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[Money & Riches] 과천·위례에 신혼집…공공분양 특공 문 활짝 열린다

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정부가 집값 상승, 전세난 심화 등으로 무주택 실수요자의 내 집 마련이 어려워지자 시세 반값 수준으로 공급하는 공공분양 특공 소득요건 문턱을 낮추고 신혼부부 입주자격을 확대했다. 추첨제로 진행하는 '생애최초 특별공급' 물량도 확대돼 공공분양에 대한 이해가 그 어느 때보다 중요해졌다.

공공분양은 무주택 가구 구성원으로 소득·자산기준을 충족한 사람에게 분양가상한제(건축비+택지비) 이하 수준 가격으로 저렴하게 주택을 공급하는 제도다. 수도권의 경우 1년 이상 가입(투기과열지구는 2년 경과)하고 12회 이상 납입금을 부어야 한다. 신청자뿐만 아니라 가구원 전원이 주택을 소유하지 않아야 하며 해당 공공분양 물량이 위치한 지역(특별시, 광역시 또는 시군)에 거주해야 한다. 저축 총액이 많은 순서대로 당첨자를 결정하지만 납입액은 월 10만원까지만 인정돼 가입 기간이 길수록 유리한 구조다. 올 6월 시세 대비 반값 수준의 분양가로 화제가 됐던 강동구 고덕강일8단지 공공분양은 일반분양 78가구 모집에 9687개 통장이 꽂혀 124.1대1이라는 뜨거운 경쟁률을 기록했다. 전용면적 49㎡가 3억8500만원, 전용 59㎡가 4억6600만원 수준에 결정돼 서울에서 3억~4억원에 내 집 마련이 가능했기 때문이다.

공공분양은 일반공급과 특별공급으로 나뉘며, 특별공급은 △신혼부부 △생애최초 △다자녀 △노부모부양 순으로 나뉜다. 이번 10월 국토교통부 청약 개선안은 특별공급에 맞춰졌다. 단 변경 청약제도는 내년부터 적용된다.

신혼부부 특공 내년부터 소득기준 완화

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공공분양은 현재 신혼부부 특공에 우선·일반공급 구별 없이 모두 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하에 공급하지만 앞으론 물량 70%를 기존 소득기준으로 우선공급으로 내놓고 나머지 30%는 일반공급으로 채운다. 일반공급은 소득기준을 130%(맞벌이 140%)로 높인다. 따라서 연봉 1억원을 버는 맞벌이 신혼부부(월 833만원 이하)도 일반공급 물량에 도전할 수 있다. 도시근로자 월평균소득(세전 기준) 100%는 3인 이하 가구일 때 555만원, 4인가구일 때 623만원이다. 일반공급 물량은 소득, 자녀 수, 청약저축 납입 횟수 등에 따른 점수가 높은 순으로 선정하고 기존 입주자 선정 방식을 보완해 추첨제가 적용된다.

신혼희망타운의 가장 큰 장점은 주택담보대출비율(LTV) 70%까지 대출이 가능하다는 점이다. 주택도시기금에서 자금을 빌린 다음 집을 매각할 때 발생하는 차익의 10~50%(자녀 수와 대출 기간에 따라 다름)를 반환하는 조건이다. 최장 30년간 고정금리 1.3%로 집 값의 70%까지 대출해주기 때문에 목돈이 부족한 신혼부부에겐 큰 혜택이다. 신혼희망타운은 20평대가 대부분이라 분양가가 3억~5억원 수준인데, 70%가 대출되면 실제론 1억원 정도만 있어도 내 집을 마련할 수 있기 때문이다.

내년 1월부터 신혼희망타운 생애최초 소득요건도 10%포인트 완화해 공공분양 기회가 열릴 전망이다. 국토부는 7월 28일 생애최초 신혼부부 특공의 경우 기존 월평균소득 120% 이하(맞벌이 130%)였던 기준을 130%(맞벌이 140%)로 완화한다. 기존에는 6억원 이상 분양주택에 대해서만 적용하던 기준을 전체로 확대한 것이다. 국토부 관계자는 소득기준 완화로 공공분양에 약 8만1000가구가 추가 신청할 것으로 예상했다. 생애최초는 추첨제로 진행하기 때문에 무자녀인 동시에 소득기준을 넘겼던 신혼부부에게는 내 집 마련 기회가 온 셈이다.

소득기준 확대 전 연내 노릴 공공분양

국토부에 따르면 연말까지 남아 있는 공공분양은 전국 23곳 1만6379가구다. 올해 공공분양은 기존 청약제도를 따른다.

수도권에는 연말까지 총 18곳 1만3787가구 공공분양 물량이 공급된다. 분양형 신혼희망타운으로는 위례A2-6(294가구), 과천지식정보타운(645가구), 성남대장(707가구), 고양지축(386가구) 등 알짜 입지 물량을 포함해 13곳에서 6454가구 입주자를 12월에 모집한다. 이 밖에도 11월 인천용마루(2277가구), 12월 양주옥정(2049가구), 의정부고산(1331가구) 등도 공공분양을 진행한다.

소득기준은 세전 소득으로, 3인 이하 가구는 월 555만원 이하(월평균소득 100% 이하)며 자산은 부동산가액 2억1550만원, 자동차가액 2764만원 이하여야 한다. 입주자 모집 공고일 기준으로 5년 이상 소득세도 납부해야 한다. 연속해서 낼 필요는 없고 중간에 소득세를 납부하지 않은 해가 있더라도 합산해 인정한다. 단, 신청자 본인이 소득세를 납부해야 하며 배우자 또는 가구원이 대신 내는 경우는 인정하지 않는다. 공공 목적으로 공급하기 때문에 따라오는 규제도 강한 편이다. 인근 시세 대비 분양가격 비율에 따라 전매제한기간이 최대 10년까지 정해지며 공공택지는 거주의무기간(3~5년)도 부여한다. 지방권은 총 5곳에서 2592가구 입주자를 모집한다. 분양형 신혼희망타운으로 12월 아산 탕정(340가구), 창원 명곡(263가구) 등 2곳이 분양을 진행한다.

[이축복 기자]

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