[똑똑한부동산]재건축 조합원 지위 양도, 더 어려워진다

부동산 전문 김예림 변호사

재건축 아파트는 안전진단 이후, 조합권 양도 제한

이미 안전진단 통과 단지는?…소급적용 논란

지나친 재산권 침해도…헌법소원 가능성도

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 앞으로 서울 등 투기과열지구의 재건축·재개발 조합원 전매 제한 기한이 앞당겨진다. 아직 세부안이 나오지 않아 시장에서는 개정법의 적용 범위를 두고 혼란이 가중되고 있다. 법조계에서는 벌써부터 ‘소급적용’ 혹은 지나친 ‘재산권 제한’이라는 견해가 많다. 헌법소원의 여지까지 언급된다.

국토부는 ‘도시 및 주거환경정비법’을 개정해 시·도지사가 재건축 단지는 안전진단 통과 이후부터, 재개발 구역은 정비구역 지정 이후부터 기준일을 별도로 정해 조합원 지위 양도 제한 시점을 앞당길 수 있게 할 예정이다.

(사진=뉴시스 제공)

이전에는 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한되고 있었다. 그러나 지자체가 의지가 있다면 이 시기를 훨씬 앞당길 수 있다는 게 발표의 요지다.

문제는 소급적용 여부다. 이미 안전진단을 통과한 재건축 단지나 조합이 설립된 재개발 구역에도 적용될 수 있는지 여부다. 만약 그렇다면 법률불소급의 원칙과 헌법상 재산권 침해의 원칙에 위배될 수 있다.

이미 안전진단을 통과하거나 조합이 설립돼있다면, 기존 법령(조합설립 기준)에 따라 조합원 전매가 제한될 것을 기대하고 거래 등이 이루어졌기 때문에 이를 보호할 필요가 있다. 이때문에 기존에 조합원 전매 제한 규정을 처음 신설할 당시도 재건축의 경우에는 법 시행 후 조합설립인가를 받는 분부터, 재개발의 경우에는 법 시행 후 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용하는 것으로 부칙을 정했었다. 소급논란을 피하기 위해서다.

그러나 이번 발표에는 명확하게 이에 대한 언급이 없어 시장 혼란이 커지고 있다. 국토부에서도 각 동마다, 현장 상황에 맞게 규제 시점을 지정할 수 있다는 입장이다. 물론 관련 내용이 도시정비법 입법 과정에서 수정될 여지는 있지만, 단기간 시장 혼란을 피할 수는 없다.

특히 이같은 소급적용과 함께 재건축의 거래를 일괄적으로 막으면서 발생하는 재산권 침해 소지도 무시할 수 없다. 자신의 재산을 도지사의 지정 시점에 따라 사고 파는게 제한될 수 있기 때문이다. 예상치 못한 재산권의 침해를 받는 경우가 없도록 국회 등에서 보완책을 마련해야 하는 이유다.

김예림 변호사