서울·강남4구·세종 아파트, 실제가치보다 최고 2배 비싸

국토연구원 보고서 공개

[경향신문]

지방으로 갈수록 ‘거품’ 적어
“거래 실종 시 연쇄 붕괴 우려”

2013년 이후 부동산 가격이 급등한 서울, 세종시, 강남4구의 아파트 중위가격이 실제가치보다 최고 2배가량 거품이 끼었다는 분석결과가 나왔다. 거품이 꺼질 경우 빚내 집을 산 가계는 물론 국가 경제 전체에 충격을 줄 수 있다고 전문가들은 경고한다.

24일 국토연구원은 전국의 아파트 실거래가 및 중위가격과 내재가치(현재가치)를 비교분석한 ‘아파트 가격거품 검증과 시사점’ 보고서를 공개했다. 아파트의 내재가치란 해당 아파트를 통해 기대할 수 있는 임대소득의 총합으로 현재의 실제가치를 추정한 값이다.

조사결과 지난해 12월 기준 강남·서초·송파·강동 등 강남4구는 매매가격이 내재가치보다 213.5%나 높은 것으로 나타났다. 현재의 가치보다 2.13배 거품이 있다는 뜻이다. 잇따른 대책에도 가격 상승이 지속됐던 세종시는 208.5%로 서울(179.8%)보다 높았다. 2012년 서울 109.9%, 강남4구는 128.8%, 세종은 105.0%였던 비율이 부동산 가격이 장기간 상승함에 따라 커진 것이다.

반면 지방은 비교적 가격거품이 작은 것으로 나타났다. 6대 광역시의 경우 매매가격비율이 131.1%, 8개 도 지역은 123.7%로 조사됐다. 보고서를 작성한 최진 연구원은 “세종시의 경우 올 들어 가격 상승이 매우 높아 최근 자료로 비교하면 수치가 더 높을 것으로 추정된다”며 “지방은 2016년 이후 가격거품이 잦아드는 추세지만 서울 등 3곳은 지속적으로 가격거품이 커졌다”고 밝혔다.

이번 보고서는 코로나19 경기부양을 위해 시중 유동성이 급증하기 이전 자료를 바탕으로 하고 있다. 전문가들은 코로나19 사태로 실물경제가 침체된 상황에서 부동산 가격이 계속 상승한 점을 우려한다. 최배근 건국대 경제학과 교수는 “실물경기에 비해 자금이 과도하게 시장에 유입되면 결국은 신용에 의해 자산시장의 거품이 조성되는데 현재 부동산이 그런 상황”이라며 “현 부동산 가격을 지탱하려면 거래가 계속 이어져야 하는데, 만약 거래가 실종되면 연쇄적으로 거품 붕괴가 일어날 수 있다”고 설명했다.

최진 연구원은 “가계부채가 지속적으로 증가하는 상황에서 부채의 부실비율이 증가하고 자산가격이 하락하는 국면에 직면할 경우 가격거품 붕괴의 여파가 크게 나타날 수 있다”며 “부동산시장 안정 정책을 꾸준히 확대 시행하는 동시에 실물경기를 진작시킬 효과적인 정책을 모색해야 한다”고 조언했다.

송진식·김희진 기자 truejs@kyunghyang.com

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