[Money & Riches] 양도세 앞자리가 바뀐다…6월 아파트 세금 폭탄 공습경보

[사진 제공 = 게티이미지뱅크]

"5월 말 잔금 조건으로 경기도 광교 최고 입지 아파트 급매합니다." "5월 말까지 잔금 완료하면 시세보다 2000만원 깎아드립니다."

요즘 온라인 부동산 커뮤니티에는 5월 말까지 잔금을 치르는 조건으로 아파트를 급히 팔겠다는 글이 심심찮게 올라온다. 오는 6월 1일부터 다주택 중과세율이 2주택자와 3주택자 각각 10%포인트씩 추가로 인상되기 때문이다. 여기에 보유세와 건강보험료 등의 기준이 되는 올해 전국 평균 공동주택 공시가격이 14년 만에 최대폭인 19.08% 뛰자 올해 세금이 급등할 것이라 판단한 다주택자들이 급히 주택 처분에 나서는 모습도 목격된다. 소득세 최고세율 인상분을 감안하면 2주택자가 조정대상지역에서 주택을 양도할 때 적용되는 중과세율은 기존 16~52%에서 6월 1일부터 26~65%, 3주택자는 기존 16~62%에서 36~75%가 된다. 늘어나는 세금 부담에 주택을 처분하겠다고 결심했다면 늦어도 5월 31일까지는 거래를 마쳐야 한다. 이뿐 아니다. 올해부터 주택분 종합부동산세 세율도 인상된다. 1주택도 기존 0.5~2.7%였던 세율이 0.6~3%로 인상된다. 그리고 3주택 이상이거나 조정대상지역 2주택자도 기존 0.6~3.2%였던 세율이 1.2~6%로 인상된다. 당분간 종부세 인상은 계속되는 상황으로 추정된다.

8일 매일경제가 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장에게 의뢰해 다주택자의 중과세율 양도세액을 시뮬레이션해 보니, 서울 마포구 '신공덕삼성래미안1차' 전용면적 84㎡를 보유한 2주택자가 2010년 12월 5억5700만원에 취득한 이 아파트를 오는 5월 말까지 처분하면 양도세가 4억3953만원이지만 6월 이후 팔 경우 1억원가량 늘어난 5억3155만원을 부담해야 하는 것으로 나타났다.

양도금액은 최근 시세인 13억9600만원으로 가정했다. 2010년 신공덕삼성래미안1차 전용면적 84㎡를 취득해 보유 중인 3주택자도 2주택자와 마찬가지로 5월 말을 기점으로 양도세가 1억원가량 뛴다. 5월 31일까지만 팔아도 5억3155만원의 양도세를 내지만, 6월 1일 이후에 양도한다면 17%나 오른 6억2356만원을 내야 한다.

해당 아파트를 2017년 12월 7억8500만원에 취득했다면 양도차익이 줄어드는 만큼 세금이 줄어들지만, 다주택 중과세율 인상으로 인해 6월 1일 이후 양도한다면 내야 하는 세금이 수천만 원 늘어난다. 이 아파트를 보유한 2주택자가 5월 31일까지 처분한다면, 3억912만원의 양도세를 내면 되지만, 6월 1일 이후 양도한다면 22% 오른 3억7605만원의 세금을 내야 한다. 3주택자라면 5월 31일 이전에 양도할 경우 3억7605만원의 세금을, 6월 1일 이후에는 18% 늘어난 4억4299만원의 세금을 내야 한다.

높아진 양도세를 부담하는 대신 성년 자녀(만 19세 이상)에게 해당 아파트를 단순 증여할 경우 증여세는 3억6704만원으로, 다주택자는 향후 부동산시장 전망과 세금 부담 득실을 따져 보유할지 처분할지 결정하는 게 좋다.

서울 강남구 '반포자이' 전용면적 84㎡를 보유한 다주택자의 양도세도 6월 1일 기점으로 껑충 뛴다. 2010년 12월 이 아파트를 13억4500만원에 취득한 2주택자가 5월 말까지 양도한다면 세금은 8억682만원, 6월 1일 이후 양도한다면 20% 늘어난 9억6659만원을 내야 한다. 3주택자라면 9억6659만원이던 세금이 6월 1월 이후 매도 시 11억2637만원을 내야 해 17%나 오른다. 양도금액은 최근 시세인 28억원으로 가정했다. 이 경우는 오히려 이 아파트를 성년 자녀에게 증여하는 게 세금 측면에선 유리하다. 성년 자녀에게 단순 증여 시 세금은 9억1180만원이다. 배우자에게 증여한다면 세금은 7억원이 조금 안 된다.

우 팀장은 "서울 서초와 잠실에 두 채의 고가주택을 가진 다주택자의 종합부동산세는 세율 인상 전 약 7000만원에서 인상 후 1억3000만원으로 늘어난다"며 "다주택자 중과세율 인상에 더해 지방소득세 10%가 추가로 붙는다는 점을 고려하면 다주택에 따른 최고세율은 82.5%(75%+7.5%)가 돼 결과적으로 3주택 중과의 경우 차익의 대부분을 양도세로 납부해야 하는 결과가 된다"고 설명했다. 그는 "이 때문에 지난해부터 다주택자들은 보유주택 수를 줄이기 위해 매도뿐 아니라 증여를 통해 주택 수를 줄여왔다"며 "집값 상승 기대감이 여전한 상황에서 언젠가 내야 하는 증여세를 지금 부담함으로써 세금 부담을 줄인 것"이라고 말했다. 우 팀장은 "정부의 조세정책에 대한 납세자의 대응이 기민해진 반면 미처 대응하지 못한 납세자들은 높은 보유세 부담을 그대로 부담하거나 또는 감당하지 못하고 매각에 나서고 있다"며 "2019년 12월부터 작년 6월 말까지 적용된 한시적 양도세 중과유예 때도 유사한 상황이 벌어졌는데 앞으로도 이 같은 상황이 반복될 수 있다"고 강조했다.

시장에서는 다주택자 매물에 대한 대기수요도 많다. 그러나 지난해에 비해 양도세 부담이 더 커지다 보니 급매 출회는 제한적이라는 분위기가 형성되고 있다.

[권한울 기자]

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