‘양도세 면제’ 내걸며 장려하던 10년 임대등록, 지금은 ‘과도한 혜택’?

서울 강남권 아파트 단지 전경 [사진 강영국 기자]

정부가 지난 7일 기존 민간 임대사업자에 대한 임대주택 세제 보완책을 발표한 이후에도 논란이 끊이지 않고 있다.

'10년 임대주택 유지시 양도세를 면제해주겠다'는 조건의 경우 현 정부에서 기존 정부 정책을 연장했던 부분인데 최근 법 개정 과정에서 이를 ‘과도한 혜택’이라며 돌연 폐지했기 때문이다.

부부공동 임대주택 1채는 온전하게 충족된 조건이 아니라며 국세청이 '장특공제 특례 제외 해석'을 내리자 상급기관인 기재부로 이 논쟁이 넘어가 재검토 중인 것으로 알려졌다.

■‘10년 임대시 양도세 100% 감면’ 돌연 폐지…정책신뢰 비판도

9일 정부와 부동산업계 등에 따르면, 정부가 7일 내놓은 보완책에서 임대사업자가 10년 이상 임대를 유지한 뒤 매각하면 양도세를 100% 감면해주기로 했던 혜택이 빠져 논란이다.

원래 2018년 12월31일까지 민간 매입 임대주택을 취득하고 취득일로부터 3개월 이내에 장기(8년) 일반 민간임대주택 등으로 등록해 10년 이상 임대주택으로 유지할 경우 양도세를 부과하지 않는 제도(양도세의 20%인 농어촌특별세만 부과)가 존재했다.

정부는 주택시장 침체기였던 2014년 말 소득세법, 조세특례제한법을 개정해 2017년까지 3년간 신규 주택을 구입하고 3개월 안에 8년 장기임대주택(준공공임대주택)으로 등록하면 이 집을 팔 때 양도세를 면제해주기로 한 바 있다.

2018년에도 세법 개정을 통해 2018년 말까지 시행을 1년 연장했다. 현 정부에서도 장기 임대 유도를 위해 ‘양도세 면제’ 조건을 내걸었던 것이다.

전용 85㎡ 이하의 기존 보유 주택을 준공공임대, 장기일반민간임대로 등록해 일정 요건을 갖추면 8년 임대 시 50%, 10년 이상 임대 시 70%의 장기보유특별공제를 받을 수 있는 제도도 있었다.

그러나 7일에 나왔던 기재부의 '임대주택 세제지원 보완조치'(보완책)에 임대사업자들이 가장 크게 기대했던 부분 중 하나인 ‘10년 임대 시 양도세 70~100% 감면 혜택 유지’ 내용이 포함되지 않아 결국 폐지가 확정됐다.

최근 정부는 민간임대주택특별법을 개정하면서 8년 아파트 매입임대가 끝나면 임대사업자 등록을 ‘자동 말소’하는 내용을 포함했다. 임대기간 8년을 채우면 임대사업자 등록이 ‘자동 말소’되므로 10년의 임대 기간을 채워 양도세 100%를 감면받을 길이 사라진 것이다.

한 세무사는 “대부분의 장기임대사업자는 10년 임대 유지 시 양도세를 70~100% 감면해주는 혜택을 보고 등록한 사람들인데, 정부 스스로 이런 혜택을 약속했다가 돌연 폐지해 버려 정책 신뢰도에 큰 흠집이 났다”고 비판했다.

이에 대해 기재부 관계자는 “민특법 개정 때 ‘8년 임대기간 종료 시 자동 말소’를 원칙으로 정했기 때문에 ‘10년 임대 시 양도세 100% 감면’ 혜택을 별도로 규정하는 게 불가능할뿐더러, 과도한 혜택이므로 폐지하는 게 맞다”며 “장기임대사업자는 8년간 임대를 유지하면 장특공제를 통해 양도세 50%를 감면받을 수 있다”고 말했다.

이밖에도 정부가 등록 임대주택의 장기보유특별공제를 ‘취득 시점부터 매매 시까지’가 아니라 ‘임대주택 등록 기간에만 적용한다’고 밝힌 점도 논란이다. 그동안 민원 질의응답 등에서 취득부터 모든 과정에 적용해준다고 했던 것과 배치된다는 게 불만의 요지다.

■“부부공동 임대주택 1채, 장특공제 특례 안돼” 국세청 해석 논란…기재부 “재검토 중”

부부가 공동명의로 취득한 주택 1채로 주택임대사업자 등록을 했을 경우 장기보유특별공제 70% 등 양도세 특례를 적용받을 수 없다는 국세청의 유권 해석(법령 해석)이 최근 나왔다. 이는 개인이 올린 질의에 국세청이 회신한 내용이다.

국세청은 “장기일반민간임대주택 양도세 과세 특례는 민간임대주택특별법에 따라 8년 이상 임대할 목적으로 1호 이상 민간임대주택을 취득해 임대사업자로 등록한 거주자가 조세특례제한법상 요건을 모두 충족하는 경우 적용된다”며 “임대주택을 지분 형태로 소유하는 공동사업자의 경우는 거주자별로 임대주택 호수에 지분 비율을 곱해서 1호 이상인 경우에만 양도세 과세 특례 규정이 적용된다”고 했다.

이에 대해 세무 전문가들은 “세법인 조특법에서 1호의 기준에 대해 명시적으로 규정한 바가 전혀 없으며, 민간임대주택특별법의 다른 조항에 들어 있는 내용을 무리하게 끌어들여 해석한 것이라 문제가 될 수 있다”고 지적했다.

이와 관련, 해당 답변을 받은 개인이 국세청의 상급기관인 기획재정부에 재질의를 했으며, 기재부 담당부서가 해당 법령의 해석을 다시 검토 중인 것으로 알려졌다.

[이미연 기자 enero20@mkinternet.com]

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