전월세전환율 낮추겠단 김현미…집주인 월세 올려도 못막는다

김현미 국토교통부 장관. 연합뉴스

김현미 국토교통부 장관이 전월세전환율을 낮추겠다는 방침을 공식적으로 밝혔다. 4일 오후 JTBC 뉴스룸에 나와 "전월세전환율은 기준금리가 2.5~3%였을 때(2016년) ‘기준금리+3.5%’로 결정됐는데 지금은 기준금리가 0.5%이기 때문에 3.5%는 과하다"며 "부처간주택임대차보호법 시행령 개정 논의를 거쳐 전월세전환율을 낮출 생각"이라고 밝히면서다.

전월세전환율은 전세에서 월세로 돌릴 때 적정 보증금과 월세 비율 기준을 정부가 정하는 것이다. 김 장관이 전월세전환율 인하 카드를 꺼낸 것은 전세가 급격히 월세로 옮겨갈 수도 있다는 최근 우려에 대한 정부의 대책인 셈이다. 그러나 새 계약 땐 적용되지 않고, 그나마 지키지 않을 경우 법적으로 제재할 방법도 없어 무용지물이라는 지적이 나온다. 국회에서는 이같은 맹점을 보완하기 위해 과태료를 내도록 하는 법안까지 발의돼 있다.

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전월세전환율 4%→2% 낮아지면?

현행 전월세전환율은 4%다. 주택임대차보호법 시행령에 따라 기준금리(0.5%)에 대통령령으로 정한 비율(3.5%)을 더한 값이다.

예컨대 전세 5억 원짜리 아파트의 보증금을 1억원으로 내린 뒤 월세로 바꾸려면 보증금과 월세의 비율은 어떻게 될까. 보증금 1억원을 뺀 나머지 4억원의 4%인 1600만원을 1년 동안 월세로 내게 된다. 월 133만원 수준이다.

만약 전월세전환율이 2%대로 낮아지면 이 집의 월세는 67만원으로 떨어진다. 임차인의 부담이 그만큼 줄어드는 셈이다.

서울 송파수의 한 부동산. [중앙포토]

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하나마나한 전월세전환율 인하

그러나 현행 제도라면 전월세전환율이 낮아져도 큰 효과를 발휘하기 어렵다는 지적이 나온다.

우선 새 계약을 맺을 때는 적용되지 않는다는 점이 맹점이다. 이전 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 받는 과정에서 집주인이 전월세전환율을 초과하는 수준까지 월세를 올려도 이를 막을 방법이 없다.

또, 기존 세입자와 다시 계약을 맺으며 계약 조건을 바꿀 때도 구속력이 없다. 원래 전세를 놨던 집을 집주인이 월세로 전환하겠다고 나서도 정부가 가격을 제한할 수 없다는 의미다. 세입자 입장에서 집주인의 올려달라는 월세 수준이 과도하다고 생각되면 주택임차분쟁조정위원회에 신고하거나 민사소송을 제기할 수 있을 뿐이다.

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결국 과태료 2000만원 법안 발의

무소속 이용호 의원은 집주인이 전세를 월세로 바꾸며 전월세전환율보다 높게 월세를 책정할 경우 2000만원 이하의 과태료를 부과하는 내용을 골자로 한 ‘주택임대차보호법일부개정법률안’을 지난 4일 발의했다.

개정안에는 전세 보증금의 전부(월세 전환) 또는 일부(반전세 전환)를 월 단위 차임으로 전환할 경우 매년 1월 말일까지 직전 3개월의 한국은행 통계월보에 게재된 금융기관의 대출평균금리를 초과하지 않도록 규정하는 내용도 담겼다.

오원석 기자 oh.wonseok@joongang.co.kr

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