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[최강시사] 기재부 차관보 “공공참여형 재건축, 수익성 충분히 확보돼…투기 수요에는 단호히 대응할 것”

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KBS

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- 공급 부족은 아니지만, 확산되는 불안심리 안정시키기 위해 공급 대책 내놓게 돼
- 준비기간 한달 아냐, 주택 공급 기반 강화 위해 꾸준히 논의하고 검토했던 내용
- 태릉골프장부지, 강북이냐 문제 아니라 주거 공간으로 전환에 의미
- 공공참여형 재건축 해도 수익성 확보 가능해, 투기 수요에는 단호히 대응할 것
- 규제 완화되는 측면도 있는 만큼 수익률 판단해 주민들 결정하면 돼
- 강남 국립외교원 부지, 저가분양보다는 장기임대주택 방식 논의하고 있어
- 실소유자 위한 지분적립형 분양 주택방식 도입 계획도
- 시장 불안 요인 있었지만, 부동산 법 개정된 만큼 시장 안정될 것

■ 인터뷰 자료의 저작권은 KBS 라디오에 있습니다.
인용보도 시 출처를 밝혀주시기 바랍니다.
■ 프로그램명 : 김경래의 최강시사
■ 방송시간 : 8월 5일(수) 07:20-08:57 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 김양순 기자 (KBS)
■ 출연 : 방기선 차관보 (기획재정부)




▷ 김양순 : 공공 재건축 제도를 도입해서 용적률을 500%까지 상향하고 이른바 공공 고밀도 또 유휴부지를 사용해서 신규 택지를 개발하는 방식으로 서울과 수도권에 총 13만 2천 가구를 추가 공급하겠다. 어제 정부가 발표한 8.4 부동산 공급 대책 핵심 골자인데요. 이번에는 과연 실효성이 있을지, 기획재정부의 방기선 차관보와 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 방기선 차관보님 안녕하십니까?

▶ 방기선 : 안녕하세요?

▷ 김양순 : 아침 일찍 전화 연결 감사드리고요. 그동안 주택 공급은 충분했다는 게 정부의 주장이었는데 갑자기 추가 공급 대책을 내놓으셨습니다. 공급 부족을 인정하는 건지 아니면 이 시점에 추가 공급 대책부터 추진하는 것은 뭔지 이유부터 설명해주시겠어요?

▶ 방기선 : 말씀하신 대로 저희가 이번에 공급 부족을 인정하거나 그런 것은 아니고요. 주택 공급 측면에서 보면 저희가 최근 3년간 서울의 아파트가 입주 기준으로 보면 매년 한 3만 2천 호씩 공급이 됐습니다. 그런데 저희가 17년부터 19년까지 보면 한 4만 호 정도 공급이 돼서 주택 공급 물량은 오히려 한 25% 늘어났습니다. 앞으로 3년을 봐도 한 4만 6천 호가 공급될 것으로 전망이 되기 때문에 주택 공급이 부족하거나 그런 것은 아닌데 다만 이번에 추가 공급을 통해서 저희가 이야기한 것은 18년 이후에 보면 주택 인허가를 받게 되면 실제로 입주할 때까지 3~4년 이상의 시간이 걸리게 되는데 인허가가 좀 줄어들고 있기 때문에 거기에 따른 불안 심리가 있는 측면이 있고요. 또 최근에 보면 주택시장의 단기 투기와 갭 투자 이런 것으로 인해서 시장 불안 심리가 좀 확산되는 측면이 있어서 저희가 추가 공급을 통해서 시장의 심리를 안정시키고 안정된 공급 기반을 마련하기 위해서 이번 대책을 마련했다는 것을 말씀드리겠습니다.

▷ 김양순 : 공급 부족을 인정하는 것은 아니지만 일단 인허가를 하고 공급을 하기까지 걸리는 시간도 보통 한 3~4년 걸리지 않습니까?

▶ 방기선 : 예, 그렇습니다.

