흑석2구역, 3.3㎡당 4224만 원 분양…"공공재개발 인센티브 크다"

16일 서울주택도시공사(SH)와 흑석2구역 추진위원회는 서울 동작구 흑석동 영석교회에서 공공재개발사업 주민설명회를 열고 사업조건을 설명했다. /이재빈 기자

16일 주민설명회 열고 사업조건 제시

[더팩트｜이재빈 기자·최승현 인턴기자] 공공재개발 성공의 가늠자로 꼽히는 흑석2구역이 베일을 벗었다. 구체적인 사업조건 등이 주민설명회를 통해 공개되면서다. 흑석2구역은 분양가 3.3㎡당 최대 4224만 원, 용적률 600%, 층고 49층을 적용받을 예정이다.

서울주택도시공사(SH)와 흑석2구역 추진위원회는 16일 서울 동작구 흑석동 영석교회에서 공공재개발사업 주민설명회를 열었다. 이날 설명회에는 SH 관계자와 흑석2구역 추진위원회, 지역 주민 등이 참석했다. 한국토지주택공사(LH) 관계자들도 착석했다. SH는 이 자리에서 공공재개발사업과 사업추진 방안, 향후 일정 등에 대해 설명했다.

SH에 따르면 흑석2구역 분양가는 3.3㎡당 최대 4224만 원이다. 주택도시보증공사(HUG)가 주변 단지 시세의 75%를 반영한 금액이다. 산정 기준이 된 단지는 인근 '아크로리버하임'과 '흑석센트레빌' 등이다. HUG가 신축 시세에 반영한 ‘아크로리버하임’ 전용면적 84㎡는 지난해 12월 20억6000만 원에 거래됐다.

이날 밝혀진 분양가는 당초 제시됐던 60~65% 수준의 분양가 계획안과 비교하면 크게 개선된 수치다. 앞서 흑석2구역은 지난 1월 정부로부터 3.3㎡당 약 3200만 원의 분양가를 통보받고 공공재개발 사업 철회를 시사했다. 분양가가 너무 저렴해 수지가 맞지 않다는 이유에서다. 하지만 이날 정부가 분양가를 다시 제시함에 따라 흑석2구역은 공공재개발을 추진에 무게를 싣기로 결정했다.

이진식 흑석2구역 추진위원장은 이날 "서울시장이 바뀌면서 민간재개발로 선회하자는 요구가 나오고 있지만 공공재개발을 추진해야 한다"며 "지난 1월에 비해 정부가 제시한 인센티브도 크게 늘어났고 이제 와서 민간재개발로 선회해도 현실적으로 법과 규제를 넘어 사업을 추진하기는 어렵다"고 설명했다.

16일 SH 관계자가 공공재개발사업 주민설명회에서 사업 조건을 설명하고 있다. /이재빈 기자

3.3㎡당 4224만 원의 분양가는 흑석뉴타운 역대 최고 분양가로 기록될 전망이다. 지난해 5월 분양했던 '흑석리버파크자이'(흑석3구역)는 3.3㎡당 2813만 원에 분양됐다. 지난해 12월 시공사를 선정한 흑석11구역은 3.3㎡당 약 3600만 원의 분양가가 책정될 것으로 보인다. 흑석2구역과 흑석11구역이 비슷한 시기에 입주할 예정임을 감안하면 흑석2구역은 공공재개발을 선택하면서 약 600만 원의 분양가를 더 받을 수 있는 셈이다.

분양가가 3.3㎡당 4224만 원으로 사업이 추진됨에 따라 일반 분양가는 전용 59㎡도 10억 원을 넘어서게 됐다. 전용면적별 분양가는 △39㎡ 7억551만 원 △59㎡ 10억6189만 원 △84㎡ 13억823만 원 △115㎡ 15억6946만 원 등이다.

용적률은 기존 최대 400%에서 600%로 상향됐다. 당초 정부는 450%의 용적률을 제시했지만 조합이 추가 인센티브를 요구하면서 상향시켜준 것이다. 흑석2구역은 용적률 상한이 400%인 준주거지역과 500%인 상업지역이 혼재돼 있다. 이날 발표된 용적률 600%는 상업지역의 최고 용적률 500%에 20%의 용적률이 추가된 수치다.

이에 따라 흑석2구역에는 지하 5층~지상 49층 규모의 주상복합단지가 들어설 예정이다. 가구 수는 694가구에서 1324가구로 630가구(90.7%) 급증한다.

임대 물량은 소폭 증가한다. 유형별로는 재개발 임대주택이 101가구에서 104가구로 늘어난다. 소형평형인 국민임대 물량은 253가구가 추가된다. 일반분양과 비슷한 가격으로 분양되는 수익형 전세는 155가구가 추가된다. 수익형 전세는 분양자가 주택의 지분을 일정 부분만 취득한 후 장기간에 걸쳐 정부로부터 다시 매입하는 형태의 분양 방식이다. 일반분양 물량은 종전 293가구에서 512가구로 219가구 증가한다.

향후 흑석2구역에는 지하 5층~지상 49층 규모의 주상복합단지가 들어설 예정이다. /이재빈 기자

임대 비율은 이날 최대 관심사였다. 설명회에 참가한 주민은 설명을 진행하는 SH 관계자에게 수차례에 걸쳐 임대 물량 증가에 대해 우려를 표시했다.

흑석2구역 소유주 김 모 씨(41)는 "수익형 전세가 일반분양과 유사하다고는 하지만 결국은 임대 물량같은 느낌이 들어 꺼려진다"며 "주민 중에는 임대 물량 증가 우려에 공공재개발에 회의적인 입장을 가지고 있는 사람이 적지 않다"고 귀띔했다.

추산 비례율은 약 104%다. SH에 따르면 민간재개발의 경우 비례율은 84.09%지만 공공재개발은 104.78%로 추산된다.

공공재개발은 LH와 SH가 사업시행자로 참여해 용적률 상향과 분양가상한제 제외 등 인센티브를 제공하는 사업이다. 대신 늘어난 용적률의 20~50%를 임대주택으로 공급해야 한다. 흑석2구역은 후보지들 중에서도 한강변 입지를 갖춰 향후 공공개재발 사업 성공의 가늠자 역할로 점쳐진다.

SH는 내달 중으로 동의서 징구에 나설 예정이다. 흑석2구역 공공재개발 사업 추진을 위해서는 동의율 50%만 충족하면 된다. 하지만 SH는 안정적인 사업 추진을 위해 66.6% 수준까지 동의서를 징구한다는 방침이다. 오는 6월에는 주민대표회의 협약체결을 진행한다. 12월에는 촉진계획변경을 마무리하고 연내 사업시행자를 지정한다. 입주 시기는 약 5년 뒤다.

송승현 도시와경제 대표는 "주변 시세의 75%를 반영해 3.3㎡당 약 4200만 원의 분양가를 제시함으로써 정부는 저렴한 가격의 주택 공급과 조합 인센티브 제공이라는 두 마리 토끼를 한 번에 잡는데 성공했다"며 "다른 지역에도 흑석2구역과 비슷한 수준의 인센티브가 지속적으로 제공된다면 공공재개발 사업이 장기적으로 흥행할 수 있을 것"이라고 부연했다.

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