■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 김규정 / NH투자증권 부동산 연구위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
서울 아파트값이 1년 6개월 만에 최고 수준으로 올랐습니다. 수도권은 집계가 시작된 이래 최대 상승폭을 기록했습니다.
[앵커]
정부가 추진하는 서울의 신규 택지 개발 사업은 난항을 이어가고 있습니다.
전문가와 자세히 짚어보겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 나와 있습니다. 어서 오십시오.
[앵커]
소장님, 일단 한국부동산원 주간 집계자료부터 설명을 해 주시겠습니까?
[김규정]
6월 14일 기준으로 발표된 주간 아파트 가격 변동률이 서울 기준 0.12%로 발표가 됐습니다. 2019년 12월 이후로 1년 6개월 만에 주간 상승률 수치로는 최고치인데요. 지금 현재 서울 아파트 가격 같은 경우는 4월 중순으로 기점으로 해서 재건축 중심의 상승세가 계속해서 가파르게 나타나고 있는 상황인데 현장에서는 거래 물건이 부족해서 수급 불안에 따른 매도의 장세, 호가 강세가 계속 나타나는 것으로 조사가 되고 있습니다.
일단 다주택자들 주택을 처분해야 하는 분들 입장에서는 양도세 중과 유예 기간이 종료가 되면서 처분 매물을 잘 내놓고 있지 않은 상황에서 실제 거래 현장에서는 물건 부족으로 인한 호가 강세가 조금 더 이어질 것으로 예상이 되고 있고요. 전반적으로 이런 양상이 풀리지 않다 보니 무주택자 혹은 투자자들 중심으로 주택 투자 심리가 계속 강하게 나타나고 있고 가격이 더 오를 수도 있다는 불안감과 기대감이 공존하고 있는 상황인데 정부가 최근에 6월 초만 해도 금리가 오를 것이고 또 가격도 고점에 접근해 있는 만큼 경계를 해야 된다라는 발언을 했지만 사실상 이런 경계 발언이 시장 심리에 별다른 영향을 주지 못하고 있는 것으로 보여집니다.
여전히 정부의 공급 계획 같은 것들이 난항을 보이는 데다가 선거 등과 맞물려서 규제 완화 같은 것들이 예고돼 있다 보니 가격이 더 오를 거다라는 기대를 하시는 분들이 더 많은 상황이어서 이런 상승세가 이어지는 것으로 분석이 되고 있습니다.
[앵커]
눈에 띄는 지역들을 살펴볼게요. 특히 노원구의 상승률이 높다고요?
[김규정]
네, 지금 재건축 중심으로 가격 상승이 나타나면서 서울시에서 여의도나 목동, 또 성수 지역 대표적인 재건축 밀집 지역들은 토지거래허가구역으로 묶어놓은 상태인데 그러다 보니 노원이나 도봉 같은 상대적으로 비강남권의 재건축 대상 주공 단지가 있는 곳들이 계속 상대적으로 더 강세를 보이고 있는 상황이고요. 강남권에서는 토지거래허가구역으로 묶여있지 않은 서초나 강동 지역으로도 계속 투자 심리가 확산되는 것으로 분석이 됩니다. 그래서 6월 14일 한국부동산원 통계에서도 노원이 서초, 강동 같은 지역들이 계속해서 오름세를 보이고 있고요.
규제지역으로 묶여 있기는 하지만 서울 강남권 같은 경우도 계속 약간의 등락은 있지만 상승세가 몇 주째 이어지고 있는 상황입니다. 이렇게 서울의 강남권 또 그리고 비강남권 재건축 중심으로 상승세가 이어질 뿐만 아니라 경기나 인천 지역에서도 상승세가 확산되고 있다는 게 굉장히 우려스러운 부분인데요. 6월 14일 통계로 보자면 경기도에서는 시흥, 안산, 안양 같은 교통개발 호재가 집값을 자극하고 있는 곳들의 상승세가 여전히 부각되고 있습니다.
