[류태민의 부동산 A to Z] ‘반값 아파트’라는 지주택… 믿고 투자해도 될까?

가격 저렴·청약통장 필요없지만

토지매입 지연 가능성 높아

사업 지체·좌초 위험 커

추가 분담금 부담 상황 발생도

[아시아경제 류태민 기자] 전국 집값이 천정부지로 치솟으며 지역주택조합(지주택)에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 지주택은 청약통장 없이도 비교적 저렴한 가격에 ‘내 집 마련’을 할 수 있다는 장점 때문이다. 하지만 토지 확보가 까다로워 사업이 수년째 정체되거나 결국 좌초되는 경우가 많다보니 투자 시 유의해야 한다는 지적이 나온다.

지주택 사업은 해당 지역에서 6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 소형주택(85㎡ 이하) 1주택자들이 조합을 결성해 주택을 짓는 사업이다. 조합이 직접 시행사 역할을 해 직접 자금을 모아 땅을 산 후, 시공사 선정을 거쳐 아파트를 건축하기 때문에 분양가도 저렴하다. 임대주택 의무 비율도 없다. 청약통장 없이도 조합원 가입이 가능하다.

그러나 관건은 토지매입이다. 토지매입이 지연될 가능성이 높아 사업의 위험성이 매우 크기 때문이다. 지주택 사업은 다른 정비사업과 달리 사업계획승인을 받으려면 토지확보율 95%를 넘겨야 한다. 따라서 토지소유주가 토지가격을 높게 부르며 ‘알박기’를 시도하면서 사업이 수년간 정체되는 경우가 많다. 사업 지체로 비용이 증가되면 조합원들이 추가로 분담금을 부담하는 상황이 발생한다. 조합원이 중간에 탈퇴하고 싶어도 탈퇴 자체가 어렵거나 그동안 납입한 금액을 돌려받지 못하는 경우가 많다. 결국 울며 겨자먹기로 사업을 따라가게 되고, 초기에 약속했던 ‘반값 아파트’는 사실상 불가능해지는 사례가 잇따르고 있다.

실제로 서울시에 따르면 올 2월 기준 서울 내에서 지주택 사업 절차가 진행 중인 109곳 가운데 실제 착공에 돌입한 지주택 사업장은 5곳에 불과했다. 지주택 사업 성공률이 불과 5%에도 미치지 못하는 셈이다. 이 중 76곳(69.7%)이 사업 초기 단계인 조합원 모집 신고 단계에 멈춰있다.

(출처=경제만랩)

조합의 운영 비리도 비일비재하다. 지난 2월 서울 동대문구 전농동 지주택 관계자들이 업무상횡령 등 혐의로 기소됐다. 실제로 조합원을 모집하지 않았음에도 마치 모집한 것처럼 꾸미고, 토지 확보율·매입률을 부풀리는 등 60억원을 챙긴 혐의를 받는다. 문제는 사업 주체가 조합이라 사업이 무산돼도 그동안의 투자비는 회수하기 어렵다는 점이다.

전문가들은 이러한 요인들을 고려해 지주택 사업의 위험성을 경고한다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “지주택의 수익성만 보고 섣불리 진입했다가는 사업 지연 등으로 인해 투자비용이 크게 발생할 수 있다”며 “토지확보율이나 조합 운영의 실태 등을 꼼꼼히 살펴 신중히 가입여부를 결정해야 한다”고 조언했다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr
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