▷ 김양순 : 그래서 현재 부동산 집값도 있고 해서 공급 대책을 내놓으셨다는 말씀이신데 이게 사실 대통령은 발굴을 해서라도 물량을 확대하라고 지난달 당부했거든요. 한 달 만에 나왔어요. 그래서 굉장히 빠른 속도다 보니까 부실한 것 아니냐? 현실적인 대책 맞느냐, 이런 의구심도 존재하거든요.

▶ 방기선 : 저희가 사실 이것을 한 달 동안만 준비한 것은 아니고요. 그동안 정부 내부적으로 보면 주택 공급 기반 강화를 위해서 저희가 다양한 주택 공급 방안을 내놨습니다. 그리고 그 과정에서 꾸준히 논의하고 검토했던 사항들인데요. 예를 들면 18년도하고 19년도에 보면 저희가 3기 신도시는 수도권에 30만 호를 공급하는 대책을 발표한 바가 있고 또 최근에 금년 5월에 보면 수도권 주택 공급 기반 강화 발표도 했고 이번에 발표한 서울권역 등 수도권 주택 공급 확대 방안도 공급 방안의 연장선상에 있다는 것을 말씀드리겠고요. 저희가 이번에 관계기관, 관계부처도 지방자치단체하고 한 10여 차례 거쳐서 공식적이고 또 비공식적인 조율 회의를 통해서 충분히 논의를 했던 사항들입니다. 그래서 그 논의 과정에서 저희가 한 세 가지 포인트를 각별히 유념했었는데 첫 번째로는 하여간 주택 공급 물량 최대한 확보하기 위해서 활용 가능한 모든 수단을 원점에서 다 검토한다는 것이었고요. 또 그동안 이번에 논란이 있었습니다만 그린벨트의 경우에는 환경적 보존 가치가 낮은 태릉 골프장 외에는 미래 세대를 위해서 보존한다는 것이었고 또 세 번째 마지막으로는 양적 확대뿐만 아니라 내용에 있어서도 무주택자, 청년들을 위한 분양과 임대주택이 최대한 마련되도록 노력했다는 것을 말씀드립니다.

▷ 김양순 : 지금 말씀하신 태릉 골프장 이야기도 하셨는데 이 부지들을 사실 용산구 캠프킴, 과천청사 일대 이런 곳들 외에도 더 많은 공공부지들이 있거든요. 그런데 이게 당초 어느 수준까지 검토됐는지 아니면 굉장히 정책을 빨리 내시는 과정에서 부지 선정의 기준이 뭐였는지 이런 것들도 좀 궁금합니다.

▶ 방기선 : 이번에 대책에서 여러 부지들을 저희가 검토했습니다만 그것을 일이 말씀드리는 것은 바람직한 건 아닌 것 같고요. 저희가 이번에 주택 공급 물량을 최대한 확보한다는 목표 아래 활용 가능한 부지를 다 검토했다는 것을 말씀드리고 앞서 말씀대로 그린벨트는 보호한다는 것은 원칙은 지켰기 때문에 상당히 많은 부지들은 그린벨트이기 때문에 제외를 했고요. 두 번째는 기존에 어떤 기관이나 그 부지를 이전해야 되는 경우가 있습니다, 아파트를 짓기 위해서는. 그런데 그 부지 이전에 따라서 경제적, 사회적 비용이 과도하게 발생하는 부지는 제외됐다, 그 정도 검토 기준이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

▷ 김양순 : 그런데 지금 활용 가능한 모든 수단, 모든 부지 중에서 키워드가 여러 개인데 그중에 하나가 그린벨트예요, 지금 말씀하시는 것처럼. 그런데 태릉은 그린벨트인데도 해제하는 데에 반해서 강남은 그린벨트 해제가 없다. 강남은 안 되고 강북은 되는 거냐? 앞뒤가 안 맞는다. 이거 강남만 생각하는 차별 아니냐? 또 이런 목소리들도 있거든요.

