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03.29 (금)

재건축 아파트 청산금도 양도소득세 대상…입주권 넘겨도 내야 [권태우의 세무Talk]

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[경향신문]

경향신문

30년 넘게 보유하던 서울 시내 아파트가 너무 낡아 몇 년 전 아내와 함께 인근 아파트로 이사해서 살고 있는 70세 박씨는 최근 아주 기분 좋은 소식을 들었다. 박씨가 소유한 아파트는 준공된 지 50년이 다 되어가는 오래된 아파트였지만 워낙 좋은 입지에 위치해 있고 권리 면적도 넓었다. 박씨를 포함한 아파트 소유자들은 해당 아파트의 재건축 인가만 손꼽아 기다리고 있던 중이었는데 그렇게 기다리던 재건축 인가가 드디어 난 것이다.

그런데 참석했던 조합원 회의에서 박씨는 본인의 구주택 권리가액이 얼마 정도이고 해당 권리가액으로 두세 가지의 선택이 가능하다는 말을 듣고서는 또 다른 고민에 빠지게 되었다. 대체 어떤 선택이 자신에게 유리한 것인지 도무지 혼란스러워 밤잠을 설치던 박씨는 관련 세금을 확인한 후 판단하는 것이 좋겠다고 생각해 전문가의 상담을 받아보기로 했다.

Q. 조합에서 저에게 입주권 외에 재건축 청산금을 지불할 예정이라고 합니다. 수령한 청산금도 양도소득세 신고 대상인지요?

A. 네, 입주권과 함께 수령하는 청산금은 구주택의 양도로 보아 양도소득세 과세 대상이 됩니다.

Q. 만일 제가 입주권을 타인에게 양도한다고 하면 청산금은 어떻게 해야 하는 건지요?

A. 입주권을 양도하더라도 재건축청산금은 원조합원이 수령하는 것입니다. 입주권의 양도는 입주자로 선정된 지위만 양수인에게 승계하는 것이고 청산금은 구주택을 조합에 매도하는 개념이므로 입주권과 청산금 각각 양도소득을 파악하여 과세 여부를 확인해 봐야 합니다. 만약 미도래한 청산금 잔액(책정된 청산금 중 지급받지 못한 잔액)을 입주권 양도가액에 미리 포함하여 거래하였다고 하더라도 입주권과 청산금은 별개의 거래로 양도소득세 신고를 각각 해야 한다는 것에 유의해야 합니다.

Q. 저 같은 1주택자가 입주권을 양도하지 않을 경우에도 청산금을 수령하면 양도소득세를 부담해야 하는지요?

A. 기존 주택이 1가구 1주택 비과세 요건을 만족하고, 해당주택의 재건축청산금 또한 기존주택의 평가액(권리가액)이 9억원을 초과하지 않는 경우 비과세가 가능합니다. 초과 시에는 9억원 초과분만 1가구 1주택 기준에 의해 양도소득세를 부담하게 됩니다.

Q. 조합에서 평수가 큰 하나의 입주권 혹은 작은 평수로 두 개의 입주권 중 선택할 수 있다고 합니다. 두 개의 입주권을 선택해도 수령하는 청산금은 비과세가 가능한지요?

A. 입주권을 두 개 받는 경우의 청산금은 비과세요건을 만족할 수 없어서 청산금 전부에 대해 양도소득세가 과세되며 양도 당시의 상황에 따라 조정지역 내인 경우 다주택 중과세의 가능성도 있습니다. 그리고 입주권 두 개로 받은 각각의 아파트 중 먼저 처분하는 한 채 또한 과세되는 주택이 되는 것입니다.

Q. 해당 주택 외에 거주주택 비과세 특례조건을 만족하는 소형 장기임대주택을 보유하고 있습니다. 이 경우에도 하나의 입주권과 함께 수령하는 청산금은 평가액기준 9억원까지는 비과세가 되는지요?

A. 네, 이 경우의 장기임대주택은 주택 수에 가산되지 않으므로 비과세가 가능합니다. 다만 청산금의 양도 시기는 재건축사업 시행자의 소유권 이전 고시일의 다음날이므로 해당 일자에 주택 보유 현황을 잘 확인하여 청산금에 대한 양도소득세 신고를 하여야 합니다. 특히, 두 개의 입주권을 사용한 경우나 일시적 2주택인 상태에서 청산금 수령 시 해당 임대주택 또한 주택 수에 가산됩니다. 이에 따라 조정지역 내라면 3주택 이상의 중과세를 부담하게 될 수도 있다는 점을 유념해야 합니다.

권태우 | 세무사

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