과열지구 이외에선 각 8년, 6년, 3년이다.

분양가 수준에 따라 거주의무도 있어 거주의무 기간이 투기과열지구 여부에 상관없이 80% 미만 5년, 80~100% 3년이다. 분양가가 주변 시세의 60~80%라는 정부 말대로라면 전매제한 기간이 8~10년인 셈이다. 하지만 전매제한·거주의무 기간은 분양가를 확정한 본청약 때 결정된다. 분양가와 주변 시세 격차가 줄어들면 전매제한 등 기간이 단축될 수 있다.

전매제한 기간도 본청약 당첨일부터다. 본청약 때 규제지역이 지금과 바뀔 수 있다. 본청약 때 투기과열지구 여부와 최종 분양가를 봐야 전매제한 기간을 확실히 알 수 있다.”

자료: 한국토지주택공사

Q : 본청약 때 분양가가 많이 오르나.

"사전청약 분양가는 정부가 현재 기준으로 예상한 땅값 감정평가 금액과 건축비로 추정한 가격이다. 그래서 추정 분양가라는 말을 붙였다. 최종 분양가는 본청약 시점의 감정평가와 건축비로 정해진다.

본청약까지 땅값·건축비가 많이 오르면 분양가가 뛰게 되지만 정부는 물가상승률 범위 내에서 제한하기로 했다. 근래 연간 물가 상승률이 1% 미만이어서 많이 올라봐야 2~3% 수준으로 예상된다.

분양가에서 차지하는 비중이 큰 땅값이 물가상승률보다 많이 오르면 사전청약 당첨자 분양가보다 본청약 당첨자 분양가가 더 비싸게 된다."

Q : 본청약 물량이 얼마나 되나.

"이명박 정부의 보금자리주택은 80%를 사전예약으로 공급했다. 현 정부의 사전청약은 전량 대상이다. 그런데 아직 건립계획이 확정되지 않은 상태여서 전체 가구수가 예상보다 줄거나 늘 수 있어 5% 정도를 여유분으로 남겼다. 이번 사전청약 단지들의 현재 기준 예상 본청약 물량은 235가구다.”

Q : 신혼부부 특별공급과 신혼희망타운 소득 기준이 많이 완화됐다는데 억대 연봉도 청약할 수 있나.

"소득 한도 전년도 도시근로자 월평균 소득(603만원)의 130%까지 올라갔다. 연 9400만원이다. 3인 가족 기준이고 4~5인 가족이면 1억1000만원(월 922만원)이다. 억대 연봉도 자격이 된다.

맞벌이 부부이면 총소득이 140%까지 가능하다. 4~5인 가족 연 1억1900만원(월 993만원)이다."

자료: 한국토지주택공사

Q : 소득은 어떻게 알 수 있나.

“소득은 근로소득과 사업소득으로 나뉜다. 총소득 = 사업소득 + 근로소득, 사업소득 = 종합소득세 소득금액증명원의 소득금액 – 근로소득원천징수영수증의 ㉓근로소득금액, 근로소득 = 근로소득원천징수영수증의 ㉑총급여다.”

Q : 배우자 사업소득이 지난해 0원이어도 맞벌이 소득으로 소득 기준이 올라가나.

“소득이 0원이거나 ‘마이너스’이면 맞벌이 기준이 아니고 외벌이 기준으로 신청해야 한다. 배우자 소득(근로사업소득)이 있어야 맞벌이로 분류된다.”

━

현금부자는 신혼희망타운 청약 못 해

Q : 소득 산정에서 출산 휴가와 육아휴직 기간은 어떻게 되나.

“출산휴가 기간은 정상적인 근무기간에 포함된다. 출산휴가 기간에 소득이 없는 경우라면 월평균 소득 추정이 어려우므로 근무 개월 수에서 제외된다. 육아휴직 기간은 정상적인 근무기간이 아니기 때문에 육아휴직 기간에 받은 소득이 있어도 소득산정에 포함되지 않는다.”

Q : 신혼부부 특별공급과 신혼희망타운이 모두 신혼부부를 대상으로 하는데 차이가 뭔가.

“집 크기와 소득 요건 등이 다르다. 신혼부부 특별공급은 전용 85㎡(30평대) 이하인데 신혼희망타운은 전용 60㎡(20평대) 이하다.

둘 다 일정한 자산 제한이 있다. 신혼부부가 2억5046만원 이하, 신혼희망타운 3억700만원 이하다. 그런데 신혼부부는 부동산(건물·토지)과 자동차로만 따진다. 자동차가 3496만원 한도로 중형 자동차인 쏘나타 수준이다. 신혼희망타운은 예금 등 금융자산과 전세보증금 등을 모두 포함한다.

현금부자나 고가의 전셋집에 살면 신혼부부 특별공급에 신청할 수 있어도 신혼희망타운엔 들어갈 수 없다.