▶ 방기선 : 태릉 골프장은 사실 강남이냐, 강북이냐 기준에 따라서 결정이 된 사항은 아니고 태릉 골프장 특징적인 게 그린벨트가 도입이 된 게 71년도인데요. 사실은 그 이전부터 골프장으로 운영이 되어왔습니다, 66년부터. 그리고 그린벨트에 보면 환경평가등급이라는 것이 있는데 1등급부터 5등급까지 쭉 있는데 1, 2등급은 상당히 보존 가치가 높은 것들인데요. 이번에 태릉 골프장은 전체 98% 이상이 4등급, 5등급 정도가 되고 있는 것들이고요. 마지막으로 보면 이 골프장 부지라는 게 결국은 굉장히 제한된 인원만 활용하는 것인데 그것을 국민을 위한 주거 공간으로 전환했다는 의미를 둘 수 있을 것 같습니다. 그리고 특히 강북에 그 근처에 계시는 분들이 환경 문제에 대해서 많이 논의를 하시는데 이번에 태릉 골프장 부지를 개발하면서도 한 절반 이상은 공원, 도로, 학교 등으로 운영을 할 것이기 때문에 그렇게 큰 불만이 없이 저희가 하도록 최선을 다하도록 하겠습니다.

▷ 김양순 : 기존 입장 관련해서 또 하나 더 있어요, 태릉 골프장에 대한 설명으로는 납득이 되는데 한강변 아파트 최고 35층 넘을 수 없는 이 룰, 사실 사람들 마음속에 35층 룰로 거의 각인이 되어 있었거든요. 그런데 이것도 고밀도라는 것을 통해서 한강변은 공공재라던 기존 입장도 뒤집은 게 아니냐? 정책의 연속선상에 있어서. 아무래도 좀 이상하다는 이야기도 있습니다.

▶ 방기선 : 한강변을 이번에 35층에서 50층으로 올리는 경우에는 사실은 모든 아파트들이 다 50층으로 올라가는 것은 아니고요. 말씀드린 대로 준주거지역으로 종상향이 되면 거기에 따라서 복합 개발을 통해서 전체적으로 기본 구도를 보고 판단하기 때문에 한강변에 있어서도 보존 가치가 높고 하는 것들은 아마 35층 룰을 지키게 될 것이고요. 그렇지 않고 올라가더라도 크게 문제가 없는 부분들은 50층으로 올라갈 것으로 보고 있습니다. 그리고 공공재라는 측면에서 보게 되면 환경 측면도 있겠습니다만 사실 많은 시민들께 또 보다 많고 편안한 주거 환경을 제공하는 것도 공공재의 역할이 아닐까 그렇게 생각되는 부분도 함께 고려를 해주셨으면 합니다.

▷ 김양순 : 그러면 인허가 대상 구역 중에서 한강변에서 층수가 50층까지 올라가는 고밀도 개발할 곳은 어디일지는 아직 정해지지 않은 거군요.

▶ 방기선 : 예, 그건 아직 정해지지 않았습니다.

▷ 김양순 : 그런데 이게 기존에 층수 제한으로 재건축 인가를 못 냈던 강남권 내 여러 재건축 조합들이 있거든요. 대표적인 게 아주 오래됐죠. 대치동의 은마아파트 그다음에 잠실 주공5단지 또 압구정 현대아파트 같은 재건축 단지들로서는 공공 고밀도라는 게 어떻게 보면 좀 약간 먹을까, 말까하는 부분이 있어요. 고밀도는 좋은데 공공은 가능할까라는 부분이거든요. 조합이 공공 재건축이라는 조건을 받아들일지가 관건 아니겠습니까?