해당 지역들은 신안산선이나 GTX-C 노선 같은 최근에 이슈가 됐었던 광역교통망 확장 대상 지역들이다 보니까 이런 것들이 인천 포함해서 상승세를 나타내고 있어서 수도권 역시 최근 기준으로는 가장 높은 주간 상승세를 보이고 있는데 이것이 정부가 계속해서 공급에 박차를 내겠다, 속도를 내겠다라고 발언을 하고는 있지만 그렇게 조기에 시장에 전달이 돼서 심리가 누그러질 수 있을지 여전히 쉽지 않아보이는 상황입니다.
[앵커]
지금까지 서울을 포함한 수도권 지역 부동산 시장 살펴봤는데 반면에 비수도권 지역에서는 가격 하락세가 나오는 곳들도 있다면서요?
[김규정]
네, 많지는 않지만 전세 가격이 다른 시장에 비해서 좀 안정적이거나 최근 좀 급등 장세 이후에 피로감을 느끼는 지역에서는 가격이 상대적으로 안정된 모습을 보이거나 혹은 조정되는 곳들도 있는데요. 대표적으로 세종시 같은 경우는 다른 도시들에 비해서는 신규 입주 아파트 물량들이 여유를 보이는 측면도 있어서 전세가격도 안정돼 있고 최근에 공무원들 특별분양에 관련된 비리행위, 비위행위 등 때문에 제도변경이라든가 이후에 투기적 수요 감소 이런 것들에 대한 변화가 예상이 되면서 최근에 급등했던 가격보다는 조금씩 하향 안정세를 보이기도 하고 있습니다.
그런데 전반적으로는 이런 특수하게 조정을 보이는 곳들보다 여전히 가격 오름을 보이는 도심 지역들이 많다 보니까 정부의 입장에서도 봉착돼 있는 공급계획들이라든가 택지지구 지정 문제들 이런 것들이 속도를 내야 되는 상황인데 그 부분도 여전히 여의치 않아서 시장에서는 어떻게 추진이 될 건가 관심을 갖고 지켜보고 있습니다.
[앵커]
일단 어제 홍남기 경제부총리가 주택공급 최우선 방침을 다시 한 번 확인을 했습니다. 신규 택지 사업을 흔들림 없이 추진하겠다, 이런 입장을 밝혔는데 사실 또 남아있는 과제도 적지 않은 상황인 거죠?
[김규정]
일단은 2.4 대책을 통한 공급계획이 구체화되고, 예를 들어 22년, 23년경부터는 후보지가 지구로 확정돼서 공급이 체계화된다라는 신뢰를 가지고 시민분들이나 국민분들이 기다려주셔야 되는 상황이 있는데 이 부분에 대해서 여전히 불확실성이 많다 보니 아까 말씀 나눈 것처럼 주택투자심리나 가격 상승 불안 심리 같은 것들이 잡히지 않는 것이어서 그 부분들을 빨리 신뢰를 주고 공급계획을 확실하게 하는 것들이 중요한 상황인데요. 계속해서 기존에 8.4 대책 혹은 2.4 대책에서 발표한 공급계획들 변동 없이 추진할 것이고 속도를 내겠다라고 하고 있지만 여전히 주민들의 반발이나 지자체들, 인허가권을 가지고 있는 지자체와의 협의 문제라든가 이런 것들이 해결해야 되는 과제로 남아있다 보니 여전히 시장에서는 확실하게 결정되는 데까지는 지켜봐야 된다라는 입장들을 가지고 보고 있습니다.
그러다 보니까 시장에서도 공급계획에 대해서 여전히 의문을 갖고 보시는 분들이 많은데 대표적으로 지금 태릉골프장 같은 경우가 변동 없이 계속 진행된다고 얘기가 나오고 있고 또 그리고 말씀하신 홍남기 부총리의 관계장관회의에서도 서울시와 하반기 중에 협의를 마치고 지구지정이라든가 이런 것들 속도를 내겠다고 얘기를 하고 있는데 여전히 시장의 조사나 뉴스 등을 통해서 보면 서울시의 입장도 그렇고 또 그리고 해당 지역 주민들도 여전히 기존에 발표됐던 공급량보다 축소를 요구하는 목소리를 내고 있어서 이런 부분이 난항이 될 것으로 예상이 됩니다.