결혼한 지 얼마 되지 않고 소득이 적으면 신혼희망타운이 낫다. 30%를 혼인 기간 2년 이내이거나 2세 이하의 자녀를 둔 신혼부부 가운데 전년도 도시근로자의 70%(맞벌이 80%), 70~100(80~110)%, 100(110)% 초과로 나눠 소득이 낮은 사람에게 유리하게 우선공급한다. 신혼부부 특별공급에도 우선공급(70%)이 있지만 소득 100% 이하 기준 외에 소득별로 차등하지 않는다.”

자료: 한국토지주택공사

Q : 생애최초 특별공급을 신혼부부 특별공급·신혼희망타운과 비교하면.

“신혼부부 특별공급과 신혼희망타운은 민영주택 청약가점제와 다른 별도의 가점으로 당첨자를 뽑는다.

가점이 낮으면 생애최초를 두드리는 게 낫다. 생애최초는 추첨으로 당첨자를 뽑는다. 특별공급에서 생애최초 경쟁률이 신혼부부보다 높은 이유다. 지난해 위례신도시 공공분양 3개 단지의 청약접수 결과 경쟁률이 신혼부부 25.2대 1, 생애최초 32.5대 1이었다.”

자료: 한국토지주택공사

Q : 신혼희망타운에 아주 낮은 금리의 대출 지원이 있다는데.

“정부에서 아주 낮은 금리로 분양대금을 대출해준다. 주택도시기금이 운용하는 신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품이다. 신혼희망타운 모집공고에 들어가는데 분양가를 확정한 본청약 때 상품 내용이 정해지기 때문에 사전청약 모집공고에는 포함되지 않았다.

현재 기준은 연 1.3% 고정금리로 최장 30년간 분양가의 70%(한도 4억원)까지 대출한다. 1.3%는 시중은행 주택담보대출 금리의 절반이 안 되고 주택도시기금의 내집마련디딤돌대출(연 1.85~2.4%)보다도 훨씬 낮다. 분양가가 자산 기준(3억300만원)보다 비싸면 의무적으로 가입해야 한다.

싸게 빌려주는 대신 매각 때 양도차익(매도가격-분양가)의 일부를 주택도시기금에 정산해야 한다. 수익 공유형이다. 대출 비율, 자녀 수, 대출기간에 따라 정산 비율이 10~50%다.

초저금리여서 아낀 이자보다 정산금액이 더 많기 때문에 당첨자가 손에 쥐는 시세차익이 다소 줄어드는 셈이다.”

신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품

━

인기 지역 안정권 12점 예상

Q : 어느 지역 청약경쟁이 치열할 것 같나.

“사전청약 열기가 뜨거울 것으로 예상되는데 특히 위례·복정1·청계2 등의 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 주변 시세 대비 분양가가 매우 낮아 시세 차익 기대감이 크기 때문이다. 분양가가 상대적으로 비싸기는 하지만 그만큼 입지가 좋다는 방증이다.

지난해 하반기 이후 분양한 위례신도시와 과천지식정보타운의 공공분양·신혼희망타운 청약 결과를 토대로 커트라인을 예상해봤다.

신혼부부 특별공급 만점이 13점이다. 전년도 도시근로자 소득 100%(맞벌이) 이하 1점, 자녀 3명 이상 3점, 해당 지역 3년 이상 거주 3년, 청약통장 2년 이상 3점, 혼인기간 3년 이하 3점이다. 결혼 3년 이내에 자녀를 3명 낳아야 한다."

자료: 한국토지주택공사

Q : 신혼부부 특별공급과 신혼희망타운 당첨 안정권 점수를 예상하면.

"지금까지 신혼부부 특별공급 커트라인이 13점인 적은 없다. 12점은 나왔다. 12점이 되려면 소득이 100%가 넘거나 자녀가 2명인 경우다.

인기 지역에 11점 커트라인이 많아 12점을 안정권으로 볼 수 있다. 커트라인에선 추첨으로 당첨자를 가린다.

신혼희망타운에서 일반적인 경쟁인 70% 잔여공급의 경우 만점이 12점이다. 3자녀 이상, 3년 이상 무주택 기간, 해당 지역 2년 이상 거주, 청약통장 2년 이상 각 3점씩이다. 11점 커트라인이 많아 12점이어야 안정권이다. 다른 조건보다 역시 자녀 셋 이상이어야 한다.

신혼부부 특별공급, 신혼희망타운 통틀어 결혼 3년 이내 자녀 3명이면 ‘무사통과’인 셈이다. 통계청에 따르면 남성 초혼 평균 연령이 33세다. 소득 한도(맞벌이 140%, 5인 가구 연 1억1900만원), 자동차 상한(3496만원) 등을 모두 적용하면 쏘나타를 타고 자녀가 3명이며 연 소득 1억1900만원인 36세 모델이 나온다.

신혼희망타운 우선공급 안정권은 만점에 해당하는 9점이다. 소득 70% 이하 3점, 해당 시·도 거주기간 2년 이상 3점, 청약통장 납입 2년 이상 3점이다.”

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

▶ 중앙일보 '홈페이지' / '페이스북' 친구추가

▶ 넌 뉴스를 찾아봐? 난 뉴스가 찾아와!

ⓒ중앙일보(https://joongang.co.kr), 무단 전재 및 재배포 금지