1주택·1분양권은 2주택?… 국세청 '부동산세금 100문 100답' 공개

새로운 집에 이사하면서 일시적으로 1세대 2주택자가 됐다면, 기존에 보유하고 있던 주택을 1년 내에 양도해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 비조정대상지역과 조정대상지역에 관계없이 2년 이상 보유한 분양권이더라도 2021년 6월 1일 이후 양도한다면 60%의 양도소득세율이 적용된다.

국세청은 주택 관련 세법이 개정되면서 관련 내용에 대한 관심이 증가하자 궁금증을 해소할 수 있는 도움자료를 홈페이지에 게시한다고 17일 밝혔다.

국세청 세종청사 전경. /국세청

정부는 지난 8월 부동산 3법(소득세법·종합부동산세법·법인세법)과 민간임대주택에 관한 특별법(민특법) 등 주택 관련 법률을 개정했다. 도움자료는 부동산 3법과 민특법 상의 임대주택 관련 보안 조치의 주요 개정내용, 적용 시기 등을 도표 형식으로 정리했다.

또한 기획재정부, 행정안전부 등 관련 부처와 협업해 납세자와 세무대리인이 궁금해하는 양도소득세, 종합부동산세 등을 '100문100답' 형식으로 만들었다.

도움자료는 국세청 홈페이지와 홈택스에 게재했으며, 검색 편의기능도 담아 목차를 클릭하면 궁금한 부분으로 바로 이동해 내용을 확인할 수 있다. 국세청 관계자는 "추가로 궁금한 사항은 국세상담센터와 각 지자체 세무과로 문의하면 안내받을 수 있다"고 말했다. 아래는 문의가 많았던 상담사례 주요 내용.

-현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택 수를 계산할 때 분양권을 주택수에 포함하는지.

"현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고 2021년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함한다."

-비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우 양도소득세율은 어떻게 되는지.

"분양권을 2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율을 적용한다."

-1주택자가 2019년 12월 17일 이후 신규 주택을 취득하고, 바로 신규 주택에 전입했으나, 종전주택을 신규주택 취득 후 1년이 지나서 양도한 경우 양도소득세 부담은 어떻게 되는지.

"2019년 12월 17일 이후 일시적 1세대 2주택 비과세는 전입 요건과 중복 보유기간 요건을 모두 충족해야 적용된다. 신규주택에 전입은 했으나 기존 주택을 1년 이후 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용되지 않는다. 이 경우 다주택자로서 양도소득세가 중과되며 장기보유특별공제도 적용되지 않는다."

-1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따라 양도소득세 부담은 어떻게 달라지는지.

"현재(2020년 1월1일 이후 양도분부터)는 2년 이상 거주한 경우 최대 80% 공제율을 적용하나 내년 1월1일 이후 양도분부터는 연 8% 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분해 계산한다. 거주하지 않은 경우 최대 30% 공제율을 적용한다."

-민특법 개정으로 폐지되는 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택에 대해 임대등록기간 동안에는 세제혜택이 가능한지.

"임대주택 등록기간 동안 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수하는 경우에는 세제혜택이 가능하다."

-조정대상지역에 2주택을 보유하던 상태에서 2020년 9월 1일 주택 1호가 조정대상지역에서 해제된 경우 일반세율을 적용받는지.

"조정대상지역 판정은 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 적용한다. 2020년에는 조정대상지역 2주택자에 해당하며, 2021년 귀속분 부과 시에는 일반 2주택자에 해당한다."

-부부가 조정대상지역 소재 주택 2호를 각각 50% 지분으로 소유하고 있는 경우 주택수 판정은.

"종합부동산세는 주택의 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당한다."

-2021년 주택분 종부세 계산 시 법인 소유 주택에 대해서도 세부담 상한이 적용되는지.

"주택분 종부세율이 단일세율 3% 또는 단일세율 6%가 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체는 2021년부터 주택분 종합부동산세 계산 시 세부담 상한이 적용되지 않는다."

-임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 해당 임대주택은 향후 계속해 합산배제 적용을 받지 못하는지.

"임대료 상한 5% 위반 시 위반한 연도와 그 다음연도(총 2년)에 대해 합산배제 대상에서 제외된다."

-주택임대소득 과세대상은.

"주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자가 해당한다. 다만 기준시가 9억원 초과 주택과 국외주택을 소유하고 월세 임대수입이 발생하면 1주택자도 과세한다. 또한 3주택자의 경우도 주거전용면적이 40㎡이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2021년까지 과세대상에서 제외한다."

-주택임대소득에 대한 신고방법은.

"주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되어 있으며, 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고하고 납부해야 한다. 성실신고 확인 대상 사업자가 성실신고 확인서를 제출하는 경우는 6월 30일까지 내면 된다. 주택임대 총수입금액이 2000만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택해 신고할 수 있다. 2000만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산해 신고해야 한다."

세종=박성우 기자(foxpsw@chosunbiz.com)

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