전세 사는 70대 유주택자의 노후 월급 500만원 만들기

5년 전 은퇴 후 연금과 은행이자로 생활하는 70대 최 씨. 더 나이가 들기 전에 부부가 함께 좀 더 활동적이고 여유있게 생활하기 위해 월 500만원 이상의 현금 흐름을 만들고 싶다. [사진 pixabay]

Q 서울 강서구에 사는 최모(70)씨. 5년 전 은퇴 후 근로소득 없이 연금과 은행 이자를 합한 월 300만원으로 생활하고 있다. 서대문구에 있는 집은 전세를 주고 강서구에 전세를 살고 있다.

모아 놓은 자산은 12억원 짜리 아파트에 금융자산을 포함해 26억원 가량 된다. 월세 소득을 기대하고 경기도에 사둔 상가 분양권도 있다.

나이가 더 들기 전에 부부가 함께 좀 더 활동적이고 여유 있는 생활하기 위해 월 500만원 이상의 현금흐름을 만들고 싶다. 현재 보유 중인 부동산과 금융자산 등을 활용해 무리하지 않으면서 효율적인 현금흐름을 만들려면 어떻게 하면 되는지 문의했다.

A 은퇴 후 월 300만원으로 생활하는 최씨는 현금흐름을 더 늘려 500만원을 쓰고 싶어 한다. 서울시 서대문구, 경기도 성남시 등지의 부동산을 활용해 임대 소득을 늘릴 수 있겠다. 주로 채권으로 구성된 금융자산 은 배당ETF나 리츠ETF 등 투자 자산으로 옮겨 타면 수익성을 높일 수 있다.

◆ 전세 아파트, 월세로 전환=최씨는 현재 아파트와 분양권 상가를 보유하고, 아파트에 전세로 거주하고 있다. 보유한 아파트는 서울시 서대문구에 위치해 임대 수요가 풍부한 도심 요지에 있어 처분보다는 보유를 권한다. 양도세 면세를 받기 위해서는 2017년 이후 취득 주택의 경우 2년을 실거주하고 1주택 기간이 2년 이상이어야 하는데, 최씨는 해당 조건을 충족하고 있다. 다만 2년의 보유 기간과 2년의 거주 기간을 모두 충족하더라도 9억원 초과 금액에 대해 양도세가 부과된다.

앞으로 임대 계약을 갱신할 때 전세보증금 비중을 줄이고 월세로 전환해 임대 수익을 올릴 것을 권한다. 전세보증금으로 굴리는 금융자산은 비교적 높은 신용등급의 채권을 만기분산해 포트폴리오를 구성했지만 기대수익률이 연 3%를 넘지 못하는데다 종합과세 세율까지 고려하면 실수익률은 2%가 채 안 된다. 금리가 낮은 순서대로 예·적금과 회사채를 처분해 전세보증금을 먼저 반환하자. 해당 지역 주변 월세는 보증금 3억원에 월세 200만원 수준의 시세를 보인다.

최근 매입한 경기도 성남시 분당구 상가의 경우 주변에 판교테크노밸리가 있는 오피스 상권이 형성돼 있고 중학교, 고등학교 등이 위치해 주거환경이 좋은 편이다. 보증금 5000만원에 월세 150만~200만 원 선의 임대수익을 낼 수 있을 것으로 기대된다. 아파트 월세 200만원과 상가 임대수익 150만원을 활용하면 월수입 500만원 확보는 어렵지 않을 것으로 보인다.

◆배당ETF·리츠ETF 투자=상가 분양가의 40%인 1억8000만원의 분양권 대출이 무이자지만, 완공 후 잔금 대출로 전환하면 연 3%대의 상가대출로 대환되기 때문에 연 1%의 예금금리로는 대출이자를 상쇄할 수 없으므로 채권을 매각해 대출을 상환하는 것이 유리하다.

청약통장은 향후 청약에 대한 기회를 사는 저축이지만, 최씨는 그 기회를 활용하는 의미보다 고금리 유동성 통장으로서 활용하는 용도로 보유하기를 권한다. 이미 2년 이상 보유했다면 시중은행 정기예금보다 높은 연 1.8%를 적용받기 때문에 병원비 등의 예비비를 대신하는 유동성으로 충분히 가치가 있다.

최씨의 현재 포트폴리오를 보면 크게 국내채권과 예금과 금융채 등인데 기대수익률은 약 2.7% 정도다. 추천하는 포트폴리오는 현금흐름을 만들어낼 수 있는 투자상품이다. 국내채권 비중을 50% 줄여서 연 5%대 기대하는 미국 우선주 배당ETF를 추천한다. 외화로 투자하는 것이 부담일 수는 있겠지만, 최근 원·달러 환율이 하락했다는 점에서 접근 가능하다. 배당성향이 상대적으로 높은 선진국과 우선주에 대한 투자라면 편입을 고려해도 좋을 것으로 보인다. 리츠ETF에도 관심을 가져보자. 이렇게 바꾸면 기존 대비 약 1.2%포인트 정도 수익률을 높일 수 있을 것으로 기대된다. 최근 시장 변동성이 확대되는 구간인 만큼 높은 수익률을 기대하기보다는 안정적인 배당을 기대할 수 있는 금융자산으로 일부 변화를 줘도 좀 더 효율적인 포트폴리오를 구성할 수 있을 것으로 보인다.

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김태훈, 김연주, 정상윤, 김장석(왼쪽부터).

◆ 재무설계 도움말=김태훈 빌드에셋 대표이사, 김장석 메트라이프생명보험 이룸지점 대표 FSR, 김연주 하나은행 도곡PB센터 PB부장, 정상윤 미래에셋대우 명일동 지점장

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서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

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