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03.19 (화)

38세금징수과가 움직였다…22년 묵은 체납세금을 찾아냈다

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[경향신문]

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2016년 방영된 ‘38사기동대’ 드라마 스틸컷. 서울시 38세금징수과를 모티브로 제작됐다. OCN홈페이지

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“선순위 근저당권이 과다하게 설정돼 있으니 공매에 넘겨본들 공매실익이 없다고 생각했는데 막상 현장을 가보니 달랐던 거죠.”

서울시 38세금징수과는 35억원의 취득세 등을 악의적으로 체납하고 폐업한 법인의 ‘남아있던’ 부동산의 권리관계를 끝까지 파악한 끝에 22년만에 7억1500만원의 체납세금을 추징했다고 28일 밝혔다.

어떻게 이런 일이 발생할 수 있었을까.

A회사는 1985년 건설임대업 등을 목적으로 서울에 법인설립신고를 하고 영업을 해왔다. 서울시내의 각종 건물과 부동산을 사들이며 사업을 확장해나갔다.

99년 기준 A회사가 서울시에 납부해야 할 체납세금은 35억원에 달했다. 그러나 A회사는 단 한 푼의 세금도 내지 않고 버티다 2006년 법인을 청산종결했다. ‘청산’이란 회사가 일종의 사망선고인 ‘해산’을 한 후 회사의 법인격 자체를 소멸시키는 절차를 말한다. 사람으로 치면 사망신고를 함으로써 세상에 더이상 ‘법적으로’ 존재하지 않는 상태로 만드는 것이다. 서울시로서도 이미 실체조차 사라져버린 A회사로부터 미납세금을 받아낼 방법이 보이지 않았다.

그런데 A법인이 96년 사들인 부산의 한 단층 상가건물이 있었다. 이 건물에는 97년부터 B연맹이 임대차계약을 맺고 이용하고 있었다. 이 건물을 경매에 부치면 추징하지 못한 세금을 받아낼 수도 있었다. 그러나 답이 되진 않았다.

서울시는 상가건물을 압류했지만 당시 “공매의 실익이 없다”는 판단을 내렸다. 등기부등본상 해당 상가건물에 선순위 근저당권이 지나치게 많이 설정돼 있었기 때문이었다.

즉 법원에 경매를 신청해본들 먼저 받아가야 할 채권자(선순위 근저당권자)들이 너무 많아 서울시가 받아올 돈은 한 푼도 없다고 판단한 것이었다.

시간은 흘렀고 A회사가 체납한 35억원의 체납액은 영원이 받아내지 못할 돈이 돼 갔다. 코로나19는 그러나 38세금징수과 직원들이 ‘비대면 업무’에 집중하는 계기가 됐다. 묻혀있던 서류들이 다시 검토되기 시작했다.

38세금징수과는 A회사에 대한 압류작업이 중단된 시점부터 원점에서 서류를 검토했다. 그리고 문득 의문이 들었다.

‘2006년 이후 지금까지 A회사 소유였던 부산 상가건물은 지금 어떤 상태일까.’

담당조사관은 부산의 상가건물을 직접 찾아갔다. 그리고 해당 건물에 대형 마트체인인 C마트가 입점해 영업을 하고 있다는 사실을 확인했다.

“C마트 관계자에게 ‘어떻게 여기서 영업을 하게 됐느냐. 이 건물은 서울시가 압류해 공매처분을 해야하는 건물이다’라고 말하고 임대차계약서를 확인해보니 임대인이 B연맹으로 돼 있는 것을 확인할 수 있었습니다.”

명백한 불법이었다. 모든 전대차가 불법은 아니지만 임차인이 임대인의 동의없이 부동산을 재임대하는 형태의 전대차는 불법이었다.

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서울시 재무국 38세금징수과 사무실에 걸려 있는 과훈. 경향DB

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‘호랑이가 없는 곳에 여우가 왕 노릇을 한다.’ B연맹은 임대인인 A회사 법인이 청산종결된 이후에도 해당 상가를 임차하면서 C마트에 재임대를 해 임대수익을 얻고 있었다. 2020년 기준 보증금 3억4000만원에 월 임차료 275만원이 B연맹의 계좌로 들어가고 있었다. 38세금징수대에 따르면 B연맹은 해당 건물에 부과되는 재산세까지 납부하고 있었다.