[앵커]
앞서 과천정부청사 유휴부지에 주택을 고급하려고 했던 계획은 과천 주민들의 반대로 사실상 계획이 변경이 됐지 않습니까? 이어서 서울에서도 곳곳에서 이런 주민들의 반발이 이어지고 있는데 조금 전에 태릉 얘기를 해 주셨는데 이렇게 주민들이 반발하는 이유는 뭡니까?
[김규정]
일단은 공공주택 공급 부분이 지역의 주택가격이라든가 아니면 주거 환경이 개선되는 데 크게 도움이 되지 못한다는 인식을 갖고 있어서 신혼주택이라든가 청년들을 위한 공공분양이나 공공임대가 들어오는 것들을 기본적으로 반대하는 목소리들이 좀 있고요. 태릉CC 같은 경우에 기존에 녹지로써의 역할을 했던 부분이 있었던 만큼 그 부분들을 주택지역으로 바꾸는 것에 대해서는 오히려 주거환경이 더 악화될 수 있다라는 취지의 반대 의견을 내놓고 있는 상황입니다.
그래서 반대로 그런 주택들이 들어오는 대신 지역에 뭔가 상업시설이라든가 아니면 문화상업시설, 공연시설 이런 것들이 인프라를 개선한다거나 혹은 공공주택이 늘어나는 만큼 더 악화될 수 있는 교통 문제를 해결할 수 있는 교통개발계획이나 개선계획 같은 것들을 요구하는 목소리들도 있는데 그런 부분이 명확하게 전달되지 않고 단순히 협조를 구하는 정도의 공방만 이어지다 보니 해결책을 쉽게 찾지 못하는 것으로 분석이 됩니다.
[앵커]
만약에 공급이 다 계획대로 진행이 된다면 시장에서는 언제쯤 이것을 체감할 수 있을 것으로 보고 계신가요?
[김규정]
만약에 이번에 발표된 대로 예를 들어 태릉CC 같은 경우에 하반기 중에 협의에 도달해서 지구지정이나 이런 것들을 한다 그러면 22년께에는 후보지 지구지정이 되면서 이후에 계획들을 추진해나갈 수 있는 확정이 되는 셈입니다. 그래서 공급계획으로는 홍남기 부총리의 발언처럼 22년께부터 어느 정도 구체화될 수 있기는 합니다마는 일단은 협의 과정이 조기에 하반기 중에 되는 것이 관건이 되겠고요.
지구지정 등이 된다고 하더라도 실제 주택으로 착공 준공을거쳐서 입주 시기까지 가는 데는 시간이 좀 더 소요되기 때문에 아무래도 22년 이후에 지구 지정되는 곳들이 확정이 되고 나서도 적어도 25년, 26년께까지는 입주된 주택으로 시장에서 공급에 따른 기대효과를 보기에는 공백이 나올 수밖에 없는 상황이기는 합니다.
[앵커]
마지막으로 지금 내년, 그리고 하반기 이후에 주택 집값 동향을 보려면 결국 서울과 수도권 등 지역에 신규주택 공급 물량을 봐야 되는 것이지 않습니까? 입주물량은 어떻습니까, 실제 물량.
[김규정]
지금 정부 발표로는 올해도 총 전국적으로 하반기에 입주 준공량이 늘면서 46만 채 정도, 그리고 내년에도 48만 채 정도라서 평균 입주 준공 주택량과는 크게 차이가 없어서 안정 관리를 할 수 있다라고 되어 있기는 합니다. 그런데 상대적으로 민간 공급이라든가 이런 아파트 정비사업 같은 것들이 계속 부족했던 대도시들이 있기 때문에 신규 민간 아파트 입주 감소가 나타나는 지역을 중심으로는 전세 시장이나 아니면 매매거래 시장에서 수급 불안에 따른 매도의 장세, 호가 강세가 나타날 가능성이 있습니다.
대표적으로 서울이 지금 올해 한 3만 채 정도, 내년에 한 2만 채 정도, 민간 아파트 중심으로는 입주량이 조금 줄어드는 시기이기 때문에 그 시기에 상대적으로 주거 선호 지역이나 투자자들이 몰려 있는 지역에서는 회전물건 부족에 따른 가격 강세가 우려가 되고 있는 상황입니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.
