국토 발전방향과 토지 재테크의 3단 길라잡이[성호건의 전지적 토지관점]

성호건 한국부동산개발연구소 대표. 제공|한국부동산개발연구소

[스포츠서울] 부동산을 시장의 한 상품이라고 했을 때 부동산 역시 일반 음식점이나 다를 바가 없다. 예를 들어 맛집이라고 해서 손님이 몰리는 공간이 있다면 모르고 지나가던 사람들도 ‘여기는 왜 사람이 많지?’하면서 자연스럽게 끌려 들어가는 심리가 작용한다. 이 맛집을 먼저 알고 몰릴 것을 예상하고 예약을 했던 손님들은 비교적 빠르게 원하는 시간대에 식사를 할 수 있을 것이고 그냥 지나가다 사람들이 몰린 것을 보고 맛집이란 것을 인지한 후 들어간 손님들은 상당한 시간을 기다려야 할 것이다.

부동산도 비슷하다. 사람들이 몰리는 곳에 계속해서 몰리는 현상이 있는데, 두 가지로 나눠볼 수 있다. 지금 시점에 사람들의 관심과 거래가 몰리고 있어 가격이 상승하고 있는 공간과 앞으로 몰릴 예정이지만 아직 많은 사람들은 그 가치를 잘 모르고 있는 공간이다. 재테크라는 측면에서 봤을 때 당연히 남들보다 먼저 몰릴 예정인 지역을 알고 싶은 심리가 있을 것이다. 나만 아는 맛집을 찾고 싶어하는 것처럼 말이다.

그래서 사람들은 그런 지역들을 남들보다 조금이나마 먼저 알기 위해 부동산 방송을 보거나 세미나를 들으러 간다. 동네마다 부동산 사무실에 들어가보면 ‘00개발계획’이라 적힌 대형지도들이 걸려 있는 것을 볼 수 있다. 여기서 부동산재테크에 관심 있는 사람들이라면 한 번쯤 ‘대체 이 정보들은 어디서 나오는 걸까?’하는 생각을 한다. 또 ‘남들보다 이런 정보들을 좀 더 빠르게 얻고 방향성을 잡을 수 있을까?’하는 생각을 한 적이 있을 것이다. 답은 바로 국토부에서 발표하는 ‘국토종합계획’에 있다. 그리고 그 뒤를 따르는 것들이 ‘도시군기본계획’과 ‘도시군관리계획’이다.

지난해 12월11일에 현 정부에서 국무회의 심의를 거쳐 2020~2040년 제5차 국토종합계획을 발표했다. 그리고 이 중에서도 지난 7월에 제5차 국토종합계획 실천계획(2021~2025)을 발표했다. 두 계획 모두 합쳐 약 750페이지에 달한다. 국토종합계획을 살펴보면 제1편 계획의 수립배경부터 제5편 지역별 발전방향까지 제시하고 있다. 이를 읽어 보면 서울특별시 외 각 8도와 광역시, 세종특별자치시 등 지역 마다 발전 방향과 교통, 그리고 집중하는 산업까지 제시한다. 이를 쭉 읽어보면 어떤 틀로 발전 계획을 갖고 있는 지는 알 수 있지만 상당히 추상적인 느낌이다. 이 추상적인 느낌을 잡아가기 위해 다음 과제가 각 도시마다 발정방향을 더 구체적으로 제시하는 도시기본계획과 이를 바탕으로 구체적인 제한 사항 및 기반시설 계획 등을 갖고 있는 도시군관리계획을 살펴봐야 한다.

지난해 국토종합계획이 나왔기 때문에 이를 기반으로 올해는 각 도시들에서 2035도시기본계획들을 최종 승인하고 공고하고 있다. 국토종합계획이 국가간의 교통망과 국토 전반적인 발전방향을 고려할 만큼 광범위한 것이라면 도시기본계획은 그 국토종합계획을 바탕으로 각 도시 지역마다 인구부터 교통과 산업 등을 고려한 계획을 제시한다. 만약 국토종합계획을 쭉 훑어보고 큰 틀의 발전계획을 보면서 흥미가 느껴지는 지역이 있다면 그 도시의 기본계획을 살펴보면 생각보다 투자나 재테크에 있어 장·단기적 계획을 세우기에 좋다. 국토종합계획이나 도시기본계획을 살펴보는 것에 비해 비교적 단기적인 계획으로 재테크를 생각할 때는 도시군관리계획을 보면 된다. 도시군관리계획부터가 실질적으로 주민들에게 제한사항을 만들기도 하며 개인의 자산에 직접적으로 영향을 미치기 때문이다.

사실 이렇게 많은 국가 및 도시계획들을 모두 보려면 무려 수천장에 달하기 때문에 상당한 학습이 필요하다. 전문가들 역시 연구소가 아니라면 이런 학습을 꾸준히 하는 것이 쉽지 않다. 그래도 한 번쯤은 이렇게 장기적인 국가, 도시계획들을 보고 내 소중한 자산의 투자나 재테크의 큰 틀을 잡아 놓는 것을 추천한다.
<성호건 한국부동산개발연구소 대표>

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