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저층주거지에 속도감 있는 개발…공공 정비사업 현장 가보니

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공공재개발‧공공재건축 주민 여론 수렴 중인 서울 장위9구역, 망우1구역

CBS노컷뉴스 김명지 기자

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서울 성북구 장위9구역 일대. 김명지 기자

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지난해 5‧6대책과 8‧4대책 등을 통해 공공재건축‧공공재개발 사업이 도입된 지 1년여.

각종 도시 규제로 낮은 사업성, 주민 갈등 문제가 커지며 개발이 진척되지 못했던 일부 지역에 개발의 물꼬가 트이고 있다.

◇ 노후도 75% 저층주거지 밀집한 장위9구역, 공공재개발 바람

북서울꿈의숲에서 내려와 신축 아파트가 연이어 들어선 풍경을 지나치다보면 나타나는 서울 성북구 장위동 238-83번지 일대 장위9구역.

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서울 중랑구 망우1구역 일대. 김명지 기자

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3층짜리 건물 옥상에서 내려다봐도 한눈에 규모를 가늠할 수 있는 해당 부지는 전체 8만 5878㎡(약 2만 5978평)로 현재 제2종일반주거지역이면서 7층 이하 제한을 적용받고 있다.

현재는 건물 442개 동(주택 291동, 상가 59동, 기타 2동) 중 30년 이상 건물이 333동으로 약 75%를 차지하고 있다.

하지만 지난 3월 29일 정부의 공공재개발 사업 후보지 가운데 하나로 선정되면서 새로운 개발의 물꼬가 트인 상황이다.

공공재개발은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공시행자가 임대주택 공급(조합원 분양분을 제외한 물량 50% 이상 공공임대 등으로 공급) 등 공공성 요건을 전제로 추진하는 사업이다.

단 사업지는 △용적률‧기부채납 완화 △사업계획 통합심의로 인허가 기간 통상 10년→5년으로 단축 △분양가상한제 미적용 등 혜택을 받는다.

2차례 주민설명회를 통해 소개된 개략사업계획안에 따르면 해당 지역은 90%를 제3종 일반주거지역으로 상향하면서 용적률이 298%에 지하 3층, 지상 35층 12개 동으로 개발될 예정이다.

세대 수는 현 670여 호에서 2434호로 늘며, 이 중 766호에 달하는 일반분양의 분양가는 평당 2천만 원 수준일 것으로 추정된다.

다만 이러한 분석은 서울시가 최근 발표한 '7층 이하 규제 폐지' 등 요건을 적용하진 않은 수치다.

지난 9일 준비위원회가 구성돼 동의 안내문을 배포하고 있는데, 토지 등 소유자의 동의율이 현재까지 30% 수준에서 이달 말이면 절반을 넘길 것으로 보인다는 설명이다.

주민 측 김지훈 추진준비위원장은 "신속한 인허가로 재개발을 빨리 진행할 수 있다는 점 하나만 보더라도 큰 인센티브라고 판단했다"며 "LH와 협력해 최고의 주거단지로 만들어가겠다"고 밝혔다.

오는 12월까지는 정비구역지정을 신청하고, 내년 상반기에 사업시행자 지정과 사업시행인가를 받아내는 것이 목표다.

국토부에 따르면, 현재까지 이러한 공공재개발 후보지는 24곳, 2만 4965호에 달한다. 동대문구 신설1구역과 관악구 봉천13구역은 시행자 지정을 위한 동의서 접수 비율이 각각 67.5%, 54.9%에 이르는 상황이다.

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서울 성북구 장위9구역 인근에 조합의 환영 현수막이 걸려 있다. 김명지 기자

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◇ 구축‧저층 아파트 모인 망우1구역도 공공재건축 시동

1983년에 지어진 오래된 아파트와 야트막한 저층주거지가 밀집한 서울 중랑구 망우동 178-1번지 일대의 망우1구역 재건축단지는 전체 2만 5109㎡(약 7596평) 규모다.

제2종 일반주거지역이면서 7층 이하 제한을 적용받는 이곳은 건물 47개 동(주거용 41동, 비주거 6동)으로 구성돼 있는 상태다.

변색된 벽면 시멘트가 거의 다 갈라지고 떨어져나간, 엘리베이터 없는 건물 계단을 올라 6층 높이의 옥상으로 오르면 역시 구역 전체를 내려다볼 수 있는 부지다.

이곳은 지난 4월 7일 정부의 공공재건축 선도사업 후보지로 선정되면서 개발이 진척되고 있다.

공공재건축은 용적률‧층수 등 도시규제 완화와 공공의 인허가 절차 지원 등을 통해 재건축을 활성화하는 사업이다. 단, 이 역시 추가 물량의 40~70%를 기부채납하는 등 공공성이 전제돼 있다.

컨설팅 내용에 따르면, 공공재건축을 통해 용도지역이 제3종 일반주거지역으로 변경될 이곳은 용적률 270.67%, 최고 28층으로 구상되고 있다.

세대 수는 기존 268호에서 481호(민간재건축시 344호 추정)로, 일반분양 149호에 대한 분양가는 평당 2300~2400만 원 수준으로 책정될 것으로 계산된다.

주민 동의서 취합 절차를 거쳐 오는 9월 조합 총회를 개최하고 조합 정관을 변경하면 9월 공동시행자 약정을 체결하고, 10월까지 기존 정비계획 변경을 추진한다.

지난 8일부터 이틀간 주민설명회를 거쳐 10일부터 사업시행자 지정을 위한 주민 동의서를 받고 있는 가운데, 현재까지 주민 동의율은 26%에 이르며 역시 이달까지 절반 이상 진행될 것으로 기대된다.

최용진 망우1구역 재건축조합장은 "2012년 조합이 설립됐고 10년 가까이 됐는데, 사업성 문제로 진도가 하나도 안 나간 상태였다"며 "종상향을 통한 사업성 개선, 빠른 사업속도로 망우1구역이 공공재건축의 본보기가 될 것"이라고 밝혔다.

사업성 분석, 건축계획 등을 지원하는 정부의 공공재건축 사전컨설팅에는 현재까지 15개 단지가 접수(진행 7곳, 유보 4곳, 요건 미충족 4곳)된 상태로, 5개 단지에 대한 심층컨설팅 결과가 통보됐다.

선도사업지는 조합 약정을 거쳐 다음 달까지 최종 확정될 예정이다. 또, 후보지 공모를 재차 이어가 오는 12월까지 심층 컨설팅 사업지를 추가 확정한다는 계획이다.

하지만 특정 시점을 기준으로 한 '현금 청산' 문제는 여전히 뜨거운 화두로 남아 있다. 지난해 9월 21일(공모 공고일)을 기준으로 한 이러한 방침으로 장위9구역만 해도 70여 세대가 이러한 현금청산 대상이 될 것으로 추정된다.

LH는 "기준일 이후 신축으로 인해 권리자 수가 증가해 기존 거주민의 이익을 침해하는 것을 방지하고자 하는 취지"라고 재차 강조했다.

국토부 관계자는 "선의의 피해자를 고려해보지 않을 수만은 없지만, 현재까지는 기존 원칙을 지켜나가는 방향으로, 서울시와 (수정을 위한) 협의를 한 것도 없다"고 선을 그었다.

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