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■ 출연 : 김규정 / NH투자증권 부동산 연구위원
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[앵커]
서울 아파트값이 1년 6개월 만에 최고 수준으로 올랐습니다. 수도권은 집계가 시작된 이래 최대 상승폭을 기록했습니다.
[앵커]
정부가 추진하는 서울의 신규 택지 개발 사업은 난항을 이어가고 있습니다.
전문가와 자세히 짚어보겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 나와 있습니다. 어서 오십시오.
[앵커]
소장님, 일단 한국부동산원 주간 집계자료부터 설명을 해 주시겠습니까?
[김규정]
6월 14일 기준으로 발표된 주간 아파트 가격 변동률이 서울 기준 0.12%로 발표가 됐습니다. 2019년 12월 이후로 1년 6개월 만에 주간 상승률 수치로는 최고치인데요. 지금 현재 서울 아파트 가격 같은 경우는 4월 중순으로 기점으로 해서 재건축 중심의 상승세가 계속해서 가파르게 나타나고 있는 상황인데 현장에서는 거래 물건이 부족해서 수급 불안에 따른 매도의 장세, 호가 강세가 계속 나타나는 것으로 조사가 되고 있습니다.
일단 다주택자들 주택을 처분해야 하는 분들 입장에서는 양도세 중과 유예 기간이 종료가 되면서 처분 매물을 잘 내놓고 있지 않은 상황에서 실제 거래 현장에서는 물건 부족으로 인한 호가 강세가 조금 더 이어질 것으로 예상이 되고 있고요. 전반적으로 이런 양상이 풀리지 않다 보니 무주택자 혹은 투자자들 중심으로 주택 투자 심리가 계속 강하게 나타나고 있고 가격이 더 오를 수도 있다는 불안감과 기대감이 공존하고 있는 상황인데 정부가 최근에 6월 초만 해도 금리가 오를 것이고 또 가격도 고점에 접근해 있는 만큼 경계를 해야 된다라는 발언을 했지만 사실상 이런 경계 발언이 시장 심리에 별다른 영향을 주지 못하고 있는 것으로 보여집니다.
여전히 정부의 공급 계획 같은 것들이 난항을 보이는 데다가 선거 등과 맞물려서 규제 완화 같은 것들이 예고돼 있다 보니 가격이 더 오를 거다라는 기대를 하시는 분들이 더 많은 상황이어서 이런 상승세가 이어지는 것으로 분석이 되고 있습니다.
[앵커]
눈에 띄는 지역들을 살펴볼게요. 특히 노원구의 상승률이 높다고요?
[김규정]
네, 지금 재건축 중심으로 가격 상승이 나타나면서 서울시에서 여의도나 목동, 또 성수 지역 대표적인 재건축 밀집 지역들은 토지거래허가구역으로 묶어놓은 상태인데 그러다 보니 노원이나 도봉 같은 상대적으로 비강남권의 재건축 대상 주공 단지가 있는 곳들이 계속 상대적으로 더 강세를 보이고 있는 상황이고요. 강남권에서는 토지거래허가구역으로 묶여있지 않은 서초나 강동 지역으로도 계속 투자 심리가 확산되는 것으로 분석이 됩니다. 그래서 6월 14일 한국부동산원 통계에서도 노원이 서초, 강동 같은 지역들이 계속해서 오름세를 보이고 있고요.
규제지역으로 묶여 있기는 하지만 서울 강남권 같은 경우도 계속 약간의 등락은 있지만 상승세가 몇 주째 이어지고 있는 상황입니다. 이렇게 서울의 강남권 또 그리고 비강남권 재건축 중심으로 상승세가 이어질 뿐만 아니라 경기나 인천 지역에서도 상승세가 확산되고 있다는 게 굉장히 우려스러운 부분인데요. 6월 14일 통계로 보자면 경기도에서는 시흥, 안산, 안양 같은 교통개발 호재가 집값을 자극하고 있는 곳들의 상승세가 여전히 부각되고 있습니다.