어떻게 이런 일이 가능했을까. A회사 소유인 상가건물에 잡혀있던 선순위근저당권은 대부분 B연맹이 설정한 것이었다. 경매에 부쳐본들 낙찰액의 대부분을 B연맹이 가져가게 근저당권을 설정해놓음으로써 서울시가 건드리지 못하고 있던 사이 B연맹이 사실상 건물주 행세를 하고 있었던 셈이다.

비록 A회사가 청산종결됐지만 A회사가 납부해야할 체납액이 소멸되는 것은 아니다. C마트가 B마트에 지급한 보증금과 월 임차료는 엄연히 원 임대인인 A회사의 수익으로 잡히는, 그래서 서울시가 거둬야할 체납액이었다. 38세금징수과 조사관은 C마트에 “임차료를 압류하겠다”고 통보했다. 그러나 전대차인이자 을(乙)인 C마트 입장에서는 갑(甲)인 B연맹의 눈치를 볼 수밖에 없었다. C마트는 “우리로서는 B연맹이 임대인인 줄 알고 계약했다. 임차료도 B연맹에게 지급할 수밖에 없는 사정을 이해해달라”고 했다.

서울시는 결국 임차료 압류 대신 ‘지방세징수법’ 제59조 규정에 따라 ‘B연맹’과 ‘C마트’에 사용·수익제한을 통지했다. 동시에 B연맹에 “20년 넘은 근저당권의 피담보채권에 대한 소명자료를 제출하라”라고 요청했다. 즉 부산 상가건물에 설정돼 있는 근저당권의 근거가 되는 담보물이 도대체 무엇이길래 B연맹 명의의 선순위근저당권이 이렇게 많이 설정돼 있는지를 설명하라고 한 것이다. 이 선순위근저당권 설정은 서울시가 15년간 해당 상가건물을 경매에 넘기지 못한 원인이기도 했다.

그러나 B연맹은 끝내 소명자료를 제출하지 못했다. 서울시에게 남은 것은 근저당권 말소소송 절차밖에 없었다. 법원은 B연맹이 임차보증금에 기해 부동산등기부등본에 설정했던 근저당권은 말소돼야 한다는 서울시의 주장에 손을 들어줬다. 그러나 이미 이 건물에서 영업을 하고 있는 C마트의 권리 등도 고려해야한다고 판단, 강제조정으로 임차보증금 3억4000만원의 60%인 2억원을 서울시에 지급하도록 했다.

서울시는 시의 압류일보다 먼저 설정된 다른 근저당권자에게도 말소소송을 예고해 자진말소를 끌어냈다. 서울시보다 앞서 선순위자로 기재돼 있던 모든 근저당권을 깨끗하게 정리한 것이다. 경매에 넘겨진 상가건물은 지난 1월 초 낙찰됐고, 서울시는 5억1500만원의 체납세금을 추가로 징수할 수 있게 됐다. 그러면 B연맹을 임대인으로 알고 계약을 맺은 C마트는 어떻게 됐을까. 38세금징수과 관계자는 “경매로 건물주가 바뀌었지만 여전히 C마트는 정상영업을 하고 있는 것으로 알고 있다”고 말했다.

이병한 서울시 재무국장은 “이번 사례는 악의적으로 세금을 체납한 폐업법인을 교묘하게 악용한 허위 근저당권자에 대해 조사관이 끈질기고 전문적인 추적을 벌여 체납세금을 징수한 사례”라며 “서울시는 아무리 오래 묵은 체납이라도 결코 소홀히 하지 않고 끝까지 추적해 반드시 징수함으로써 조세정의를 실현하겠다”고 했다.

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상가 부동산 임대차 현황 및 공매처분 요약도. 서울시 제공

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류인하 기자 acha@kyunghyang.com

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