“돈 출처 밝혀요”…27일부터 규제지역 집 살 때 ‘자금조달계획서’ 내야

집값 상관없이 제출 의무화…투기과열지구에선 ‘증빙자료’ 추가

‘규제 사각’ 법인 거래 때도 상대방 간 특수관계 여부 등 신고해야

[경향신문]

정부의 ‘6·17 부동산 대책’을 통해 발표된 규제지역 내 주택 매매 시 자금조달계획서 제출 확대 적용 방안이 27일부터 시행된다. 규제지역이란 정부가 주택가격 급등 및 투기 문제 등을 고려해 투기과열지구, 조정대상지역으로 각각 지정한 지역을 의미한다.

지금까지는 규제지역의 경우 3억원 이상, 비규제지역은 6억원 이상 주택 거래 시 자금계획서를 내도록 규정하고 있다. 이렇다보니 규제지역에선 매매가가 3억원에 미달하는 주택은 자금계획서 제출 의무가 없어 투기를 부추기고, 불법적인 증여 수단 등으로 악용된다는 지적이 끊이지 않았다. 비규제지역에 대한 규제는 현행과 동일하게 유지된다.

법인의 주택 거래 역시 자금계획서를 내야 한다. 특히 법인은 거래 상대방 간 특수관계 여부, 주택 취득목적 등을 추가로 신고해야 한다. 이 역시 그간 규제가 없다보니 불법적인 증여 수단으로 악용되는 사례가 빈번했다. 개인이 법인을 설립한 뒤 법인 소유 주택을 자녀 등에게 매매하는 방식이 대표적이다.

■ 투기과열지구는 증빙자료도 제출

규제지역은 투기과열지구와 조정대상지역으로 구분되는데, 수도권의 경우 ‘도심’이라 할 수 있는 대도시는 대부분 규제지역으로 묶여 있다. 시 단위의 수도권 지자체 중 규제지역이 아닌 곳은 김포·파주·여주·이천 정도다. 지역에 따라선 규제지역과 비규제지역이 혼재된 곳도 있으므로 주택 거래를 고려하고 있다면 이를 사전에 확인할 필요가 있다. 투기지역인지 조정지역인지에 따라 자금계획서 증빙자료 제출 의무 여부가 다르기 때문이다.

예컨대 용인시의 경우 용인수지와 기흥은 투기과열지구다. 나머지 지역은 조정대상지역으로 지정돼 있는데, 이 중 용인처인의 포곡읍·모현면·원삼면 등은 조정대상도 아닌 비규제지역이다. 화성시는 동탄2만 투기과열지구이고, 다른 지역은 조정대상지역이다. 남양주시는 화도읍·수동면·조안면을 제외한 전 지역이 조정대상지역이다. 규제지역 여부는 국토교통부 홈페이지 등을 통해 확인할 수 있다.

투기과열지구에서 주택을 거래할 때는 자금계획서와 함께 이를 입증할 증빙자료도 내야 한다. 이 역시 크게 강화된 규제다. 지금까지는 투기과열지구에서 9억원 초과 주택을 거래할 때만 증빙자료를 내왔다. 투기과열지구는 현재 서울 전 지역, 과천, 성남 분당, 세종 등 48개 지역이 지정돼 있다.

증빙자료는 자금계획서에 실제 기재한 항목별 자료만 내면 된다. 매수인 본인 자금이 출처라면 예금잔액증명서, 주식거래내역서, 증여·상속세 신고서, 부동산 처분 자금이라면 부동산매매계약서 등도 증빙자료가 될 수 있다. 차입금으로 매수를 한다면 대출내역을 증명할 수 있는 대출신청서, 회사에서 지원을 받는다면 회사지원금 증빙자료 등도 차입금 자료로 제출 가능하다.

자금계획서 항목에는 기재했지만 제출 시점에 증빙자료를 못 냈다면 ‘미제출 사유서’를 일단 제출하고 거래 완료 이후 추가로 증빙자료를 낼 수 있다. 예컨대 현재 소유 중인 부동산을 매각해 자금을 마련할 계획인데 아직 매매계약이 안 된 상태이거나, 은행에서 대출을 받을 예정인데 아직 대출 신청이 안 됐다면 미제출 사유서를 낸 뒤 추후 신고기관에서 증빙자료 제출 요청 시 이를 제출하면 된다.

■ 법인 거래, 특수관계 밝혀야

부동산 법인은 설립에 제한이 거의 없다보니 다주택자가 법인을 설립해 자녀 등에게 부동산을 매각하는 불법 증여 수단으로 악용돼왔다. 증여세보다 부동산 거래세를 내는 게 지출이 훨씬 적기 때문이다. 아버지가 아들이 임원으로 있는 법인에 주택을 매매하는 경우도 있다.

법인은 거래 지역 및 가격과 관계없이 주택 거래 시 별도의 ‘법인 주택 거래계약 신고서’를 제출해야 한다. 신고서는 거래 당사자 중 한쪽이 법인이라면 무조건 제출해야 하고, 주택 거래 당사자 모두 법인인 경우 매도인과 매수인이 각각 신고서를 별도로 작성해 내야 한다.

27일부터 신고내역이 강화돼 지금까지는 법인 주택 거래 신고 시 거래 당사자 인적사항 등 단순 내역만 신고하면 됐지만 앞으로는 매수인과의 특수관계 여부 등을 밝혀야 한다. 신설된 신고서를 보면 법인 임원과의 거래 여부, 매도·매수법인 임원 중 동일인 포함 여부 등을 기재하도록 돼 있다. 친족관계의 경우 국세기본법에서 정하는 규정을 적용해 혈족·인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계에 해당한다면 특수관계로 신고해야 한다.

상대적으로 보유세가 절감되는 법인을 설립해 집을 사들이는 방식으로 투기에 나서는 걸 방지하기 위해 법인이 주택 거래를 할 때는 법인 등기현황, 취득목적도 추가로 신고해야 한다. 취득목적의 경우 취득할 주택이 사업용인지 비사업용인지 구분해야 한다. 법인은 법인 주택 거래계약 신고서 외에 기존 부동산거래계약 신고서도 함께 내야 한다.

법인이 주택을 사들이는 경우라면 자금조달계획서 제출 규정도 강화된다. 현재는 법인이 비규제지역의 6억원 미만 주택 구매 시 자금계획서를 내지 않아도 된다. 이렇다보니 불법 의심거래가 발생하더라도 관계기관에서 자금출처를 확인하는 등 이를 입증하는 데 한계가 있었다. 앞으로는 법인이 매수인이라면 거래 지역 및 금액과 관계없이 계획서를 내도록 했다.

새 규정 적용과 함께 정부는 지난 9월 발표된 ‘부동산거래분석원’(가칭) 설립에도 속도를 낼 계획이다.

부동산거래분석원은 부동산시장 교란 행위 및 이상거래 등을 모니터링한 뒤 이를 적발·처벌하는 상시기구로 국토부 산하에 설치될 예정이다.

국토부는 “분석원의 구체적 설치 방안에 대해 관계기관 등과 함께 긴밀히 협의 중”이라며 “건전한 실수요 거래는 보호하면서도 투기수요는 엄격히 차단한다는 원칙하에 가능한 모든 정책적 노력을 기울일 것”이라고 밝혔다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com

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