[와이파일] 새 임대차보호법 9개월...전월세 시장 좋아졌나 나빠졌나

임대차 보호법 개정 뒤 월세 비율 증가…인과관계는 불분명

법 개정 뒤 전·월세 갱신율 상승했지만, 전세값도 계속 상승

전세 '이중 가격' 문제‥잠실 아파트에선 최대 4억 5천만 원 차이

임대차보호법이 개정된 지 9개월이 지났습니다.

제도의 취지대로 전월세 시장이 안정화 됐는지가 논란입니다.

이전보다 집 없는 사람들이 마음 놓고 살 수 있는 환경이 됐는지가 핵심이겠죠.

▲ 월세 비율 늘었다？

임대차보호법이 개정된 지난해 7월 30일 이후부터 올해 4월까지 9개월과 그 전 같은 기간을 비교해보면 서울 지역 월세 비율이 높아진 건 맞습니다.

이 때문에 여러 언론이 임대차보호법 개정 뒤 월세 비율이 높아졌기 때문에 임대시장이 불안해졌다는 기사를 썼죠.

국민의힘 조수진 의원이 국무총리 인사청문회에서 김부겸 총리를 공격한 근거도 이 자료입니다.

▲ 임대차보호법 때문만이었나

그런데 좀 더 이전 시기까지 비율을 찾아봤더니, 박근혜 정부 시절에도 지금과 비슷한 월세 비율을 보였던 시기가 있었습니다.

임대차보호법 때문에 월세 비중이 갑자기 높아졌다면, 그 전엔 계속 낮은 수준이어야 했지만 최근 5년 동안 20%대 후반에서 30%대 초반을 오르락 내리락 한 걸 알 수 있습니다.

꼭 임대차보호법 때문에 월세 사는 사람들이 늘었다고 단정하긴 어려운 겁니다.

전월세 시장은 금리 수준에도 영향을 받기도 합니다. 2016년 박근혜 정부 시절 월세 비율이 높았던 시기는 기준금리가
0.25% 포인트 하락하면서 역대 최저 금리라고 했던 때입니다. 집 주인 입장에서는 금리가 낮아지면 차라리 월세를 받는걸 선호할 수도 있습니다.

▲ 전월세 갱신율 높아졌으니 전월세 시장 안정?

정부-여당에선 임대차보호법이 개정된 뒤 '전월세 갱신율', 그러니까 이전에 전세나 월세로 살던 사람이 계속 그 집에 살 수 있게 된 비율이 높아진 걸 전월세 시장이 안정화됐다는 근거로 내세웁니다.

올해가 포함된 자료는 아직 집계가 안 됐기 때문에, 지난해 12월까지 파악된 자료를 보면 확실히 전월세 갱신율은 높아졌습니다.

법안 개정 전엔 50~60%대를 왔다갔다 했지만, 법안 개정 뒤엔 70%대를 넘었기 때문입니다.

▲ 그런데 전셋값 상승률은

그렇다고 전월세시장이 안정화 되고 있다고 평가할 수 있을까요?

KB 부동산 시세를 보면 임대차보호법 개정 뒤 서울 아파트 전셋값은 10% 이상 크게 증가했는데, 그 직전 같은 기간인 2.93%보다 훨씬 높습니다.

한국부동산원 통계로도 법안 개정 뒤 지난달까지 서울 아파트 전셋값은 5.31% 증가했는데, 그 전엔 4.52% 증가해 역시 개정 뒤 증가폭이 높은 걸 확인할 수 있습니다.

재계약 시 임대료 상승률이 법으로 묶이자, 집주인들이 신규 계약할 때 전셋값을 큰 폭으로 올렸기 때문입니다.

살던 집에 2년 더 살게된 임차인들은 안도의 한숨을 내쉬겠지만, 새로 집 구한 사람들은 비명을 지르게 된 겁니다.

▲전세 '이중 가격'의 출현

또다른 뇌관은 갱신 계약과 새 계약 사이에 형성된 이른바 '이중 가격'입니다.

이중 가격으로 인해 서울 지역 아파트 전세 가격은 얼마나 차이가 날지 궁금했습니다.

지난해까지 서울세입자협회에서 계산했고, 자료가 없는 올해 자료는 취재진이 같은 방식으로 따져봤습니다.

노원구의 대표 아파트 단지를 선정해 전용면적 58.01~59.39 제곱미터(25평) 전세 거래만을 조사했더니,

5% 임대료 인상률 상한제를 적용받은 갱신 계약과 신규 계약 사이 보증금 액수 차이가 법안 개정 뒤부터 더 벌어진 걸 알 수 있습니다.

다른 아파트는 어떨까요?

이사철인 3월 지난해와 올해 잠실의 대단위 아파트 단지의 전용면적 84.8~84.97(33평) 전세 거래를 따져봤더니, 지난해 최저와 최대 전세금 차이는 1억 5천만이었지만, 올해는 4억 5천만원이 났습니다. 그 차이가 무려 3배까지 벌어진 상태입니다.

▲전셋값 상승률 다시 올라가나

KB 부동산 시세 기준으로 서울 지역 월간 전셋값 상승률은 지난해 11월, 전월 대비 최고 상승률을 보인 이래 계속 하락 추세입니다. 다만, 상승 기울기가 줄어들었을 뿐 계속 상승은 하고 있는 겁니다.

또, 주간 단위로 따져보면 지난 11일 기준으로 서울 전세가격은 전주 대비 0.25% 상승을 기록했는데, 12주 만에 0.1%에서 0.2%대로 올라간 만큼, 임대차 시장의 안정 여부는 앞으로의 추이를 더 지켜봐야 할 것으로 보입니다.

김승환[ksh@ytn.co.kr]

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