해당 지역들은 신안산선이나 GTX-C 노선 같은 최근에 이슈가 됐었던 광역교통망 확장 대상 지역들이다 보니까 이런 것들이 인천 포함해서 상승세를 나타내고 있어서 수도권 역시 최근 기준으로는 가장 높은 주간 상승세를 보이고 있는데 이것이 정부가 계속해서 공급에 박차를 내겠다, 속도를 내겠다라고 발언을 하고는 있지만 그렇게 조기에 시장에 전달이 돼서 심리가 누그러질 수 있을지 여전히 쉽지 않아보이는 상황입니다.
[앵커]
지금까지 서울을 포함한 수도권 지역 부동산 시장 살펴봤는데 반면에 비수도권 지역에서는 가격 하락세가 나오는 곳들도 있다면서요?
[김규정]
네, 많지는 않지만 전세 가격이 다른 시장에 비해서 좀 안정적이거나 최근 좀 급등 장세 이후에 피로감을 느끼는 지역에서는 가격이 상대적으로 안정된 모습을 보이거나 혹은 조정되는 곳들도 있는데요. 대표적으로 세종시 같은 경우는 다른 도시들에 비해서는 신규 입주 아파트 물량들이 여유를 보이는 측면도 있어서 전세가격도 안정돼 있고 최근에 공무원들 특별분양에 관련된 비리행위, 비위행위 등 때문에 제도변경이라든가 이후에 투기적 수요 감소 이런 것들에 대한 변화가 예상이 되면서 최근에 급등했던 가격보다는 조금씩 하향 안정세를 보이기도 하고 있습니다.
그런데 전반적으로는 이런 특수하게 조정을 보이는 곳들보다 여전히 가격 오름을 보이는 도심 지역들이 많다 보니까 정부의 입장에서도 봉착돼 있는 공급계획들이라든가 택지지구 지정 문제들 이런 것들이 속도를 내야 되는 상황인데 그 부분도 여전히 여의치 않아서 시장에서는 어떻게 추진이 될 건가 관심을 갖고 지켜보고 있습니다.
[앵커]
일단 어제 홍남기 경제부총리가 주택공급 최우선 방침을 다시 한 번 확인을 했습니다. 신규 택지 사업을 흔들림 없이 추진하겠다, 이런 입장을 밝혔는데 사실 또 남아있는 과제도 적지 않은 상황인 거죠?
[김규정]
일단은 2.4 대책을 통한 공급계획이 구체화되고, 예를 들어 22년, 23년경부터는 후보지가 지구로 확정돼서 공급이 체계화된다라는 신뢰를 가지고 시민분들이나 국민분들이 기다려주셔야 되는 상황이 있는데 이 부분에 대해서 여전히 불확실성이 많다 보니 아까 말씀 나눈 것처럼 주택투자심리나 가격 상승 불안 심리 같은 것들이 잡히지 않는 것이어서 그 부분들을 빨리 신뢰를 주고 공급계획을 확실하게 하는 것들이 중요한 상황인데요. 계속해서 기존에 8.4 대책 혹은 2.4 대책에서 발표한 공급계획들 변동 없이 추진할 것이고 속도를 내겠다라고 하고 있지만 여전히 주민들의 반발이나 지자체들, 인허가권을 가지고 있는 지자체와의 협의 문제라든가 이런 것들이 해결해야 되는 과제로 남아있다 보니 여전히 시장에서는 확실하게 결정되는 데까지는 지켜봐야 된다라는 입장들을 가지고 보고 있습니다.
그러다 보니까 시장에서도 공급계획에 대해서 여전히 의문을 갖고 보시는 분들이 많은데 대표적으로 지금 태릉골프장 같은 경우가 변동 없이 계속 진행된다고 얘기가 나오고 있고 또 그리고 말씀하신 홍남기 부총리의 관계장관회의에서도 서울시와 하반기 중에 협의를 마치고 지구지정이라든가 이런 것들 속도를 내겠다고 얘기를 하고 있는데 여전히 시장의 조사나 뉴스 등을 통해서 보면 서울시의 입장도 그렇고 또 그리고 해당 지역 주민들도 여전히 기존에 발표됐던 공급량보다 축소를 요구하는 목소리를 내고 있어서 이런 부분이 난항이 될 것으로 예상이 됩니다.