▶ 방기선 : 예, 이번에 저희가 공공 참여형 재건축 정책을 마련한 이유를 보면 사실 그동안 재건축이라는 것이 그 재건축 과정에서 투기 수요가 유입이 되고 또 일부 분들한테 과도한 이익이 돌아간다는 것이 문제로 지적됐던 것이었거든요. 그래서 그런 부분에 대해서 막아보자. 그러면서도 최대한 새로운 주택을 공급하면서도 집값은 안정하자는 그 두 마리 토끼를 잡기 위한 것으로 볼 수 있는데요. 이번에 저희가 공공 참여형 재건축을 진행하더라도 조합 입장에서 보면 충분한 수익성은 확보가 가능할 것으로 보고 있습니다. 저희가 공공성 개념이라고 그래서 일부 개발 이후 환수하는 부분들은 추가로 용적률이 올라가는 부분 과거에 한 300%만 되어 있던 것도 이번에 최대 500%까지 올리게 되는데 추가로 용적률이 상향 부분, 올라가는 부분에 대해서만 공공 개념이 되는 것이고 또 거기에도 최소한의 기대 수익은 예를 들면 한 10% 이내로 기대 수익은 보장하고 있습니다. 그것뿐만 아니라 사실은 LH나 SH같이 공공기관들이 참여를 하게 되면 일단은 행정 절차나 소요 기간도 단축이 될 것이고 사업자금도 안정적으로 조달할 수 있기 때문에 사업이 보다 빨리 진행될 수 있다는 장점이 있고 또 사실은 이 공공기관들이 들어오면서 투명한 사업 관리도 가능하게 될 것이고요. 그것뿐만 아니라 주민들의 의견도 아파트 구성 자체에도 주민 의견들도 적극 반영할 수 있는 그런 장점이 있기 때문에 공공 참여형도 상당히 메리트가 있을 것이라고 볼 수 있겠고요. 그리고 이런 공공 참여형에 참여하느냐, 안 하느냐 그 문제는 이러한 수익성 판단 여하에 따라서 주민들께서 직접 조합 총회를 통해서 의사결정에 참여하실 수 있습니다. 이것뿐만 아니라 그 외에도 각종 규제 완화되는 측면도 있기 때문에 많은 분들이 조금 더 깊은 관심을 가지고 깊이 고려를 해주시면 많은 메리트에 대해서 긍정적으로 평가하실 수 있을 것이라고 보고 있습니다.

▷ 김양순 : 당장 오늘 아침 보도를 보면 은마아파트는 안 하겠다, 이런 보도들도 나오더라고요. 사업성이 좋거나 아니면 충분히 조합 단독으로 사용할 수 있는 단지는 어떻게 보면 이런 결정을 내릴 수도 있을 것 같은데, 지금 차관보님께서는 수익성이나 기대 수익은 만족할 수 있을 것이라고 하는데 이게 아무래도 기부체납 방식에서 공공 임대라는 부분에 대해서 강남권에 있는 재건축 조합들은 머뭇거리는 부분이 있는 것 같아요. 그래서 공공 임대 외에 다른 기부체납 방식들도 혹시 검토를 하고 계시나요?

▶ 방기선 : 지금 공공 임대뿐만 아니고 사실은 이번에 올라가는 부분에 대해서는 공공 분양도 들어가 있습니다. 그래서 50% 이상은 공공 임대가 될 것이고 한 50% 이하는 분양이 될 것이기 때문에 그러한 부분들은 청년이라든가 신혼부부라든가 그런 분들의 무주택자한테 돌아가게 될 가능성이 높을 것으로 보고 있고요. 강남권에 있는 조합원분들께서도 이번에 저희가 마련하고 발표한 정책에 대해서 조금 더 깊이 숙지를 하시고 한번 검토해보시면 나름대로 장점에 대해서 인정을 하시고 좀 더 긍정적으로 평가하실 수 있을 것이라고 지금 생각을 합니다.

▷ 김양순 : 공공 재건축으로 짓게 되면 거기에는 분양가 상한제가 적용이 될까요?

▶ 방기선 : 예, 분양가 상한제는 적용이 됩니다.

▷ 김양순 : 분양가 상한제가 적용되고 말씀하신 것처럼 공공 분양도 신혼부부라든가 청년들을 대상으로 하게 된다고 하면 또다시 나오는 생각이 판교나 위례처럼 이게 로또가 될 수도 있다. 처음에는 굉장히 낮은 값으로 샀지만 결국에는 집값이 오르면서 어떻게 보면 내가 경험했었던 이것은 판교 같은 로또가 될 거야라는 그런 생각 때문에 다시금 투기를 부추길 수 있다, 그런 우려도 있거든요.

