[부동산] "현재 집값은 고평가…2007년 데자뷔"

코로나19로 인해 시장에 막대한 유동성이 풀리면서 아직도 수도권 아파트가 더 오를 수 있는 여지가 많다고 이야기하는 사람들이 있다. 정말로 그럴까. 막연한 감이 아니라 정확한 데이터에 근거한 팩트 체크를 해보자.

시중에 돈이 얼마나 풀려 있는가 확인할 수 있는 것이 광의통화로 불리는 M2 통화량이다. 빨간색 선이 수도권 아파트 전체 시가총액이고 파란색 선은 M2 통화량을 나타낸다. 차트에서 보이는 바와 같이 시중 유동성을 나타내는 M2 통화량은 꾸준하게 증가해오고 있다. 수도권 아파트 시가총액도 최근에는 상당히 가파르게 증가하고 있다.

기본적으로 통화량이 늘어나는 속도만큼 아파트 시가총액이 늘어나는 것은 자연스러운 현상이라고 볼 수가 있다. 하지만 통화량이 늘어나는 속도보다 과도하게 아파트 시가총액이 늘어난다면 이건 버블이라고 할 수가 있을 것이다. 차트에 있는 M2 통화량과 수도권 아파트 시가총액의 비율(막대 그래프)은 수도권 아파트가 언제 저평가이고 언제 고평가인지를 정확하게 보여주고 있다.

과거 2006년 말~2007년처럼 M2 통화량 대비 아파트 시가총액 비율이 높았을 때는 진한 빨간불이 나타나면서 수도권 아파트 시장에 버블이 있음을 보여주었고, 실제로도 2007년 중순~2008년 초반 정도가 수도권 아파트 시장의 과거 고점이었다. 반대로 2014~2015년처럼 M2 통화량보다 아파트 시가총액 비율이 낮을 때는 진한 녹색불이 들어오면서 아파트 시장이 매우 저평가되었음을 나타낸다.

결론적으로 M2 통화량 대비 수도권 아파트 시가총액 비율이 90% 이상이면 상당한 고평가 구간이라고 할 수 있고, 65% 이하면 상당한 저평가 구간이라고 할 수 있다. 가장 최신인 2021년 2월 데이터 기준으로 이 수치는 94%이고, 이는 전 고점이었던 2007년 2월의 92%보다도 더 높은 수치다. 즉 지금은 M2 통화량 대비 수도권 아파트가 역사상 가장 고평가된 구간이라고 할 수 있다.

고평가라고 해서 바로 하락할 것이라고 이야기하는 것은 아니다. 인간의 탐욕이 어디까지 갈지는 데이터로도 알수가 없기 때문이다. 하지만 분명한 것은 2014년부터 시작돼서 무려 8년째 상승하고 있는 수도권 아파트 시장에 머지않아 변곡점이 찾아올 가능성이 점점 더 높아지고 있다는 것이다. 그리고 다른 데이터들 또한 지금의 수도권 아파트 시장은 2007년 어느 즈음과 매우 유사하다고 이야기하고 있다.

어쩌면 지금은 10년 만에 매도하기 가장 좋은 시기일수도 있다. 그 때문에 인생에서 가장 비싼 구매라고 할 수 있는 아파트 매수에 대한 의사 결정을 지금처럼 가장 고평가된 시기에 하는 것에는 상당히 신중해야 한다. 지금의 버블이 언제까지 지속될지 정확하게는 알 수 없지만, 분명한 것은 버블은 언제고 반드시 꺼진다는 것이다. 그리고 가장 투자하기 좋은 시기는 모두가 두려움에 떨며 팔고 싶어 하는데, 다양한 데이터가 저평가라고 이야기하는 구간이다.

[김기원 데이터노우즈 대표]

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