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“서울에 32만호 공급? 사람들을 좀 속인 거라고 본다”

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부동산 전문가 김경민 교수

국토부 자료엔 ‘주택부지 추가공급’

아파트 꼭 짓겠다는 약속은 없어

작년 초중반 이후 집값폭등은 거품

굉장한 유동성, 임대차3법이 원인

중앙일보

부동산 전문가인 김경민 서울대 환경대학원 교수는 지난 18일 중앙일보와의 인터뷰에서 문재인 정부의 부동산 대책을 신랄 하게 비판했다.

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김경민(49) 서울대 환경대학원 교수는 대중에게 ‘하박’(하버드 박사)으로 불리는 부동산 전문가다. 하버드대 도시계획·부동산학 박사 출신인 그는 문재인 정부 출범 초기부터 4년째 행정안전부 사회혁신협의회 위원장을 맡고 있다. 그런 그가 문 정부의 부동산 정책에 신랄한 비판을 내놨다. 지난 2·4 공급 대책에 대해서는 “사람들을 좀 속인 것”이라고 했다. 지난 18일 그를 만났다.



Q : 서울에 주택 32만호를 공급한다는 2·4대책을 어떻게 평가하나.

A : “정부는 ‘공급 쇼크’가 올 것처럼 말했다. 그런데 정작 국토부 보도자료를 보면 ‘서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급한다’고 나와 있다. (주택 부지 확보이지) 아파트를 짓겠다고 약속한 게 아니다. 어떻게 보면 사람들을 좀 속인 거라고 본다. 4년 안에 서울 땅에 강남구(23만 채)와 종로구(7만 채)를 합한 규모의 집을 짓는다는 게 말이 안 된다. 허허벌판에 40년 동안 아파트 지은 분당구가 20만 채다.”

Q : 땅 확보한다는 게 결국 집 짓겠다는 거 아닌가.

A : “‘확보했다’도 아니고 ‘확보할 것’이라고 했다. 이게 쉬울까. 변창흠 국토부 장관이 용산 동자동 쪽방촌 개발한다고 발표하니 다음 날 쪽방촌 건물주들이 반대 플래카드를 붙였다. 임대수입이 엄청나니까. 가령 1.5평 쪽방 월세가 15~20만원이면 평당 수익이 10만원이다. 강남 타워팰리스나 압구정 현대아파트도 평당 월 수익 10만원이 안 나온다. 그런데 보상 없이 ‘공공사업이니 임대수익 버리고 아파트 한 채 받고 나가라’면 나갈까.”

Q : 어떤 대책이 필요했을까.

A : “공급 쇼크가 올 거란 레토릭이 아니라 ‘언제, 얼마만큼 서울에 아파트를 무조건 짓겠다’는 명확한 시그널을 줘야 한다. 그래야 사람들이 때를 기다린다.”

Q : 지금 서울 집값은 거품인가.

A : “2008년 말부터 2018년 말까지 서울 아파트 가격 상승은 인정해야 한다. 사람들 소득 수준이 높아졌다. 2020년 초중반부터 이어진 폭등은 거품으로 본다. 두 가지 원인이 있다. 첫째는 굉장한 유동성 있었다는 것, 둘째는 임대차 3법이다.”

Q : 임대차 3법은 뭐가 문제였나.

A : “약자인 세입자 보호하는 임대차 3법 취지는 동의한다. 근데 시기가 잘못됐다. 2019년 헬리오시티 1만채 나왔을 때 이게 나왔으면 지금 같은 혼란은 없었을 것이다. 임대차 3법 때문에 전세 구하던 사람들이 매매시장에 뛰어들었다. 6억대 아파트가 많던 노원·도봉·강북구 집값이 엄청 빠른 속도로 올랐다. 역효과를 냈다.”

Q : 4년 동안 정부는 집값 잡을 테니, 집 사지 말라고 했다.

A : “집값 잡는 정책 목표는 심정적으로 이해되지만 정말 잘못됐다. 자본주의 사회에서 이러면 안 된다. 정책 목적이 중산층과 서민 주거 안정화라면 집을 살 기회도 주고, 전세를 오래 살 기회도 주는 게 맞다.”

Q : 무주택자들은 앞으로 어떻게 해야 할까.

A : “집을 살 수 있는 인센티브를 정부에 요구해야 한다. 부동산이라는 게 한번 가격이 오르면 못 따라가니까. 특히 사회적으로 더 약자들에겐 담보인정비율(LTV) 기준도 완화해야 한다. 극단적으로 미국엔 아주 극소수에게 적용되긴 하지만 LTV 99% 프로그램도 있다. 현금 500만원 있으면 5억 집을 살 수 있다. 지원책을 지속적으로 강하게 요구해야 한다.”

김태호 기자 kim.taeho@joongang.co.kr

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