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“마른수건 짜듯 공급 뽑아냈다”…공공재건축 단지 호응은 미지수

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[부동산 전문가의 평가와 전망]

서울 11만가구 예상 뛰어넘는 물량

50% 이상 최초·신혼·청년에 공급

3040 ‘패닉 바잉’ 진정 효과 기대

전문가 “시장에 확실한 공급 신호 보내”

‘공공참여형 재건축’ 파격 조건에도

소형 공공분양·임대 늘어 거부 반응

강남권 단지 “수익환수 부담’ 유보적


한겨레

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관(가운데)이 4일 오전 서울 세종로 정부서울청사에서 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안을 발표하고 있다. 왼쪽은 김현미 국토교통부 장관, 오른쪽은 서정협 서울시장 권한대행. 공동취재사진

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4일 정부가 발표한 ‘8·4 주택 공급대책’에 대해 전문가들은 시장에 확실한 주택 공급 신호를 보낸 것으로 일단 평가했다. 서울 11만가구를 포함해 수도권에 신규로 13만2천가구 이상의 주택을 공급하겠다는 계획이 애초 시장의 예상을 뛰어넘는 수준이기 때문이다. 이에 따라 최근 집값 급등으로 이른바 ‘패닉 바잉’(공황 구매)에 나섰던 3040 세대의 극심했던 불안 심리는 어느 정도 해소될 것이라는 전망이 나온다.

전문가들은 그동안 정부가 수요억제 정책에 치중하다가 이날 기대를 뛰어넘는 수준의 공급대책을 발표했다며 중·장기적으로 주택시장 안정 효과가 기대된다고 분석했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부가 마른 수건을 짜듯 상당량의 주택공급을 뽑아냈다”며 “최근 가격급등 우려에 따른 주택구매 불안 심리를 낮추고 30~40대의 ‘패닉 바잉’을 진정시키는 등 시장에 확실한 공급 신호를 보냈다”고 평가했다. 최근 대출 문턱이 높아지고 가격도 크게 오른 기존 주택시장에 진입하기보다 신규 아파트 청약으로 방향을 돌리는 실수요자들이 늘어날 것이라는 분석이다.

시장에서는 특히 생애최초 특별공급, 신혼부부 특별공급 등에 해당하는 30~40대 수요자들이 용산 정비창, 용산 캠프킴, 태릉골프장, 삼성동 서울의료원, 상암디지털미디어시티(DMC), 마곡지구 등 서울 도심과 3기 새도시의 주택 공급을 기다릴 것으로 보고 있다. 이들 공공택지는 서울 시내 웬만한 재개발·재건축 단지에 견줘서도 입지 여건이 양호하고 주택 분양가도 시세보다 크게 낮을 것으로 예상된다.

특히 이들 지역에선 공급 물량의 50% 이상이 생애최초 구입자와 청년·신혼부부 등에게 공급될 예정이라는 점이 과거와는 크게 달라진 환경이다. 정부는 지난 7·10 대책에서 공공택지 내 민영주택에도 생애최초 특별공급 15%를 처음 도입하고 공공분양주택(국민주택)은 생애최초 특별공급 비율을 기존 20%에서 25%로 높였다. 이렇게 달라진 청약 특별공급 제도는 당장 다음달부터 시행될 예정이며, 내년에는 태릉골프장과 3기 새도시의 사전 청약에도 적용된다. 공급 물량만 늘어난 게 아니라 3040 세대의 신규 아파트 당첨 확률이 과거보다 크게 높아지는 셈이다. 한국토지주택공사(LH)가 미군에 반환받은 뒤 100% 공공주택을 짓기로 한 용산 캠프킴의 경우 3100가구 중 55%인 1705가구가 신혼부부(30%)와 생애최초 주택구입자(25%)에게 돌아갈 전망이다.

다만, 정부가 제시한 ‘공공참여형 고밀 재건축’ 방안에 대해서는 재건축 단지들이 얼마나 참여할지가 미지수라는 목소리가 나온다. 용적률 및 층고 상향 인센티브가 있지만 최대 70%의 기부채납 땅에 소형 공공분양과 임대주택이 많이 들어서는 데 따른 재건축 조합의 거부 반응도 적지 않을 것으로 예상되기 때문이다.

백준 제이앤케이(J&K)도시정비 대표는 “도심이나 강북권의 일부 재건축 조합들은 사업 속도가 빨라지고 수익이 늘어나는 공공참여형에 관심을 보이겠지만, 고급 주택 단지를 추구하는 강남권 주요 재건축 단지들은 외면할 가능성이 크다”고 말했다. 다만 늘어나는 용적률의 50~70%를 공공주택으로 기부채납할 경우 나머지 30~50%는 조합원 이익으로 돌아가기 때문에 손익계산 시 조합의 참여 동력이 무조건 떨어진다고 할 수만은 없다는 지적도 있다. 진미윤 토지주택연구원 연구위원은 “규제 완화가 일정 부분 가능해졌기 때문에 정부 입장에서는 공공기여를 조건으로 일종의 ‘빅딜’을 한 것”이라며 “재건축은 시간이 돈이고, 시간이 지날수록 매몰비용이 많아지기 때문에 조합 입장에서도 신중한 판단이 필요하다”고 말했다. 최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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