"차떼고 포떼면 남는게 없다"…정부 주택공급 차질 빚나

역세권 용적률 700%까지 완화

실제 늘어난 분양주택은 25%

공공재건축도 기부채납 40% 요구

정부 공공성 약화에 난색

[이데일리 하지나 신수정 기자] 정부가 역세권 용적률을 700%까지 완화해주는 등 대도심 역세권 고밀개발을 추진하고 있지만 기부채납비율을 두고 논란이 많다. 종상향·용적률 완화 등 겉으로는 그럴싸해 보이는 각종 인센티브를 쏟아내고 있지만 실상 내막을 들여다보면 사업성이 기대했던 수준에 미치지 못한다는 게 주민들 시각이다.

아울러 2·4대책에 따른 공공주택 공급사업 진행시 인센티브를 강화하기로 한 법안도 아직 국회를 통과하지 않아 주택공급에 또 다시 빨간불이 켜지는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다.

△공공재건축 후보지로 선정된 중곡아파트(사진=연합뉴스)

용적률 높이고, 기부채납률도 올리고…

11일 서울시에 따르면 최근 시의회는 도심 역세권 용적률을 최대 700%까지 완화하는 대신 늘어난 용적률의 50%를 기부채납하는 ‘도시계획 조례 일부 개정조례안’을 의결했다. 이어 공공기여 중 70% 이상을 공공임대주택으로, 나머지 30%는 공공시설을 짓도록 했다.

앞서 지난 1월 준주거·준공업·상업지역에만 적용할 수 있는 복합용도 개발을 역세권 일반주거지역까지 허용하고, 용적률을 최대 700%까지 올릴 수 있도록 하는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)’ 시행령 개정안이 국무회의를 통과했다. 당시 시행령에는 공공기여 비율 및 공공임대주택 비율을 조례 위임사항으로 규정했다.

특히 서울시는 늘어난 용적률 중 공공기여 외 나머지 절반을 분양주택(50%)과 민간임대주택(50%)으로 건설하는 방안을 검토하고 있다. 사실상 분양주택은 증가 용적률의 25% 수준이다. 서울시 관계자는 “서울시 역세권 복합개발 지구단위계획 기준안’을 수립 중이지만 아직 확정된 것은 아니다”고 말했다.

하지만 시장에서는 사업성을 놓고 우려의 목소리가 높다. 예컨대 제3종 일반주거지역(용적률 300%)이 준주거 지역으로 종상향하고 용적률을 700%까지 받는다고 해도 실질적인 혜택이 주어지는 용적률은 100%에 불과하다. 김제경 부동산투미 소장은 “일반주거지 역시 역세권 복합용도개발을 허용해준다는 점에서는 긍정적”이라면서도 “민간투자자 입장에서는 무조건 700%를 받을 수 있다고 생각했다가 생각보다 수익률이 크지 않아 실망스러울 수 있다”고 말했다.

실제로 700% 용적률을 받을 수 있을지도 미지수다. 주변 지역이 저층주거지일 경우 일조권·조망권이나 교통인프라 등 기반 시설 등의 문제를 유발할 가능성이 크기 때문이다.

[이데일리 문승용 기자]

공공재건축도 기부채납 진통

공공재건축 역시 기부채납을 놓고 진통을 겪고 있다. 도시정비법 통과로 법상 기부채납 비율은 기존 50%에서 40%로 낮아졌지만, 실제 적용에서는 공공성과 흥행성 사이에서 진통을 겪는 모양새다.

공공재건축 후보지는 기부채납률 범위 중 최저수준인 ‘기부채납 40%’ 안을 강력히 요구하고 있다. 지난 3월 국회를 통과한 도시정비법 개정안에 따르면 공공재건축 용적률을 300~500%까지 허용하고 늘어난 용적률의 40~70%를 기부채납하도록 했다.

황보수문 중곡아파트 조합사무장은 “지난 3월 도정법의 기부채납 비율이 40%까지 낮아지면서 주민들은 기부채납 비율을 최저수준으로 요구하고 있고 정부와 이를 조율하고 있다”며 “또 사전컨설팅에서는 용적률을 2종 상한으로 계산했는데, 이를 3종으로 변경했을 때로 계산하는 방안을 논의 중이다”고 설명했다.

박인식 신미아파트 재건축 추진위원장은 “심층 컨설팅 결과는 6월 말까지 결과가 나올 예정이지만, 기부채납 비율 관련해서 지속해 협의를 진행하고 있다”며 “기부채납 비율이 40%로 내려간 만큼 최저수준으로 결정 나기를 주민들이 바라고 있고 그렇지 않을 경우 주민 동의를 얻기 힘들 것으로 예상하고 있다”고 말했다.

2·4대책 법안도 ‘3개월째’ 깜깜무소식

한국토지주택공사(LH), 서울도시주택공사(SH)등 공공이 직접 주도하는 도심 공공주택복합사업의 경우 근거 법안도 마련되지 않은 상태다. 2·4부동산 대책 후속 입법은 상임위원회인 국토교통위원회 법안심사소위원회에서 3개월째 계류중이다.

정부는 이 같은 상황 속에서도 지난 3월 1차 후보지를 시작으로 이달 말 3차 후보지도 발표할 예정이다. 하지만 사업 추진에 한계가 있다는 지적이다. 용적률과 건축규제 완화 등 인센티브를 약속했지만 법안이 마련되지 않은 상태라서 구체적인 내용은 확정할 수 없다. 깜깜이 법안으로 주민들을 설득해야 하는 셈이다. 특히 국회 내부에서도 현금청산 기준이 실거주자에게 피해가 갈 수 있다는 지적이 제기되면서 이에 대한 대대적인 손질 가능성도 배제할 수 없다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공공성을 너무 강조하다 보면 적재적소에 공급이 이뤄지기 어려울 수 있다”면서 “결국 공급이 필요한 지역보다는 수익성이 안 나오는 지역을 중심으로 참여할 수밖에 없어 흥행은 실패한다”고 지적했다.