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집값 떨어지면 어쩌나…수도권 '깡통전세' 주의보

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[下]전셋값 오르자 '전세가 >= 매매가' 무갭투자 아파트 속출

"집값 하락 시 깡통전세 우려…전세금보증 등 활용해야"

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서울 시내 아파트 단지 모습. © News1 민경석 기자

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(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 전셋값 상승으로 전세가가 매매가를 뛰어넘는 아파트들이 등장하자, 이를 이용한 '무갭투자'가 늘어나면서 '깡통전세'(집을 팔아도 전세금을 돌려받기 어려운 상황)에 대한 불안감이 갈수록 커지고 있다.

27일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 금천구 가산동 소형 아파트인 비즈트위트바이올렛5차 전용면적 12㎡ 주택형(9층)은 지난달 18일 1억원에 매매된 뒤, 약 2주 후인 이달 6일 매매가보다 1600만원 비싼 1억1600만원에 전세 계약이 체결됐다. 전세금으로 집값을 충당하고도 남는 수준이다.

강서구에선 방화동 에어팰리스 전용 14.5㎡(3층)가 7월 초 1억800만원에 매매됐는데, 같은 달 말 1억1000만원에 전세가 계약됐다. 전세 시세가 강세를 보이면서, 매수인은 집을 사고도 200만원을 더 확보하게 됐다.

인근 수도권에서도 비슷한 사례가 나타나고 있다. 경기도 용인시 기흥구 상하동 대우아파트 전용 59㎡(8층)은 7월 1억6500만원에 거래된 뒤, 8월 1000만원 비싼 1억7500만원에 전세 계약이 됐다. 전세 품귀 현상으로 비싼 값에도 어렵지 않게 세입자를 구했다. 전체 432가구인 이 단지는 현재 전세 매물이 '제로'(0)다.

최근 실거주 의무 강화, 청약대기 수요 증가, 임대차보호법 시행 등으로 전세 품귀가 심화해 전셋값이 크게 오르자, 일부 투자수요들이 전세가와 매매가의 차이(갭)이 줄어든 것을 이용해 '무갭투자'를 시도하고 있다는 분석이다.

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© News1 김일환 디자이너

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현재 수도권 주택 시장은 입주 물량이 줄어드는 가운데, 각종 규제 여파로 전세 수요는 늘어나면서 전세난이 확산하고 있다. 특히 지난달부터 임대차법이 본격화 화면서 전세시장 불안은 한층 더 심화했다. 집주인들이 전세를 거둬들이거나, 실거주를 주장하면서 인기 지역 대단지의 경우 전세 물량이 '제로'(0)인 단지가 속출했고 전셋값은 더 올랐다.

반면 장기간 오름세를 보이던 수도권 집값은 6·17, 7·10 대책의 영향이 본격화되고, 코로나19 장기화로 경기 침체에 대한 우려가 커지자 다주택자·법인 등의 급매물이 나오기 시작하면서 하방압력이 커지고 있다.

전문가들은 전셋값이 가파르게 오른 상황에서 집값이 본격적인 조정국면에 들어설 경우, 집을 팔아도 전셋값을 돌려주지 못하는 '깡통전세'가 확산할 수 있는 만큼 주택 계약 시 신중을 기해야 한다고 조언한다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 집주인이 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못해 국가가 대신 갚아준 보증(대위변제) 액수는 8월 말 기준 3015억원(1516가구)로, 이미 지난 한 해 총액 2836억원(1364가구)을 넘어선 것으로 나타났다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "집값 불확실성이 커지면서 깡통전세 우려가 곳곳에서 제기되고 있다"며 "전세 계약 체결 시 집주인 대출 여부를 확인하고, 반전세 등으로 보증금을 낮추거나 전세보증금 반환보증보험을 활용하는 것을 권한다"고 말했다.
jhkuk@news1.kr

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