▶ 방기선 : 이번에 저희가 7.10 대책이나 이번 달에 발표한 대책에도 보면 주택의 취득, 보유, 양도 그런 전 단계에 대해서 부동산 세제를 대폭 강화를 했습니다. 그래서 이 부동산 세제를 대폭 강화한 것은 사실 투기 수요를 막기 위한 것이겠고요. 이번에 말씀하신 공공 참여형 재건축을 통해서 개발이 환수 조치가 되고 하기 때문에 과도한 로또, 이런 것들은 발생하지 않도록 좀 정부가 최선의 노력을 다하고 있다는 것을 말씀드리고 지금 사실 이 시간에 이번에 부총리 주재로 해서 부동산 시장 점검 관계장관회의가 열리고 있습니다. 그래서 저희가 매주 열리는 관계장관회의를 통해서 시장을 면밀히 모니터링을 하고 필요시에는 그런 교란 요인이라든가 투기 수요에 대해서는 단호하게 대응해나갈 것으로 말씀드리겠습니다.

▷ 김양순 : 청약 과열과 어떠한 분양에 대한 것들이 다음 정책으로 어떻게 연계가 될 것인지에 대한 의문들이 있는데요. 하나 더 여쭤보면 서울지방조달청이나 국립외교원 부지 같은 경우에는 사실 강남에서도 알짜 주거 위치거든요. 청년이나 신혼부부 중심으로 저가 분양을 할 경우에 100%로 임대 주택으로 추진할 필요성이나 가능성 있을까요?

▶ 방기선 : 서울지방조달청이나 국립외교원 부지는 말씀하신 것처럼 상당히 인기가 많을 것으로 보고 있는데요. 저희가 이 부분에 대해서는 100% 임대 주택으로 공급하기는 쉽지 않을 것 같습니다. 다만 원칙적으로 분양보다는 임대 부분을 최대한 높여서 이 물량들이 청년이나 신혼부부에게 공급되도록 할 예정이고요. 또 이번에 가능한 한 특혜성으로 저가 분양을 하기보다는 일정 기간 임대한 후에 퇴거를 하시면 다음 임차인이 생활할 수 있는 장기 임대 주택 방식을 저희가 생각하고 있습니다. 아직 확정된 것은 아닙니다만. 그리고 이번에 발표된 대책을 보시면 지분적립형 분양 주택 방식이라는 것이 있는데요. 새롭게 도입이 되는 방식인데 초기에 일정 지분만 매입을 하고 만약에 아파트 가격이 100이면 한 40 정도만 돈을 지불하시고 매입을 하고 나머지는 오래 사시면서 지분 매입 규모를 차츰차츰 늘려가고 임대료도 일부 지불하시고 그래서 한 10년이 됐든 20년이 됐든 최종적으로 매입을 하는 방안을 저희가 새로 도입을 했는데 이러한 지분적립형 분양 주택 방식을 도입하면 정말로 실수요자들에게 이 주택이 공급될 수 있고 또 과도한 지금 말씀하신 것처럼 로또라든가 이런 일은 생기지 않을 것으로 보고 있습니다.

▷ 김양순 : 지금 두 가지 굉장히 중요한 앞으로 정책적인 키워드를 이야기해주셨는데, 하나는 강남의 이른바 국립외교원 부지 같은 경우에는 장기 임대를 하겠다는 말씀이신 거고 그다음에 지분적립형으로 실소유를 하도록 하겠다. 이것은 언제쯤 윤곽이 나올까요?

▶ 방기선 : 저희가 이것은 빠른 시일 내에 기본적인 계획을 수립하고 국민들께 알려드리도록 그렇게 하겠습니다.

▷ 김양순 : 그러면 장기 임대의 대상이나 아니면 기간이라든가 지분적립형은 어떤 식으로 할 것인가, 이런 것들에 대한 추가 대책이 또 나오겠군요.

▶ 방기선 : 그렇습니다.

▷ 김양순 : 이것은 그러면 대상이 강남에 있는 재건축 아파트들에 대한 것인가요? 아니면 어떤 전국적인 공급일까요?

