[지갑을 불려드립니다] 전세 낀 아파트 자녀에 물려줄땐 `부담부증여` 고려하세요

남명수 NH농협은행 All100자문센터 WM전문위원

경기도 용인에 거주하는 김철순 씨(가명·73)는 이곳에 아파트 두 채를 소유하고 있다. 최근 부동산 공시가격과 종합부동산세율이 계속 인상되는 등 세금 부담이 커지고 있어 걱정이 많다. 결국 김씨는 아파트 두 채 중 한 채를 처분하기로 하고 매도와 증여를 놓고 고민 중이다. 김씨가 처분하려는 아파트는 10년 전 3억원에 매수했다. 현재 3억5000만원에 전세를 주고 있으며 최근 국토교통부 실거래가는 7억원대다. 용인은 조정대상지역 투기과열지구로 양도세 중과 대상이고, 김씨가 보유한 아파트는 장기보유특별공제 배제와 취득세 중과 대상이다.

아파트 처분 방법을 고민하던 김씨는 매일경제 '지갑을 불려드립니다' 문을 두드렸다. 김씨의 고민 해결을 위해 남명수 NH농협은행 All100자문센터 WM전문위원이 나섰다.

―매도 대신 증여가 많아지는 이유는.

▷ 우리나라 가계 자산 구성 중 70% 이상은 부동산에 집중되어 있다. 그간 정부의 경기부양책과 저금리 수혜에 힘입어 높은 수익률을 얻을 수 있는 자산으로 인식됐기 때문이다. 더불어 부동산 투자 목적 중 하나로 자녀 세대에게 부를 이전하는 것을 꼽는 사람도 많다. 그러나 이번 정부 들어 부동산 규제책이 쏟아지고 세법이 복잡해지면서 부동산 증여 방식과 시점에 대한 전략적 고민이 필요해졌다. 주택을 보유한 사람이 증여를 우선적으로 고려해야 하는 이유는 사전증여를 통해 절세뿐 아니라 향후 자산 가치 상승까지 노려볼 수 있는 등 재산상 이득이 크기 때문이다.

―증여 대신 매도하면 어떻게 되나.

▷ 부동산을 처분할 경우 시세차익으로 인해 수익이 발생하고 납세자가 가지고 있는 집의 개수에 따라 세율이 달라진다. 김씨 사례의 경우 다주택자이기 때문에 타인에게 매도 시 지방세 포함 1억9068만원의 양도소득세를 납부해야 한다. 자산관리 측면에서 유리한 점은 매도로 실현된 양도차익으로 부동산에 집중된 전체 자산 구성을 재조정하고, 포트폴리오를 금융자산으로 분산할 수 있는 기회가 될 수 있다는 점이다. 하지만 향후 부동산 가격이 상승할 것으로 예상되는 시점에서 처분하게 되면 미래에 생길 기대수익을 실현할 기회를 상실하게 된다. 대출규제와 세금 부담 때문에 현재 보유한 아파트를 팔게 되면 같은 지역의 부동산 재매입이 어렵다는 점도 염두에 두어야 한다.

―자녀에게 단순증여할까.

▷ 부모 입장에서는 상속자산이 클 경우 사전증여를 통해 자산을 분산하는 효과가 있다. 자녀에게 증여 시 증여세 1억3095만원과 취득세 6076만원이 발생해 총 1억9171만원을 내야한다. 자녀의 생애자산 관리 측면에서 소득활동이 왕성한 시기에 재산을 물려줌으로써 절세 효과를 높일 수 있고, 대출 제한이 많은 규제지역 내 내집 마련 기회를 가질 수 있다. 상속자산이 많은 고액자산가나 다주택자의 경우 양도차익이 크다면 상속세 절세를 위해 타인에게 양도하는 것보다 증여가 유리할 수 있다. 다만 김씨의 사례처럼 전세금을 포함한 증여는 부담부증여에 비해 세금 부담이 커질 수 있다. 단순증여와 부담부증여 비교는 전세보증금 비중에 따라 판단이 달라질 수 있다.

―자녀에게 부담부증여 하는 방법은 어떨까.

상속자산이 적은 경우는 단순증여의 절세효과가 적어 부담부증여를 고려해 볼 수 있다. 김씨의 경우 부담부증여를 하면 총 1억5265만원 세금이 예상된다. 양도세 8294만원과 증여세 4850만원, 취득세 2121만원이 각각 든다. 부담부증여는 증여를 받는 사람이 일정한 채무를 부담하는 조건으로 하는 증여이다. 배우자 또는 자녀에게 부동산 등 재산을 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것을 말한다. 이렇게 자녀에게 부채까지 증여하게 되면 증여세를 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액을 기준으로 계산해 증여세를 적게 내는 효과가 있다. 하지만 김씨가 채무액만큼 재산을 매도한 것으로 판단해 양도 소득세를 납부해야 한다. 자녀 입장에서는 증여세 납부 재원이 없어 현금으로 다시 증여 받게 되면 증여세 부담이 늘어나게 된다. 부담부증여는 상황에 따라 신중한 분석 후에 선택해야 한다.

김씨의 경우 부담부 증여가 가장 효과적이었다. 현시점에 용인 아파트 1채를 매도하면 양도소득세 부담이 크다. 부동산 가격 상승세가 지속될 경우 재산가치도 감소할 수 있다. 그렇다고 계속 보유하면 주택 공시가격, 종합부동산세율 인상으로 보유세 부담이 커지게 된다. 언젠가 자녀에게 물려줄 자산이라면 상속·증여 플랜을 전략적으로 짜야한다. 시간이 지날 수록 증여 대상(부동산) 재산 가치는 상승하고 증여세 부담도 커진다. 상대적으로 증여세 부담이 낮은 시점에 미리 증여세를 납부하고 자녀들에게 자산을 분산함으로써 보유세를 낮추는 효과도 보는 것이다. 다만 부담부 증여 등 증여방식에 따라 세금이 달라질 수 있으니 양도소득세 증여세 취득세 종합부동산세 등을 감안해 가장 적합한 방법을 찾아야 한다.

[김혜순 기자 / 한상헌 기자]

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