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오세훈 재건축 용적률 완화? 임대주택 공급대란 온다

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조건 없는 용적률 완화, 임대주택 확보할 정책 수단 없어져

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▲ 29일 KB국민은행 리브부동산이 발표한 월간KB주택시장동향에 따르면 3월 서울의 아파트 평균 매매가격이 10억9993만원으로 지난달(10억8192만원)보다 1801만원 올라 11억원에 육박했다. 서울 강남 지역(한강 이남 11개구)의 평균 아파트값은 13억500만원으로 처음 13억원을 넘겼다. 사진은 이날 오후 서울 강남구 일대 아파트 단지 모습. ⓒ 연합뉴스

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오세훈 서울시장이 재건축 활성화를 위해 서울 지역 용적률을 풀어주면, 임대주택 공급대란을 불러올 수 있다는 우려가 나온다. 그간 서울시는 용적률 인센티브로 임대주택을 확보했는데, 용적률만 조건 없이 풀어주면 임대주택 공급은 더 어려워질 수 있다는 지적이다.

건물의 연면적 크기를 규정하는 용적률은 재건축 등 정비사업의 성패를 가르는 중요한 요소다. 재건축 사업은 일반적으로 일반 분양 물량을 통해 수익을 확보하는데, 용적률이 높을수록 일반분양 물량도 많이 확보할 수 있기 때문이다. 즉 용적률이 높을수록 건설업계는 더 많은 수익을 낼 수 있다.

법정 상한보다 낮은 서울시 용적률, 건설업계 완화 요구 계속돼

현재 서울시의 경우, 용적률만 보면 건설업계가 충분한 수익을 챙기긴 여의치 않다. 서울시 주거지역에 적용되는 최대 용적률이 법정 상한선보다 낮기 때문이다. 3종 일반 주거지역의 경우 국토계획법 시행령으로 정해진 최대 용적률은 300%인데, 서울시는 250%를 적용하고 있다. 1종과 2종 일반주거지역에 적용하는 용적률 역시 각각 150%, 200%로 법적 상한선(1종 200%, 2종 250%)보다 50% 낮다.

그동안 건설·부동산업계에서 용적률 상향 요구는 끊이지 않았다. '재건축 고삐 풀기'로 바람몰이를 했던 오세훈 시장도 선거에서 '서울시 주거지역 용적률을 30~100% 상향'을 공약했다. 오 시장이 '속도전'을 강조했던 만큼, 다음 주 서울시의회 본회의에서 용적률 관련 조례 개정 논의가 본격화되지 않겠느냐는 관측이 나온다. 더불어민주당 소속인 정순균 강남구청장도 "옳은 방향"이라고 힘을 실어주고 있다.

사실 서울 지역에서 용적률을 더 늘릴 수 있는 방법은 있다. 정비사업을 하면서 공공임대주택을 일정부분 짓는 조건으로 용적률 인센티브를 받으면 된다. 서울시 조례에 따르면, 국민임대·장기전세주택·행복주택 등 공공임대주택을 일부 건립할 경우, 3종 주거지역은 용적률을 최대 300%까지 올려 받을 수 있다.

서울시에 따르면, 지난 2013~2020년 재건축 사업을 실시한 단지 중 래미안 블레스티지(개포주공2단지), 래미안루체하임(일원현대), 디에이치아너힐즈(개포주공3단지) 등 40여개 아파트들이 임대주택을 일부 확보해, 법정 상한에 근접한 용적률을 받았다.

용적률 상향해 임대주택 확보했던 서울시, 임대주택 확보 방안은?

주택을 지을 땅이 없고, 재건축 임대주택 의무 조항이 폐지된 상황에 놓인 서울시 입장에서 용적률 인센티브는 조금이나마 임대주택을 확보할 수 있는 요긴한 수단이었다. 서울시는 지난 7년(2013~2020년)간 재건축 단지 용적률 인센티브를 통해 모두 5000여호의 임대주택을 확보했다.

그런데 조례를 개정해, 조건 없이 용적률만 높여준다면 서울시가 임대주택을 확보할 방법은 없어지게 된다. 최은영 한국도시연구소 소장은 "재건축 임대주택은 의무가 아니기 때문에, 그동안 용적률 인센티브를 통해 그나마 임대주택을 확보해왔다"며 "이런 상황에서, 공공이 임대주택 확보 방안을 포기한다면 서울에서 임대주택은 보기 어려워질 것"이라고 밝혔다.
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▲ 오세훈 서울시장이 12일 오전 서울 중구 서울시청 브리핑룸에서 코로나19 기자 브리핑을 하고 있다. ⓒ 공동취재사진

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이강훈 참여연대 민생희망본부 실행위원(변호사)는 "용적률 상향은 전체적인 서울지역 토지 가격을 상승시키고, 전체 서울 시민 주거비 부담을 더 심화시킬 것"이라며 "공공이 매입 등을 통해 공급하는 임대주택도 토지 가격이 비싸지면 확보가 어려워질 것"이라고 우려했다.

서울시 조례를 심의·의결하는 서울시의회도 공공주택 확보 방안은 반드시 필요하다는 입장이다. 김희걸 서울시의회 도시계획관리위원장은 <오마이뉴스>와 전화 통화에서 "용적률 완화해주면 임대주택 등 공공기여분을 어떻게 확보할 것이냐는 문제가 있다"며 "이 문제에 대한 적정한 논의가 반드시 있어야 할 것"이라고 강조했다.

익명을 요구한 서울시의회 한 의원도 "조례를 고쳐서 전체 서울시 용적률을 올린다는 것은 굉장히 신중히 결정해야 할 사안"이라며 "일부 지역에 대해 심사를 거쳐서 유동적으로 할 수는 있겠지만, 서울 전역에 용적률을 높이는 것은 찬성하지 않는다"고 밝혔다.

신상호 기자

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