▶ 방기선 : 이번에 저희가 공급 부지에 대해서 사실 개별적으로 모두가 사정이 다르기 때문에 아까 앵커께서 말씀하시는 추가 대책이라기보다는 현재 발표된 대책에 포함된 부지들에 대해서 시행 계획, 실천 계획 이런 형태로 해서 알려드릴 수 있을 것이라고 생각합니다.

▷ 김양순 : 알겠습니다. 그런데 지금 미리 대책을 정책을 수립하시고 발표를 하시지만 공급 속도도 사실 걱정이긴 하거든요. 2018년 서울시가 발표했던 추가 8만 호 대상 부지로 포함됐지만 아직 진척 없는 서울의료원 부지 사례, 아직도 안 되고 있어요. 가장 빨리 착공이 가능한 부지는 어디고 시점은 언제쯤이 될지.

▶ 방기선 : 저희가 이게 말씀드리면 각종 부지마다 다 성격이 다르기 때문에 어떤 부지의 경우에는 현재 있는 기관들을 이전을 하고 토대 공사를 하고 공사를 시작해야 되는 반면에 일부 부지에 대해서는 현재 빈땅으로 되어 있는 것들이 있습니다. 그래서 그런 부분들에 대한 아무래도 공급이 먼저 이루어질 것이라고 보고 있고요. 예를 들면을 과천청사에 있는 유휴부지나 이런 쪽은 조금 더 빨리 진행이 될 수 있을 것이라고 보고 있고 그래서 빠르면 한 내년 정도에는 공사도 들어가고 청약을 받을 수 있지 않을까, 그런 부분들에 대해서는 생각을 하고 있습니다. 조금 더 구체적인 것은 저희가 개별 부지별로 계획이 마련이 되어서 발표를 드릴 때 말씀드리도록 하겠습니다.

▷ 김양순 : 국유지인 유휴부지가 가장 빨리 시작할 수 있을 것이고 과천청사의 유휴지는 국유지니까 먼저 시작할 수 있는 그런 가능성이 높겠군요. 차관보님, 너무 감사한데요. 마지막으로 이게 사실 23번째 부동산 대책이 나왔어요, 이 정부에서. 그래서 문재인 정부 부동산 정책은 실패라는 주장이 야당, 보수 일각에서 굉장히 많이 나오고 있는데 이런 질문을 드려도 될까요? 이거는 어떠실까요?

▶ 방기선 : 저희가 사실은 그동안 22차례, 23차례 이런 이야기들을 많이 하셨지만 큰 대책으로 보면 선제적으로 5차례 대책을 발표했습니다. 그러니까 정부는 국민 여러분이 불안감을 가지지 않도록 그동안 실수요자 보고 또 투기 수요 근절이라는 두 가지 절대 원칙 하에서 시장 안정 대책을 일관되게 추진해온 것이고요. 그 결과에 따라서 주택 투기에 대해서는 기대 수익이 좀 낮아지고 최근에 보시면 서울 아파트 매매나 이런 것들이 둔화되는 성과도 거두고 있다는 것을 말씀드리겠습니다. 다만 그동안 부동산 입법 같은 것들이 통과가 아직 되고 있지 않았기 때문에 거기에 따른 불확실성도 있었고 또 갭 투자 우려에 대해서 조금 급하게 매수를 하시려는 그런 시장 불안 요인도 있었다는 것은 다들 아실 것으로 보고 있습니다. 그런데 이번에 어제 최종 국회 입법 과정을 통해서 투기 수요 차단을 위한 관련 법 개정 절차가 마무리됐습니다. 그리고 추가적으로 어제 말씀드린 공급 대책을 통해서 주택이 충분히 지어진다면 앞으로 부동산 시장도 안정이 더 될 것으로 보고 있고요. 그 혜택은 국민들에게 돌아갈 것으로 기대를 하고 있습니다.

▷ 김양순 : 알겠습니다. 차관보님 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.

▶ 방기선 : 감사합니다.

▷ 김양순 : 지금까지 기획재정부 방기선 차관보였습니다.

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