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민간임대 의무기간 절반 채우면 양도세 중과 배제

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정부가 기존 민간 임대사업자에 대한 종합부동산세 합산 배제 혜택을 유지하고 이미 감면받은 세금은 추징하지 않기로 했다. 의무임대 기간 요건을 50% 이상 충족하면 양도소득세 중과도 제외된다.

임대사업자 세제 혜택을 대폭 축소하는 내용의 ‘민간임대주택에 관한 특별법 개정안’이 지난 4일 국회를 통과한 뒤 ‘소급 적용’, ‘정책 일관성이 떨어진다’ 등 반발이 거세게 일자 정부가 뒤늦게 땜질 보완책을 내놓은 것이다.

조선비즈

1일 서울 여의도에서 617규제소급적용 피해자모임, 임대사업자협회 추인위원회 등 부동산 관련단체 회원들이 정부의 부동산 규제에 반대하는 집회를 열고 임대차 3법 반대 등의 구호를 외치고 있다. /연합뉴스

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◇ 임대사업자 등록 말소 전까진 종부세 합산 배제 등 혜택 유지

기획재정부는 7일 이러한 내용을 담은 ‘민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치’를 발표했다. 앞서 정부는 지난 6일 김용범 기획재정부 1차관 주재로 정부서울청사에서 ‘제94차 부동산시장 점검 회의’를 열고 보완조치를 의결한 바 있다.

정부는 임대등록기간 동안 세제 지원을 유지하기로 했다. 민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 단기(4년), 아파트 장기(8년) 등 임대주택 유형에 대해, 임대등록기간 동안 임대소득에 대한 소득세·법인세와 임대주택 보유에 대한 종합부동산세 세제혜택을 유지하기로 했다.

그동안 정부는 조세특례제한법에 따라 거주주택 외에 비거주 주택(전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 6억 원 이하)을 임대주택으로 등록하고 4년, 8년, 10년의 의무임대 기간과 임대료 인상 제한 등의 의무를 이행할 경우 임대주택을 팔 때 양도세 감면 혜택을 줬다.

하지만 정부는 7·10 대책에서 주택 임대사업자에 대해 의무 임대 기간(4년) 및 아파트 장기일반 민간임대주택(8년)를 폐지했다. 이에 따라 기존에 등록됐던 주택은 임대 의무기간이 경과되면 자동으로 등록이 말소될 예정이다. 또 장기임대 유형은 유지되지만 의무기간을 ‘8년’에서 ‘10년’으로 연장했다. 이에 따라 상당수가 세제 혜택을 못 받을 가능성이 커졌다.

예를 들어 단기 임대사업자의 경우, 4년이 지나 임대사업자 등록이 말소되면 ‘5년간 임대’라는 요건을 맞출 수가 없어, ‘거주주택 비과세’ 특례를 받을 수가 없다. 이 경우 주택 매도 시 세금 혜택을 못 받을 뿐 아니라, 이미 양도세 비과세로 거주주택을 판 경우 비과세를 토해 내야 하는 상황까지 발생할 수 있어, 임대사업자들의 반발을 샀다.

또 장기일반 민간임대주택도 8년이 지나면 사업자등록이 말소되면서, 장기특별공제 70% 혜택을 위해 필요한 ‘임대 기간 10년’ 요건을 맞출 수 없게 된다. 조세특례 규정은 남아있지만, 새로운 특별법에 따라 누구도 세제 혜택 자격을 갖추기가 불가능해진 것이다.

이에 정부는 소득세‧법인세 및 종합부동산세 세제지원의 요건인 의무임대기간이 경과하기 전에 자진‧자동등록말소하는 경우에도 그동안 감면받은 세금을 추징하지 않기로 했다. 대상은 단기임대주택 4년 말소로, 5년 요건을 채우지 못하는 경우, 장기임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못하는 경우가 해당한다.

◇ 재건축·재개발·임대기간 50% 채우면 혜택 유지

정부는 임대사업자 자진등록 말소의 경우에도 의무임대기간의 50% 이상 임대한 경우, 양도세 중과와 법인세 추가과세를 하지 않기로 했다. 또 재건축·재개발로 인한 등록말소 후 폐지되는 유형으로 재등록이 불가능한 경우에도 종부세 등을 추징하지 않기로 했다.

예를 들어 그동안 4년간 임대를 하다가 임대주택이 재건축 등으로 멸실된 뒤, 새 건물이 들어서면 다시 임대사업자로 등록해 나머지 4년을 채워, 의무임대 기간 8년으로 장기보유특별공제 50%를 받을 수 있었다. 하지만 7·10대책을 통해 아파트에 대한 장기임대사업자 재등록이 불가능해졌다. 따라서 임대주택으로 등록하고 7년 간 임대했다가 아파트가 재건축으로 멸실이 될 경우, 재등록을 할 수 없어 1년이 부족해 양도세 혜택을 받지 못하는 상황이 발생할 수 있다.

현재 단기 임대주택에 대해 조정대상지역 내 다주택자 중과세율은 2주택자 10%포인트(P), 3주택자는 20%P 등이다. 법인세도 10%P 추가 세율이 붙는다. 다만 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년내 양도하는 경우 중과를 하지 않기로 했다.

이 밖에 자진·자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대사업자의 거주주택을 임대주택 등록 말소 후 5년 내 양도하는 경우 1세대 1주택에 대해 양도세 비과세를 인정하기로 했다. 이미 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진·자동등록말소되는 경우에도 추징을 하지 않기로 했다.

정부는 이번 보완조치와 관련해, 법류 개정사항에 대해서는 입법예고와 국무·차관회의 등 9월초 개정안을 국회에 제출할 예정이다.

세종=박성우 기자(foxpsw@chosunbiz.com)

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