[앵커]
앞서 과천정부청사 유휴부지에 주택을 고급하려고 했던 계획은 과천 주민들의 반대로 사실상 계획이 변경이 됐지 않습니까? 이어서 서울에서도 곳곳에서 이런 주민들의 반발이 이어지고 있는데 조금 전에 태릉 얘기를 해 주셨는데 이렇게 주민들이 반발하는 이유는 뭡니까?
[김규정]
일단은 공공주택 공급 부분이 지역의 주택가격이라든가 아니면 주거 환경이 개선되는 데 크게 도움이 되지 못한다는 인식을 갖고 있어서 신혼주택이라든가 청년들을 위한 공공분양이나 공공임대가 들어오는 것들을 기본적으로 반대하는 목소리들이 좀 있고요. 태릉CC 같은 경우에 기존에 녹지로써의 역할을 했던 부분이 있었던 만큼 그 부분들을 주택지역으로 바꾸는 것에 대해서는 오히려 주거환경이 더 악화될 수 있다라는 취지의 반대 의견을 내놓고 있는 상황입니다.
그래서 반대로 그런 주택들이 들어오는 대신 지역에 뭔가 상업시설이라든가 아니면 문화상업시설, 공연시설 이런 것들이 인프라를 개선한다거나 혹은 공공주택이 늘어나는 만큼 더 악화될 수 있는 교통 문제를 해결할 수 있는 교통개발계획이나 개선계획 같은 것들을 요구하는 목소리들도 있는데 그런 부분이 명확하게 전달되지 않고 단순히 협조를 구하는 정도의 공방만 이어지다 보니 해결책을 쉽게 찾지 못하는 것으로 분석이 됩니다.
[앵커]
만약에 공급이 다 계획대로 진행이 된다면 시장에서는 언제쯤 이것을 체감할 수 있을 것으로 보고 계신가요?
[김규정]
만약에 이번에 발표된 대로 예를 들어 태릉CC 같은 경우에 하반기 중에 협의에 도달해서 지구지정이나 이런 것들을 한다 그러면 22년께에는 후보지 지구지정이 되면서 이후에 계획들을 추진해나갈 수 있는 확정이 되는 셈입니다. 그래서 공급계획으로는 홍남기 부총리의 발언처럼 22년께부터 어느 정도 구체화될 수 있기는 합니다마는 일단은 협의 과정이 조기에 하반기 중에 되는 것이 관건이 되겠고요.
지구지정 등이 된다고 하더라도 실제 주택으로 착공 준공을거쳐서 입주 시기까지 가는 데는 시간이 좀 더 소요되기 때문에 아무래도 22년 이후에 지구 지정되는 곳들이 확정이 되고 나서도 적어도 25년, 26년께까지는 입주된 주택으로 시장에서 공급에 따른 기대효과를 보기에는 공백이 나올 수밖에 없는 상황이기는 합니다.
[앵커]
마지막으로 지금 내년, 그리고 하반기 이후에 주택 집값 동향을 보려면 결국 서울과 수도권 등 지역에 신규주택 공급 물량을 봐야 되는 것이지 않습니까? 입주물량은 어떻습니까, 실제 물량.
[김규정]
지금 정부 발표로는 올해도 총 전국적으로 하반기에 입주 준공량이 늘면서 46만 채 정도, 그리고 내년에도 48만 채 정도라서 평균 입주 준공 주택량과는 크게 차이가 없어서 안정 관리를 할 수 있다라고 되어 있기는 합니다. 그런데 상대적으로 민간 공급이라든가 이런 아파트 정비사업 같은 것들이 계속 부족했던 대도시들이 있기 때문에 신규 민간 아파트 입주 감소가 나타나는 지역을 중심으로는 전세 시장이나 아니면 매매거래 시장에서 수급 불안에 따른 매도의 장세, 호가 강세가 나타날 가능성이 있습니다.
대표적으로 서울이 지금 올해 한 3만 채 정도, 내년에 한 2만 채 정도, 민간 아파트 중심으로는 입주량이 조금 줄어드는 시기이기 때문에 그 시기에 상대적으로 주거 선호 지역이나 투자자들이 몰려 있는 지역에서는 회전물건 부족에 따른 가격 강세가 우려가 되고 있는 상황입니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.
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